【文章內(nèi)容簡介】 0— 105㎡兩室占 39%； 120— 160㎡三室占 59%； 170 ㎡四室占 2% 80— 105 ㎡兩室占 39%； 120—160 ㎡三室占59% —— 銀豐花園 多層、小高層、高層 5 58 ㎡一室占 %； 96— 108㎡兩 室占 %； 140— 160 ㎡四室占 %； 17 190 ㎡四室； 300 ㎡占 % 96— 108 ㎡兩室占 %； 140— 160 ㎡四室占% 300 ㎡戶型 天泰太陽樹 小高層 15 180 ㎡三室占 50%； 210 ㎡、258 ㎡四室占 2% 15 180 ㎡三室 210 ㎡、 258 ㎡四室 中海國際社區(qū) 別墅、 小高層、高層 —— —— —— 盛世皇苑 高層 —— —— —— 大學(xué)仕花園 小高層、高層 98 ㎡兩室 占 31%； 10 107 ㎡三室 占 49%； 160 ㎡四室 占 10% —— —— 城南板塊建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，但備受關(guān)注的中海國際社區(qū)選擇了慣用的英式風(fēng)格。 目前有三個在售項(xiàng)目，建筑類型有別墅、多層、小高層和高層，以小高層和高層為主。 該區(qū)域的住宅項(xiàng)目以三室為主力戶型，其中三室的面積區(qū)間跨度較大，在120180 之間。 120140 的三室銷售情況良好，去化速度較快，而 200 以上的大三室戶型由于面積大，總價(jià)高，市場需求量相對較少，成為這一區(qū)域的滯銷戶型。 （ 4）住宅均價(jià)分析 項(xiàng)目名稱 占地面積（ 萬㎡ ） 住宅面積（ 萬㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 魯能領(lǐng)秀城 400 350 11000 銀豐花園 21 11700 天泰太陽樹 20 14000 中海國際社區(qū) 200 —— 盛世皇苑 4 10 —— 大學(xué)仕花園 —— 10 —— 城南板塊普通住宅當(dāng)前均價(jià) 11000萬元以上，尤其是天泰太陽樹，均價(jià) 14000元 /㎡，在濟(jì)南普通住宅銷售價(jià)格中位于前列。 （ 5）項(xiàng)目去化速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 累計(jì)銷售周期（月） 累計(jì)銷售量（ 萬㎡ ） 月均銷售面積（ ㎡ ） 魯能領(lǐng)秀城 20xx 年 11 月 60 190 31700 銀豐花園 20xx 年 4 月 19 天泰太陽樹 20xx 年 47 9 中海國際社區(qū) 盛世皇苑 大學(xué)仕花園 合計(jì) 43141 從在售項(xiàng)目的去化速度來看，城南板塊累計(jì)銷售量 萬平方米，月均消化量 43141 平方米，由此看出，板塊內(nèi)住宅需求量較大； （ 6）各住宅項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 項(xiàng)目名稱 客戶群 魯能領(lǐng)秀城 事業(yè)單位團(tuán)購客戶，私營業(yè)主、周邊居民及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。 銀豐花園 企事業(yè)單位工作人員、大學(xué)教師、 生意人為主，周邊人群 天泰太陽樹 事業(yè)單位、生意人為主 中海國際社區(qū) 盛世皇苑 大學(xué)仕花園 在售項(xiàng)目 40%左右的客群集中在項(xiàng)目周邊，離原居住區(qū)、辦公地點(diǎn)、親戚朋友近是其選擇購房地點(diǎn)的重要原因。市民對地段的心理界線明顯，本地企事業(yè)單位職員為主力客群，事業(yè)單位團(tuán)購占據(jù)了很大比例。 在售樓盤檔次和區(qū)域環(huán)境，決定了該板塊客戶相對高端。 城西住宅市場分析 （ 1）板塊界定： 二環(huán)北路以南，二環(huán)南路以北，西至京福高速公路，東至濟(jì)齊路、緯十二路、緯六路、陽光新路 （ 2）住宅項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名 稱 建筑風(fēng)格 占地面積 （ 萬㎡ ） 住宅面積（ 萬㎡ ） 剩余住宅體量 （ 萬㎡ ） 路勁 .御景城 中式儒風(fēng)建筑 20 30 綠地 .盧浮公館 新主義法式風(fēng)格 32 9 陽光 100 國際新城 簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格 100 25（四期） 綠地 .泉景天沅 現(xiàn)代風(fēng)格 萊鋼 .凱旋新城 現(xiàn)代風(fēng)格 5 11（西地塊） 10 外海 .現(xiàn)代中央花園 新古典主義 42 75 64 連城水岸 現(xiàn)代簡約 7 12 綠地國際花都 新古典主義 45 龍騰 .國際城市花園 中式儒風(fēng)建筑 合計(jì) 從供應(yīng)量來看，城南板塊住宅建筑面積共計(jì) 萬平方米，剩余 萬平方米，市場競爭相對激烈，銷售周期相對較長。 從規(guī)劃來看，該區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模較大，大盤當(dāng)?shù)馈? 建筑類型來看，以高層為主，多層、小高層占少數(shù)，居住密度相對適中，舒適度較高。 建筑風(fēng)格來看，現(xiàn)代風(fēng)格當(dāng)?shù)溃瑲W式風(fēng)格逐漸形成。 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 戶型及其配比 熱銷戶型 滯銷戶型 路勁 .御景城 小高層、高層 50 ㎡一室占 5%； 90 ㎡兩室占 55%； 130㎡三室占 40% 50 ㎡一室；90 ㎡兩室 —— 綠地 .盧浮公館 高層 70— 105 ㎡兩室占 20%； 117— 140 ㎡三室占 50%； 175 ㎡四室占 30% 70— 105㎡兩室； 117— 140㎡三室 175 ㎡四室 陽光 100國際新城 小高層 4072 ㎡一室占 23%； 80— 93 ㎡兩室占 36%； 100140 ㎡三室占 41% 4072 ㎡； 80— 93 ㎡；100140 ㎡ —— 綠地 .泉景天沅 小高層、高層 8994 ㎡兩室占 72%； 137 三室占 18% 8994㎡兩室 137 三室 萊鋼 .凱旋新城 高層、多層 70 ㎡一室占 5%； 97 ㎡兩室占 5%；108133 ㎡三室占 83%； 143176 ㎡三室占 7% 97 ㎡兩室 70 ㎡一室； 108133㎡三室； 143176 ㎡三室 連城水岸 小高層、高層 71112 ㎡兩室占 72%； 112150 ㎡ 137三室占 50%； 190 ㎡復(fù)試占 1% 71 ㎡ 兩室 112 ㎡ 三室 112 ㎡ 兩室、 190 ㎡復(fù)試 城西樓盤均以經(jīng)濟(jì)兩居和經(jīng)濟(jì)三居為主，同時(shí)舒適兩居和舒適三居也占有相當(dāng)一部分。兩居的戶型集中在 85110 左右，三居的戶型集中在 115140 左右。 盧浮公館戶型比較 單一，但舒適性較高；陽光 100 戶型涵蓋范圍較廣，路勁御景城戶型面積區(qū)間跳躍性比較大；泉景天沅和凱旋新城的戶型主要以兩居、三居為主。 在售項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間集中在 70 萬 110 萬，區(qū)域內(nèi)樓盤總價(jià)超過 110 萬后去化速度即開減慢 。 部分設(shè)計(jì)不合理及造成浪費(fèi)的戶型銷售緩慢。 （ 4）住宅均價(jià)分析 項(xiàng)目名稱 占地面積（ 萬㎡ ） 住宅面積（ 萬㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 路勁 .御景城 20 30 8200 綠地 .盧浮公館 32 9236 陽光 100國際新城 100 25（四期） 10998 綠地 .泉景天沅 8500 萊鋼 .凱旋新城 5 11 9100 外海 .現(xiàn)代中央花園 42 75 4800 連城水岸 7 7500 綠地國際花都 45 龍騰 .國際城市花園 從銷售均價(jià)看，目前區(qū)域各樓盤均價(jià)處于 85009000 元左右，陽光 100 依靠成熟大盤勢力，價(jià)格偏高，連成水岸由于位置較偏西部，價(jià)格相對較低。 （ 5）項(xiàng)目去化速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 累計(jì)銷售周期（月） 累計(jì)銷售量（ 萬㎡ ） 月均銷售面積（ ㎡ ） 路勁 .御景城 26 4154 綠地 .盧浮公館 23 35383 陽光 100 國際新城 60 綠地 .泉景天沅 48 3639 萊鋼 .凱旋新城 40 13 325 外海 .現(xiàn)代中央花園 30 11 3666 連城水岸 6 3 5000 綠地國際花都 龍騰 .國際城市花園 合計(jì) 從消化 速度來看，多數(shù)樓盤銷售周期普遍較長，月均銷售量趨于穩(wěn)定。其中，少數(shù)樓盤銷售周期偏長，銷售速度較慢，比如外?，F(xiàn)代中央花園一期銷售 11 萬平米，銷售周期兩年半，自 20xx 年初一期售罄至今，二期尚未銷售；相反，綠地盧浮公館開盤至今六個半月，累計(jì)銷售 23 萬平米，月均銷售 萬平，可見銷化速度之快。 （ 6）住宅項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 項(xiàng)目名稱 客戶群 路勁 .御景城 周邊國企、專業(yè)市場的個體戶 綠地 .盧浮公館 西部槐蔭區(qū)、市中區(qū)改善性居住市民 陽光 100國際新城 機(jī)關(guān)單位、媒體、企業(yè)、外地入駐濟(jì)南居民等各個階層 綠地 .泉景天沅 私營企業(yè)主、周邊居民以及周邊企事業(yè)單位中高層較多 萊鋼 .凱旋新城 西部槐蔭區(qū)、市中區(qū)改善性居住市民 外海 .現(xiàn)代中央花園 連城水岸 省立醫(yī)院、區(qū)交通局等單位，段店、張莊當(dāng)?shù)卮迕?，大量南辛莊村民 綠地國際花都 龍騰 .國際城市花園 在售項(xiàng)目以地緣客戶為主，大盤和知名開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目客戶群相對高端。 可比案例分析 （ 1）大學(xué)仕花園 ? 項(xiàng)目位置： 位于七賢廣場東南角 ? 開 發(fā) 商： 濟(jì)南建中房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 ? 產(chǎn) 權(quán)： 50 年 ? 物業(yè)類型 ：普通住宅 ? 建筑類型： 小高層、高層 ? 總 規(guī) 模： 建筑面積 7 萬㎡， 7 棟小高層， 4 棟 11 層， 10 層、 17 層各一棟 ? 容 積 率 ： ? 綠 化 率 : 35% ? 面積區(qū)間： 98— 160 ㎡ ? 主力戶型： 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi) ? 價(jià)格范圍： 未出價(jià)格 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 ? 銷售進(jìn)度： 未取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月份開始推售 ? 景觀資源： 具有一定的山景 ? 主打賣點(diǎn)： 徽派建筑風(fēng)格、文化及景觀規(guī)劃。 ? 產(chǎn)品分析： ? 配 套： 周邊配套有學(xué)校、超市、農(nóng)貿(mào)市場，內(nèi)部配套有健身廣場、噴泉廣場。 （ 2）泉景天沅 ? 項(xiàng)目位置： 陽光新路與建辛路交叉口 ? 開 發(fā) 商： 濟(jì)南綠地泉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 產(chǎn) 權(quán)： 70 年 ? 物業(yè)類型 ：普通住宅 ? 建筑類型： 小高層、高層（ 15— 22 層），兩梯四戶 ? 總 規(guī) 模： 80 萬㎡ ? 容 積 率： ? 綠 化 率 : 35% ? 面積區(qū)間： 92— 187 ㎡ ? 主力戶型： 兩室 88— 94 ㎡，三室 127— 137 ㎡ ? 價(jià)格范圍： 總體均價(jià) 9100 元 /㎡ ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 ? 銷售進(jìn)度： 鑫園、秀園銷售率達(dá)到 100%，在售的智園于 20xx 年 1 月 1 日開盤，銷售率 70%左右 ? 景觀資源： 青龍山腳下，具有一定的山景 ? 主打賣點(diǎn)： “孝”文化 ? 配 套： 周邊分布有中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行近十家金融證券機(jī)構(gòu)；銀座鴻園店、山水大潤發(fā)、全球連鎖快餐 KFC 等知名商家入駐。 ? 客群分析： 私營企業(yè)主、周邊居民以及周邊企事業(yè)單位中高層較多，多為 35— 45 歲，主要以自住為主。 ? 項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于南部山區(qū)，青龍山腳下，環(huán)境與以往相比有很大改觀 項(xiàng)目周邊有多個項(xiàng)目在開發(fā)形成一定的規(guī)模居住氛圍，陽光 100 的開發(fā)對于項(xiàng)目周 邊生活商業(yè)設(shè)施的完善成為有利補(bǔ)充 項(xiàng)目本身規(guī)模大，可形成規(guī)模優(yōu)勢 綠地品牌開發(fā)商，在消費(fèi)者中有一定的知名度和影響力 項(xiàng)目規(guī)劃有利于提升自身檔次，有利于塑造自身品質(zhì) 戶型設(shè)計(jì)屬于市場主流戶型，在濟(jì)南本地消費(fèi)者中接受度較高 建辛路及陽光新路的開通將提升地段的價(jià)值 劣勢： 項(xiàng)目與陽光 100 相比區(qū)位相對較差 隨著南部大規(guī)模樓盤的上市，競爭壓力較大 （ 3）魯能領(lǐng)秀城 ? 項(xiàng)目位置： 市中二環(huán)南路魯能泰山俱樂部西側(cè) ? 開 發(fā) 商： 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 ? 產(chǎn) 權(quán)： 70 年 ? 物業(yè)類型 ：住宅、別墅 ? 建筑類型： 低層、小高層、 高層 ? 總 規(guī) 模： 324 萬㎡ ? 容 積 率： ? 綠 化 率 : 40% ? 面積區(qū)間： 88147 ㎡（住宅）、 187235 ㎡（疊加別墅） ? 價(jià)格范圍： 高層均價(jià) 8800 元 /㎡，疊院別墅均價(jià) 13000 元 /㎡ ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 ? 銷售進(jìn)度： 整體銷售約 35%，其中目前在售的中央公園銷售約 50%；漫山香墅別墅銷售約 50% ? 產(chǎn)品分析： ? 項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品類型多，涵蓋不同層次的置業(yè)人群； 受政府政策的影響，南部作為濟(jì)南生態(tài)區(qū)，原則上不再推出開發(fā)土地，周邊競爭項(xiàng)目較少； 社區(qū)規(guī)劃配套齊全， 商業(yè)、教育等生活配套一應(yīng)俱全，發(fā)展?jié)摿^大； 該項(xiàng)目通過別墅產(chǎn)品拉升整盤品質(zhì)。 劣勢： 項(xiàng)目開發(fā)周期較長，前期入住客戶受影響較大； 高層房源價(jià)格較高，性價(jià)比不如本案； 在目前市場低迷的環(huán)境下，存量房源較多