濟南中央商務區(qū)策劃方案(編輯修改稿)
2024-08-26 17:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商務配套 主要服務目標對象為中央商務區(qū)辦公人士和舜城五萬居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務需求。 建議 餐飲可 進行出租經(jīng)營以實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，所產(chǎn)生的長期收益有利于上市公司的運作。 為最大程度的減小投資風險，可先期尋求戰(zhàn)略合作伙伴，簽定長期合作協(xié)議。 ● 酒 店式公寓 主要消費群體主要有兩類： （ 1）新一代的白領階層：該群體擁有較高的文化水平和較為穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，預期收入較高。對區(qū)位交通、商務、休閑、社交及生活配套設施要求較高。 （ 2）外地駐濟人士：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術的交流，國內(nèi)外的許多知名企事業(yè)單位都在濟南增設了分支機構。該機構的設立對酒店式公寓市場產(chǎn)生較大的推動作用。 公寓住宅 ●高檔公寓 由于濟南市房地產(chǎn)發(fā)展水平較為普通，同時濟南市風景、地段俱佳的土地極少，致使自 1998 年舜華園推出后高檔公寓的品質(zhì)變化較小，此處開發(fā)的高檔公寓即針對家 庭人口較少的舜華園、開元山莊的富人群體，以及在經(jīng)十路沿線的具有一定經(jīng)濟基礎的人士。根據(jù)從業(yè)可分為 大中型企事業(yè)單位的管理人員、事業(yè)有成的經(jīng)營業(yè)主以及城市拆遷產(chǎn)生的有效需求。 四、銷售成本測算 假定土地成本為 120 萬 /畝，測算 經(jīng)營利潤為 0 時 的成本為4380 元 /平米。 （地價 89 萬元 /畝時，成本 3830 元 /平米） 五、銷售價格估算 產(chǎn)品類型 銷售均價（元 /平米） 銷售額（萬元） 備注 商務辦公樓 6000 120xx 整體銷售商務配套 : 6000 6000 酒店式公寓 5000 5000 均價為 5375元 /平米 高級公寓樓 5000 20xx0 合計 43000 如果銷售均價為 5375 元 /平米，則利潤為 6930 萬元，收益率為 19%。 （地價： 89 時；利潤 11219，收益率 35%） 如果銷售均價為 5000 元 /平米，則利潤為 4225 萬元，收益率為 12%。 （地價： 89 時；利潤 8502，收益率 27%） 五、項目開發(fā)及銷售周期模擬 綜合考慮項目啟動資金和市場介入時機，建議 21 組團可分兩期進行開發(fā)。 項目運作前期根據(jù)項目整體策劃、規(guī)劃、設計、效果圖等資料在市場上營造商務區(qū)概念，提升該地段的整體品位和價值。 項目一期開發(fā) 4 萬平米高檔公寓，二期開發(fā) 4 萬平米的商務辦公、配套及酒店式公寓。該開發(fā)順序可有效節(jié)約項目啟動資金，快速實現(xiàn)資金的滾動開發(fā)，并且根據(jù)市場對商務、配套的反饋進行二期項目開發(fā)的調(diào)整，有效降低商務產(chǎn)品品種開發(fā)的風險性。 ●一期開發(fā) 4 萬平方米，產(chǎn)品類型主要高級公寓。 開發(fā)周期為 12 個月， 20xx 年 7 月初開工。 20xx 年 7 月底交付使用。 銷售周期為 12 個月， 20xx 年 10 月進行銷售。 ●二期開發(fā) 4 平方米，產(chǎn)品類型為商務寫字樓、商務配套、酒店式公寓。 開 發(fā)周期為
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