【正文】 析： 住宅包含 80 ㎡及 90 ㎡左右兩室兩廳、 120 ㎡及 130 ㎡左右三室兩廳及 160 ㎡ 180 ㎡左右四室兩廳戶型；另外設(shè)計(jì) 140 ㎡ 280 ㎡頂層上躍復(fù)式及首層下躍復(fù)式戶型，分別贈(zèng)送超大面積頂層露臺(tái)及下沉式庭院。二期還有 1 棟和公建。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期入住客戶受影響較大； 高層房源價(jià)格較高，性價(jià)比不如本案； 在目前市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，存量房源較多，銷售壓力較大。 ? 客群分析： 私營(yíng)企業(yè)主、周邊居民以及周邊企事業(yè)單位中高層較多，多為 35— 45 歲，主要以自住為主。 ? 產(chǎn)品分析： ? 配 套： 周邊配套有學(xué)校、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)部配套有健身廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)。 （ 6）住宅項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 項(xiàng)目名稱 客戶群 路勁 .御景城 周邊國(guó)企、專業(yè)市場(chǎng)的個(gè)體戶 綠地 .盧浮公館 西部槐蔭區(qū)、市中區(qū)改善性居住市民 陽光 100國(guó)際新城 機(jī)關(guān)單位、媒體、企業(yè)、外地入駐濟(jì)南居民等各個(gè)階層 綠地 .泉景天沅 私營(yíng)企業(yè)主、周邊居民以及周邊企事業(yè)單位中高層較多 萊鋼 .凱旋新城 西部槐蔭區(qū)、市中區(qū)改善性居住市民 外海 .現(xiàn)代中央花園 連城水岸 省立醫(yī)院、區(qū)交通局等單位，段店、張莊當(dāng)?shù)卮迕瘢罅磕闲燎f村民 綠地國(guó)際花都 龍騰 .國(guó)際城市花園 在售項(xiàng)目以地緣客戶為主，大盤和知名開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目客戶群相對(duì)高端。 （ 5）項(xiàng)目去化速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 累計(jì)銷售周期（月） 累計(jì)銷售量（ 萬㎡ ） 月均銷售面積（ ㎡ ） 路勁 .御景城 26 4154 綠地 .盧浮公館 23 35383 陽光 100 國(guó)際新城 60 綠地 .泉景天沅 48 3639 萊鋼 .凱旋新城 40 13 325 外海 .現(xiàn)代中央花園 30 11 3666 連城水岸 6 3 5000 綠地國(guó)際花都 龍騰 .國(guó)際城市花園 合計(jì) 從消化 速度來看，多數(shù)樓盤銷售周期普遍較長(zhǎng)，月均銷售量趨于穩(wěn)定。 部分設(shè)計(jì)不合理及造成浪費(fèi)的戶型銷售緩慢。 盧浮公館戶型比較 單一，但舒適性較高；陽光 100 戶型涵蓋范圍較廣，路勁御景城戶型面積區(qū)間跳躍性比較大；泉景天沅和凱旋新城的戶型主要以兩居、三居為主。 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 戶型及其配比 熱銷戶型 滯銷戶型 路勁 .御景城 小高層、高層 50 ㎡一室占 5%； 90 ㎡兩室占 55%； 130㎡三室占 40% 50 ㎡一室；90 ㎡兩室 —— 綠地 .盧浮公館 高層 70— 105 ㎡兩室占 20%； 117— 140 ㎡三室占 50%； 175 ㎡四室占 30% 70— 105㎡兩室； 117— 140㎡三室 175 ㎡四室 陽光 100國(guó)際新城 小高層 4072 ㎡一室占 23%； 80— 93 ㎡兩室占 36%； 100140 ㎡三室占 41% 4072 ㎡； 80— 93 ㎡；100140 ㎡ —— 綠地 .泉景天沅 小高層、高層 8994 ㎡兩室占 72%； 137 三室占 18% 8994㎡兩室 137 三室 萊鋼 .凱旋新城 高層、多層 70 ㎡一室占 5%； 97 ㎡兩室占 5%；108133 ㎡三室占 83%； 143176 ㎡三室占 7% 97 ㎡兩室 70 ㎡一室； 108133㎡三室； 143176 ㎡三室 連城水岸 小高層、高層 71112 ㎡兩室占 72%； 112150 ㎡ 137三室占 50%； 190 ㎡復(fù)試占 1% 71 ㎡ 兩室 112 ㎡ 三室 112 ㎡ 兩室、 190 ㎡復(fù)試 城西樓盤均以經(jīng)濟(jì)兩居和經(jīng)濟(jì)三居為主，同時(shí)舒適兩居和舒適三居也占有相當(dāng)一部分。 建筑類型來看，以高層為主，多層、小高層占少數(shù)，居住密度相對(duì)適中，舒適度較高。 城西住宅市場(chǎng)分析 （ 1）板塊界定： 二環(huán)北路以南，二環(huán)南路以北，西至京福高速公路，東至濟(jì)齊路、緯十二路、緯六路、陽光新路 （ 2）住宅項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名 稱 建筑風(fēng)格 占地面積 （ 萬㎡ ） 住宅面積（ 萬㎡ ） 剩余住宅體量 （ 萬㎡ ） 路勁 .御景城 中式儒風(fēng)建筑 20 30 綠地 .盧浮公館 新主義法式風(fēng)格 32 9 陽光 100 國(guó)際新城 簡(jiǎn)約現(xiàn)代主義風(fēng)格 100 25（四期） 綠地 .泉景天沅 現(xiàn)代風(fēng)格 萊鋼 .凱旋新城 現(xiàn)代風(fēng)格 5 11（西地塊） 10 外海 .現(xiàn)代中央花園 新古典主義 42 75 64 連城水岸 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 7 12 綠地國(guó)際花都 新古典主義 45 龍騰 .國(guó)際城市花園 中式儒風(fēng)建筑 合計(jì) 從供應(yīng)量來看，城南板塊住宅建筑面積共計(jì) 萬平方米，剩余 萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。市民對(duì)地段的心理界線明顯，本地企事業(yè)單位職員為主力客群，事業(yè)單位團(tuán)購占據(jù)了很大比例。 （ 5）項(xiàng)目去化速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 累計(jì)銷售周期（月） 累計(jì)銷售量（ 萬㎡ ） 月均銷售面積（ ㎡ ） 魯能領(lǐng)秀城 20xx 年 11 月 60 190 31700 銀豐花園 20xx 年 4 月 19 天泰太陽樹 20xx 年 47 9 中海國(guó)際社區(qū) 盛世皇苑 大學(xué)仕花園 合計(jì) 43141 從在售項(xiàng)目的去化速度來看，城南板塊累計(jì)銷售量 萬平方米，月均消化量 43141 平方米，由此看出，板塊內(nèi)住宅需求量較大； （ 6）各住宅項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 項(xiàng)目名稱 客戶群 魯能領(lǐng)秀城 事業(yè)單位團(tuán)購客戶，私營(yíng)業(yè)主、周邊居民及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。 120140 的三室銷售情況良好，去化速度較快，而 200 以上的大三室戶型由于面積大，總價(jià)高，市場(chǎng)需求量相對(duì)較少，成為這一區(qū)域的滯銷戶型。 目前有三個(gè)在售項(xiàng)目，建筑類型有別墅、多層、小高層和高層，以小高層和高層為主。 城南板塊建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，但備受關(guān)注的中海國(guó)際社區(qū)選擇了慣用的英式風(fēng)格。 城南板塊住宅市場(chǎng)分析 （ 1）板塊界定： 經(jīng)十路以南、陽光新路以東、二環(huán)東路以西、二環(huán)南路兩側(cè) （ 2）住宅 項(xiàng)目列表 本案 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 占地面積 （ 萬㎡ ） 住宅面積（ 萬㎡ ） 剩余住宅體量（ 萬㎡ ） 魯能領(lǐng)秀城 現(xiàn)代風(fēng)格 400 350 160 銀豐花園 新古典 21 天泰太陽樹 現(xiàn)代風(fēng)格 20 11 中海國(guó)際社區(qū) 英式風(fēng)格 200 200 盛世皇苑 現(xiàn)代風(fēng)格 4 10 10 大學(xué)仕花園 中式徽派風(fēng)格 —— 7 7 合計(jì) 607 城南板塊住宅建筑面積共計(jì) 607 萬平方米，潛在供應(yīng) 220 萬平方米，剩余 萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 相對(duì)激烈，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。 區(qū)域市場(chǎng)劃分依據(jù) （ 1）因素一：城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu) （ 2）因素二： 市民心理認(rèn)知 （ 3）因素三：區(qū)位特征 濟(jì)南住宅市場(chǎng)區(qū)域劃分 傳統(tǒng)的“東西南北中”分法已不足以準(zhǔn)確描述各區(qū)域特性，根據(jù)以上三個(gè)因素，可將濟(jì)南市場(chǎng)分為：城央板塊、城南板塊、城西板塊、濱河板塊、高新會(huì)展板塊、奧體文博板塊、邢村唐冶板塊、長(zhǎng)清大學(xué)城板塊、圣井板塊、章丘板塊十個(gè)板塊。因此，區(qū)域分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)得到相當(dāng)廣泛的應(yīng)用，是房地產(chǎn)調(diào)研的重要分析方法之一。通過對(duì)各個(gè)區(qū)域的分析及比較，掌握各區(qū)域的市場(chǎng)特征及各區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和優(yōu)劣對(duì)比。 三、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域住宅市場(chǎng)劃分 區(qū)域市場(chǎng)原理 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)，也是 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，因其具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。 （四） 成交量預(yù)測(cè)：存在成交量明顯反彈的可能性 針對(duì)新政和客戶的觀望態(tài)勢(shì)以及后續(xù)預(yù)期的利空政策，房產(chǎn)商為保證一定的成交量可能會(huì) 制定出更多應(yīng)對(duì)策略：如選擇調(diào)高報(bào)價(jià)預(yù)留打折降價(jià)空間，再在銷售過程中打折的策略；中低端項(xiàng)目面對(duì)未來較大的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，為爭(zhēng)取更多客戶會(huì)選擇提前開盤、加大推盤量；或是能夠定期推出一批特價(jià)單位的方式維持成交量等等。未來價(jià)格走勢(shì)要視政策環(huán)境、開發(fā)商現(xiàn)金厚度和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)而定。供應(yīng)量的迅速放大會(huì)使?jié)仙唐纷≌貏e是中低價(jià)商品住宅出現(xiàn)嚴(yán)重不足的局面得以改觀，同時(shí)起到平抑住宅售價(jià)的作用。 （二） 供應(yīng)量預(yù)測(cè)：供應(yīng)增大 競(jìng)爭(zhēng)激烈 據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分打算在 20xx 年下半年上市的項(xiàng)目因工程進(jìn)度原因不具備預(yù)售條件，該部分項(xiàng)目將于 20xx 年上半年開盤。為加強(qiáng)政策效果，有可能長(zhǎng)期執(zhí)行此項(xiàng)政策，配合各地方執(zhí)行細(xì)則，加之更深層次的土地和稅收政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更嚴(yán)竣的利空政策環(huán)境。 （四）濟(jì)南商品住宅價(jià)格走勢(shì) 土地成交量5380100200300400500600土地成交量土地成交量 53820xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地交易網(wǎng) 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來的“量?jī)r(jià)齊升”點(diǎn)燃了眾多開發(fā)商的購地?zé)崆椋?00 10 年土地成交量逐年大幅增加，且成交用地逐漸呈現(xiàn)郊區(qū)化的特點(diǎn)。 （三）濟(jì)南商品住宅價(jià)格走勢(shì) 0100020xx30004000500060007000800090000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %商品房銷售價(jià)格 價(jià)格同比上漲商品房銷售價(jià)格 3954 4146 4287 4917 5587 6029 8437價(jià)格同比上漲 1 6 . 5 0 % 4 . 9 0 % 3 . 2 0 % 1 4 . 9 0 % 1 3 . 6 0 % 7 . 9 0 % 3 9 . 9 4 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年20xx 年 11月 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx20xx 年是濟(jì)南住宅價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，至 20xx 年 11 月，濟(jì)南 普通住宅價(jià)格已高達(dá) 8437 元 /平米，較上年同期價(jià)格上漲 %。將住宅供應(yīng)量和銷售面積對(duì)比來看，供需比呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)，供需逐漸平衡，根據(jù)供需平衡理論，供需比不斷下降，意味著需求在不斷增加，未來將有較大的供應(yīng)，自 20xx 年濟(jì)南市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。濟(jì)南的房地產(chǎn)呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)，并且 濟(jì)南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用日益重要。盡管 20xx 年遭受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度有所下降，但是整體的增長(zhǎng)勢(shì)頭并沒有改變， 20xx 年濟(jì)南的房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資總額達(dá)到 億元。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由剛性需求支撐，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較小，房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)中有升”。 三、宏觀分析總結(jié) 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展均衡且穩(wěn)健，隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和政府規(guī)劃的逐步落實(shí)，將進(jìn)一步推動(dòng)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展期。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。 此次政策將使市場(chǎng)的供給與需求發(fā)生明顯變化。商品住房 價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。目前我國(guó)居民購房的主要資金來源就是按揭貸款，約占購房款比例的 70%，雖然主要是針對(duì)二套房和大套房，但是由于目前市場(chǎng)上 90 平米 以下的套房較少，因此除了投機(jī)及投資者，在某種程度上還將影響一些首套房購買者。如 100 萬貸款本次利率提高后增加負(fù)擔(dān)每月均在 萬以上。 從價(jià)格角度來看： 明確提出對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。本次政策出臺(tái)后，對(duì)投資投機(jī)性購房行為具有巨大的影響，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)很 有可能將進(jìn)入到價(jià)格調(diào)整，和成交量大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整。 （ 3）政策解讀： 從成交量角度來看： 本次政策最大的亮點(diǎn)：提出實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高了購買首套房但建筑面積大于 90 平方米的家庭的首付比例（ 3成）。 。 出臺(tái)配套調(diào)控政策主要為稅收政策，包括政府明確推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，明確土地增值稅清算細(xì)則。這次的調(diào)控思路和力度不同以往，不僅打擊力度強(qiáng)，而且涉及面廣。然而，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、環(huán)境變化及執(zhí)行情況等的影響，這些措施不但沒有達(dá)到預(yù)想的效果，反而進(jìn)入了“越調(diào)越漲”的怪圈，價(jià)格指數(shù)的斜率越來越大，房?jī)r(jià)猶如脫韁野馬一路攀升?？梢姡飪r(jià)上漲已經(jīng)影響了居民生活水平的提高，未來很可能影響居民消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)將變得更為謹(jǐn)慎，住房消費(fèi)習(xí)慣也可能隨之改變。 人均可支配收入增加，但物價(jià)全面上漲，影響了居民生活水平的提高 20xx 年 20xx 年，全國(guó)物價(jià)全面、大幅度上漲，對(duì)普通居民生活影響巨大。 在 GDP 及人均 GDP 快速增長(zhǎng)的同時(shí)，濟(jì)南固定資