【正文】 水（蓄水后） ，綠樹環(huán)蔭、三面擁綠（公園建成） ，城區(qū)內(nèi)獨有的居住環(huán)境項目地塊 180 度現(xiàn)場照片 視野開闊，天光明媚的居住區(qū) 天然的臨崖而居與人工造景的臨湖而居 城市交通干線網(wǎng)絡已經(jīng)通達地塊第二部分：項目定位一、定位目標（一）經(jīng)營定位目標——現(xiàn)金流與利潤并重 品質(zhì)優(yōu)先，性價比優(yōu)先； 高可售比、高現(xiàn)金回報，強調(diào)經(jīng)營性物業(yè)可持續(xù)價值，非經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)全變現(xiàn)； 以利潤與現(xiàn)金流并重，先揚后抑，快慢結合的銷售速度； 有效控制，留足升值空間，由小及大，逐漸獲得增值利潤。3地塊地形分析：23彩云湖項目策劃書 8 （三）視線分析東岸沖溝東岸臨湖緩坡與公園的標高關系，約低 6米西岸坡地 北岸坡地東岸疊水懸崖區(qū)域（1）東岸中部有一沖溝，與周邊高差約 6 米；（2）東岸臨湖坡度較緩，視線良好；（3）西岸盡頭與公園存在高差，約低 6 米，視線受到影響；（4）西岸北部坡度西北向東南傾斜（坡向與湖景一致） ，坡度較大；（5）北岸狹長地帶寬約 60 米，高差大；正朝湖，視線非常好；（6）東岸與北岸交界處有一自然疊水，可適當利用；（7）東岸懸崖區(qū)域坡度非常大，不易規(guī)劃設計。M6M8 土地摘牌單位在規(guī)劃選址前須對地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)作地質(zhì)災害評估；M8 地塊項目北側臨科城路方向住宅陽臺須封閉處理，以滿足城市景觀需要；M64 地塊幼兒園單獨占地，且面積不得小于 2500㎡（二）用地現(xiàn)狀2地塊較平緩，起伏不大，中間高，四周低，最大高差約 30 米（292322） 。建筑方案設計臨創(chuàng)新大道一側的住宅陽臺應封閉處理，并加強沿創(chuàng)新大道及公園方向的立面、景觀M54M61M55M53M7M62M8M642地塊3地塊彩云湖項目策劃書 7 M61 2 30% 30%文化活動站、體育活動場地、公廁、垃圾收集站、社會組織工作用房和居民公益性服務設施60m設計，以滿足城市景觀的需要；公廁要求臨城市道路平街設置，其建筑面積不小于 80 ㎡，并預留一定管理用房M53 30% 30%社會組織工作用房及公益性服務設施、垃圾處收集點60mM62 30% 30%社會組織工作用房及公益性服務設施、垃圾處收集點24mM7 2 30% 30%公廁、社會組織工作用房及公益性服務設施、幼兒園、垃圾收集點60mM64 30% 30%幼兒園、社區(qū)體育場地、社區(qū)組織工作用房和居民公益性服務設施24m3M8 2 30% 30%社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生站、文化活動站、社會組織工作用房和居民公益性服務設施、公廁60m凈用地 155003㎡，容積率 ，地上總建面 298599 ㎡。結論：人與環(huán)境和諧相生的幽靜而便利的城市居所。本案作為區(qū)域內(nèi)稀缺性的生態(tài)住宅用地，有良好的發(fā)展前景。（三）區(qū)位城市認同與歸宿市民心理認同：主城西部城區(qū)空白區(qū)，高新區(qū)發(fā)展區(qū)，石橋鋪外沿城區(qū)，二郎城區(qū)（20 年石橋鋪高新區(qū)發(fā)展積淀）規(guī)劃定位屬性：高新區(qū)二郎開發(fā)區(qū)中心公園居住區(qū) 交通口岸屬性：主城區(qū)“田字”骨干快速干道，東西軸線西段；九龍坡區(qū)北、沙坪壩區(qū)南城市聯(lián)接帶；成渝高速及西區(qū)外環(huán)高速主門戶區(qū)；周邊立交橋簇擁，交通通達性極佳。沙坪壩生活圈：? 主城五大核心生活圈之一? 名校集中區(qū)，有教育文化區(qū)之名? 教育產(chǎn)業(yè)及二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實力雄厚，以年青時尚消費著名彩云湖項目策劃書 5 大渡口生活圈：? 以重鋼為中心的生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)群，主城最老生活區(qū)之一，城市捷運生活區(qū)之一? 涵蓋中梁山組團，屬大石楊生活圈外延次生活圈? 近三年人均 GDP 全市排名第一 項目周邊產(chǎn)業(yè)及居住狀況（1） 居住、生活、商業(yè)、交通樞紐、 （產(chǎn)業(yè)區(qū)） 、就業(yè)五大元素完整成熟的城區(qū)。（2）交通：二郎科技開發(fā)區(qū)目前道路系統(tǒng)已基本形成，未來 5 年內(nèi)，項目項目周邊所有規(guī),社區(qū)市政配套基礎設施完全成熟。三、區(qū)域條件（一）項目在重慶市都市圈中的地理位置項目地處重慶市都市圈中部城區(qū)——大楊石組團西南部，處于沙坪壩組團、大渡口組團、大楊石組團的中心腹地，是主城西進（即中部城區(qū)與西部城區(qū)）的城市聯(lián)接帶。未來 1－2 年輻射區(qū)域供應低密度產(chǎn)品約有 40 萬方，以花園洋房為主，其中同創(chuàng)高原（預計 07 年 6 月面市）為本項目主要競爭項目。（2）項目周邊未來供應的高層多為中低端產(chǎn)品，但是后期高層供應量較大，競爭激烈，本項目所在位置景觀優(yōu)勢較大，需在產(chǎn)品景觀及品質(zhì)增強競爭力。（3）由于本項目稀缺性的景觀資源，除低密度產(chǎn)品外，高層房型面積宜走舒適道路，比市場主流產(chǎn)品略偏大。彩云湖項目策劃書 2 （二）區(qū)域市場（西部城區(qū)）總結分析 西區(qū)市場總結分析產(chǎn)品形態(tài)　 高層 小高層 多層 花園洋房 別墅 　西南片區(qū) 萬方 萬方 萬方 萬方 萬方 　比例 % % % % % 　戶型　 單間配套 一房 兩房 三房 四房 五房以上西南片區(qū) 1993 套 3553 套 7424 套 7427 套 839 套 234 套比例 % % % % % %主力面積區(qū)間　 單間配套 一房 兩房 三房 四房 五房以上高層、小高層、多層 28－40 35－55 50－84 80－125 120－145 180－190價格區(qū)間　 高層 小高層 多層 花園洋房 別墅 　西南片區(qū) 2800－4900 2500－3750 2780－3050 3300－4400 5000－9000 　備注：（1）以上數(shù)據(jù)包括石橋鋪、奧體中心、楊家坪中心、二郎、大渡口、含谷等板塊 數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)公司提供（2）多層指 67 層無退臺的傳統(tǒng)住宅小結：西區(qū)市場供應主要以高層中小戶型為主，缺乏高品質(zhì)、高端物業(yè)（上述別墅項目均位于遠郊區(qū)域，包括含谷、大渡口區(qū)域） ；價格相較北部區(qū)域偏低。 高層市場（以高品質(zhì)項目為代表）產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡） 套內(nèi)單價（元/㎡） 總價（萬 元） 備 注高層豪宅 155220 51005600 80120在一個項目中規(guī)模小，作為項目的價值標桿，通常為1 棟；整體銷售速度相對較慢；戶型中大量出現(xiàn)別墅類空間特征普通江景高層 145155 41004800 6075 只要戶型合理，通常銷售狀況良好感受江景/中庭高層100145 38004500 4065 需求面最廣的戶型，銷售狀況良好無景觀高層/臨路高層55105 30003500 1737 由于總價較低，銷售良好備注：以上面積區(qū)間不含頂躍。數(shù)據(jù)來源：營銷中心采集 花園洋房市場（以高品質(zhì)項目為代表）樓層分布面積區(qū)間（㎡）套內(nèi)單價（元/㎡）總價（萬元） 備 注1 層101320（含地下面積）33007000 60110臨景觀中軸或湖景戶型單價高，通常在 6000 元/㎡以上；底躍在高端項目中較多，充分利用了地下空間；低價部分是將地下面積納入計算2 層 118170 40005800 4890 個別項目 2 層無退臺，與 1 層面積相當3 層 105160 40005800 42804 層 126233 40005800 50130 4+1 的項目較多，景觀較好位置通常為躍層。疊加別墅 150280 37006500 60170除好望山外，疊加別墅項目品質(zhì)較差。二、市場條件（一）主城區(qū)高檔物業(yè)市場總結分析 別墅市場產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）套內(nèi)單價（元/㎡）總價（萬元） 備 注獨立別墅 2843000 610013000 2003000主力面積 350450㎡，主力單價 800010000 元/㎡，主力總價 300500 萬元；有良好景觀資源的戶型面積較大，價格較高，如高爾夫別墅、江景湖景別墅等，單價通常超過 10000 元/㎡，總價在 400 萬元以上。 古老的建筑和街道是傳統(tǒng)的積淀，古老的產(chǎn)業(yè)是品牌內(nèi)容，方便的交通是城市活力所在，優(yōu)秀的地理位置是成功的必然。——摘自王受之《春風格拉斯》 彩云湖項目策劃書編制人：研發(fā)設計中心二ＯＯ七年二月 目 錄第一部分：項目策劃前提條件 ................................................................................................................1一、戰(zhàn)略條件 .......................................................................................................................................1二、市場條件 ..........................................................................................