【正文】 。 管理風險與規(guī)避：（1） 由于項目為合資公司，我司運作時要受很多條件的限制，操作上存在一定的難度； （2） 本案定位對設計及工程管理要求高，特別是 3地塊，建議加強 3地塊的設計管理工作，特別注意和 3地塊設計單位的有效溝通。（2） 3地塊旁的市政道路還未完工，會給施工帶來一定的難度，建議在施工時，做好應對措施；（3） 彩云湖內(nèi)有一些影響本項目景觀的設施，如污水管等，一定程度上會影響本項目的后期推廣和銷售，建議和彩云湖的管理單位進行協(xié)商，對位于彩云湖內(nèi)，且影響本項目的景觀障礙物進行適當處理；（4） 3地塊對面為中學和小學，會有一定的噪音污染，也會對銷售，特別是沿路的高層和花園洋房造成一定影響，建議在設計時注意規(guī)避噪音的影響，在銷售時注意客戶心理的引導。 有效控制非銷售類物業(yè)的體量。 商業(yè)是本項目獲取銷售和租金收入的補充，應保證其有效性：（1） 由于周邊尚未完全形成成熟社區(qū)，商鋪銷售可能會出現(xiàn)一定難度，為了確保銷售收入盡量及時回現(xiàn)，也為了保證項目商鋪不被空置，建議商鋪先實行低租金或前期免租招商，培育商業(yè)氛圍；同時也可考慮在保證合理價格的情況下與住宅同期出售。 根據(jù)集團資金的需求情況，本項目的銷售節(jié)奏前期宜平穩(wěn)推出，后期則適宜適當控制銷售節(jié)奏，合理控制銷售周期，以一定的時間贏得價格上升空間。 2地塊高層推盤時，應以主力戶型來啟動市場，樹立項目的市場標桿形象；同時在銷彩云湖項目策劃書 19 售時，分期搭配部分戶型較小的產(chǎn)品和鄰湖高端產(chǎn)品，這樣既可以規(guī)避小戶型產(chǎn)品的推出導致小區(qū)形象受影響，也避免了高端產(chǎn)品集中推出導致市場接受能力不足問題，同時又避免了銷售期間目標客戶的流失問題。1聯(lián)排別墅臨崖坡地 210 250約16100崖上 250,崖下 210,盡量加大贈送面積（每戶贈送面積不低于 60㎡）2 獨立別 墅 五房以 上 400 450 　 約 6300戶均配置 200 平米以上的私家花園，雙車庫，雙主臥，核心主臥需配置獨立書房+走入式衣帽間+大陽臺，主衛(wèi)面積不宜低于 15 平米，“洗、衛(wèi)、浴”三分區(qū)。彩云湖項目策劃書 16 經(jīng)營性 2022 3000 　3 商業(yè) 街鋪5000 6000　 7500　　 合計 　 　 　 　 283500 　備注：以上面積指標為地上面積。2 公寓 單配/1 室 35 65 　 450001 棟定位 3540㎡單配，可自由組合，兼有 45㎡左右的 1 房；1 棟定位 5055㎡的 1 房，兼有 6065㎡的小 2 房，考慮洋房小型化單臥的高層運用。項目分區(qū)概念圖 初步分區(qū)指標2地塊序號 指標 單位 數(shù)量 備注1 凈用地面積 ㎡ 85,636 　 畝2 地面以上建筑面積 ㎡ 283,500 　容積率 高層住宅 ㎡ 231,000 臨街公寓 ㎡ 45,000 商業(yè)及社區(qū)配套 ㎡ 7,500 其中 3000㎡一層街鋪銷售，3000㎡為經(jīng)營性物業(yè)，主要作為休閑型餐飲、便利店等公寓區(qū)湖景高層區(qū)東岸別墅區(qū)東岸洋房區(qū)區(qū)西岸別墅、洋房區(qū)北岸高層區(qū)公共商業(yè)配套區(qū)1. 公寓區(qū)（2）2. 湖景高層區(qū)（2）3. 東岸別墅區(qū)（3）4. 東岸洋房區(qū)（3）5. 西岸別墅區(qū)（3）6. 北岸高層區(qū)（3）7. 公共配套區(qū)（3）彩云湖項目策劃書 15 3地塊序號 指標 單位 數(shù)量 備 注1 凈用地面積 ㎡ 155,003 畝2 地面以上建筑面積 ㎡ 186,179 容積率 18F 高層住宅 ㎡ 52,779 臨湖獨立別墅 ㎡ 6,300 每戶地下至少考慮 100㎡ 聯(lián)排別墅（含雙拼） ㎡ 44,500 平均每戶約 60㎡ 疊加別墅 ㎡ 16,100 疊上/疊下：250/210㎡/套 花園洋房 ㎡ 54,000 底層每戶平均約 40㎡ 商業(yè) ㎡ 9,500 4000㎡一層街鋪銷售，5000㎡作為經(jīng)營性物業(yè)，包括休閑餐飲、經(jīng)營性俱樂部會館等 幼兒園 ㎡ 3,000（三）面積與套型配比要求（1） 原則? 根據(jù)市場現(xiàn)有供需狀況，與周邊物業(yè)錯位，填補區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)空白；? 針對換房客戶，套面積（主要指高層）在最主流需求基礎上略微增大，真正形成競爭力的是產(chǎn)品空間設計和細部打造上的創(chuàng)新，讓客戶找到購房的足夠理由，并真正達到高端客戶集中的目的。別墅、洋房、高層獨立分區(qū)，別墅、洋房以地中海西班牙簡約風格為主要特色，適當穿插山地托斯卡納風格，高層以簡約為特色。 地塊分區(qū)? 2地塊，分為湖景高層及臨街公寓，以現(xiàn)代、簡潔、淡雅建筑圍合，大尺度中庭園林，觀湖為主景。（二）功能分區(qū) 分區(qū)原則3地塊分別為兩個獨立的項目，并通過市政道路將兩項目有機聯(lián)系起來。彩云湖 1 號三、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品方向總體原則：充分利用三面環(huán)湖、三面環(huán)公園的特色，湖景、園景、內(nèi)景資源的梯次利用，保證景觀價值的最大化。 案名2 個項目，2 個案名，推薦案名如下：（1） 3地塊：協(xié)信（五）案名 原則（1） 易傳播：穿透性強，排它性強，朗朗上口（2） 易延展、易聯(lián)想——定位/主題/風情/建筑/客戶喜好（3） 作為同一個盤，同一類型客戶定位，建議只設一個案名，一個定位主題，以一個售 樓大廳形象統(tǒng)一銷售。 載體 7：鎮(zhèn)居空間的肌理骨架——道路（1） 鎮(zhèn)居道路不僅是交通——對地中海北岸小鎮(zhèn)的道路借鑒（2） 鎮(zhèn)居道路也是街景（3） 濱湖鎮(zhèn)居的道路也是公共觀湖區(qū)? 道路：依山就勢，多蜿蜒，以林蔭道為特色；不僅是車行和步行交通，還是公共空間的骨架；? 街、巷、步行道的形成：有園區(qū)內(nèi)的道路、通公園與城市干道的公共交通道路，還有分區(qū)組團間的交通流線，也有不通高差地臺間的聯(lián)絡步道，還有入戶的道路? 小區(qū)入口大道：各分區(qū)的車行主入口均設在臨湖和臨公園一側，步行入口與街景結合，是地中海街鎮(zhèn)逛街感的回家。 載體 6：鎮(zhèn)居生活戶外主要活動空間——中庭闊院整體特色清新、淡雅，底層局部架空，與中庭闊院互通互聯(lián)，實現(xiàn)景觀的通透性。作為居室外延空間的陽臺、露臺，與外景有機對接，將外部景觀引入室內(nèi)。 載體 5：上鎮(zhèn)居民多數(shù)人的生活空間——湖景、園景高層湖景、園景高層——專為有活力、奔放，熱愛生活、懂得生活、休閑，工作投入的準富人群設計的舒適居室。每一棟建筑都融入自然，與環(huán)境和諧共生。有獨棟、聯(lián)排、臨崖疊加等建筑形態(tài)，通過道路、綠化自然分隔成獨立組團，盡端式的內(nèi)部交通，互不干擾。濱湖小鎮(zhèn)中，無論是別墅、庭院洋房，還是湖景高層，都形成菁英階層的現(xiàn)代城居聚落，隱而不退，幽而不散，與城市文明進程同步。通過凹凸有致，隨建筑立面、店招變化形成豐富街景，營造地中海休閑味十足的商業(yè)街道，為項目注入人氣。相對集中地設置地中海酒吧、咖啡廳、畫廊、小型圖書館等生活設施。 載體 1：鎮(zhèn)居生活空間構成——浪漫而富于變化的空間序列? 多元化的空間層次：轉承變化，不斷有興奮點，包括社區(qū)入口空間、中庭圍合空間（院落） 、入戶空間、組團空間、庭院空間、過渡空間（含灰空間）等? 豐富的景觀層次：內(nèi)、中、外景結合，起伏跌宕，視覺效果富戲劇性和通透性；通過外向型手法，最大化體現(xiàn)湖景、園景的觀賞價值? 戶型空間序列：私家庭院、入戶、分區(qū)功能，體現(xiàn)尊崇感? 戶內(nèi)景觀朝向層級：觀湖、公園、中庭 載體 2：鎮(zhèn)居生活核心生命力——步行商街充分利用湖岸、街道的商業(yè)價值，形成步行商街，包括湖岸商業(yè)、街鋪。我們倡導地中海北岸小鎮(zhèn)文化觀與東方文化的結合，形成東西文化交融的現(xiàn)代氣息，賦予社區(qū)的藝術化生活情趣。濱湖小鎮(zhèn)2地塊分主題——濱湖閑庭闊院 共同價值觀（1） 自由、浪漫的生命哲學（2） 人文精神的人生藝術 藝術化的生活情趣地中海，幾代藝術大師、名家，留下了許多不朽的藝術、文學名作。? 作為一個地中海風情特色的小鎮(zhèn)社會，有極強包容性，具有一種休閑、浪漫主題的生活靈魂。 領悟結語? 來自地中海的文化和生活形態(tài)，有多元的小鎮(zhèn)文化觀和生活觀，有故事，有較強的延展性? 作為地中海小鎮(zhèn)生活空間，有多元化的建筑，能包容不同風格的建筑群。彩云湖項目策劃書 11 地中海小鎮(zhèn)生活形態(tài)地中海小鎮(zhèn)的建筑形式，或古樸或現(xiàn)代，街鎮(zhèn)與綠蔭、住區(qū)交錯，與海景、湖景、山景相互借景，有機串聯(lián)與分隔，簡約與現(xiàn)代交融，形成了豐富又獨特，美麗又悠閑的鎮(zhèn)居生活。 地中海豐富的人文氣息優(yōu)美如畫的風景，吸引了眾多藝術家云集于此，19 世紀下半葉到 21 世紀，產(chǎn)生了無數(shù)優(yōu)秀的藝術家、詩人、哲學家、音樂家。 品味地中海度假休閑生活價值浪漫自由，人文經(jīng)典山水永恒，陽光艷麗地中海北岸，散落無數(shù)小鎮(zhèn)。這是一種軟軟的湖濱度假式的生活方式。二、客戶定位 專注于西區(qū)生活與事業(yè)的少數(shù)有錢人，本案主力客戶 吸引相對較多向往這種社區(qū)生活的成長中的有錢人，本案次要客戶 吸引更多擇鄰而居的奮進中的中青年有成者，成為社區(qū)一員，本案補充客戶（1） 行業(yè)特點：重慶支柱產(chǎn)業(yè)的汽摩、藥業(yè)、電子電器、通訊、國有/民營加工制造業(yè)、多種經(jīng)營的私企、大石楊商貿(mào)圈經(jīng)商戶、部隊、院校、科研機構（2） 素質特征：跨地域、教育程度、城市化程度高、主城區(qū)數(shù)量最多的高端外來人群（3） 置業(yè)特征：有過 1 次以上的置業(yè)經(jīng)歷，現(xiàn)居小區(qū)或單位集資房內(nèi)，以換房和終級居?。ㄏ鄬r間內(nèi)）為目的，具有舒適性居家和擇鄰而居的需求（4） 身份特征：現(xiàn)任或曾任企業(yè)高管或企業(yè)主，商圈經(jīng)營戶主，海外移民家屬等。（三）產(chǎn)品定位目標——稀缺價值的充分利用利用地塊的稀缺價值，填補區(qū)內(nèi)高端物業(yè)空白，建設大西區(qū)高端住宅區(qū)，做西區(qū)最有品位、最舒適、最受歡迎的富人生活區(qū)，營造家人與親友聚居的城市居所。 東南向陽，南低北靠，山環(huán)水抱，東扶西擁，遠照雙山、歌樂山，優(yōu)質的第一居所風水良地 山水明靜、三面環(huán)