房地產開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序培訓(編輯修改稿)
2025-10-28 11:08 本頁面
【文章內容簡介】 ,,投資,決策,,土地,獲取,,市場,定位,,產品,策劃,,規(guī)劃,設計,,品牌,傳播,,銷售,組織,,物業(yè),管理,,市場,研究,,投資,決策,,土地,獲取,,市場,定位,,產品,策劃,,規(guī)劃,設計,,品牌,傳播,,銷售,組織,,物業(yè),管理,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,招標,投標,施工,組織,進度,質量,,招標,投標,,施工,組織,,進度,質量,,招標,投標,,施工,組織,,進度,質量,成本,投資 過程,開發(fā) 過程,建設 過程,物業(yè),管理,物業(yè),管理,,物業(yè),管理,,項目,考核,過程監(jiān)控,過程監(jiān)控,,投資方案,設計圖紙,集團,城市 公司,項目部,招標,投標,招標,投標,,招標,投標,,招標,投標,物業(yè),管理,物業(yè),管理,,物業(yè),管理,,投資,收回,房地產開發(fā)的本質：整合,房地產項目開發(fā)的全過程一般要經過以下五個階段： 項目確立階段 項目前期階段 項目實施階段—工程施工和產品銷售。 項目驗收交付階段 收尾階段 具體內容詳見《房地產項目開發(fā)全程運作程序圖》,22,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－1,23,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－1,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－2,24,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－3,25,第三部分 房地產項目開發(fā)成本及開發(fā)周期,一、項目開發(fā)成本費用構成及其資金投入特點 房地產開發(fā)項目的成本和費用構成復雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結構，建筑裝飾標準、機電設備和配套設施配置標準以及工程地質狀況不同等等，在開發(fā)成本和費用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談論項目具體的成本和費用標準，僅就一般房地產開發(fā)項目通常的成本和費用構成以及相關的資金投入特點作一些簡要的說明。,26,開發(fā)項目主要成本與費用構成一覽表,27,開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表1,28,開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表2,29,開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表3,30,房地產開發(fā)項目主要經營稅費表,31,二、項目開發(fā)周期 房地產開發(fā)項目開發(fā)運作過程涉及的政府審批部門和審批事項多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時限不盡相同；不同開發(fā)地點的地質情況變化比較大，不同建筑類別在設計和施工技術規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開發(fā)商實力、管理經驗和項目建造標準的不同，這些因素都直接影響著項目的開發(fā)周期。因此，對項目的開發(fā)周期不能一慨而論，應根據各項目的實際情況進行具體的分析和評判。,32,房地產項目開發(fā)工期分析表,33,報建流程,規(guī)劃要點批復,土地證辦理,項目公司設立,項目立項,建設用地規(guī)劃許可證,前期報建工作,環(huán)境評估,土地使用證書,項目開發(fā)前準備,建筑工程規(guī)劃許可證,單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證,管線、排許可證,總平設計報審,開工前手續(xù)辦理,34,施工許可證,余泥、噪音排放許可,夜間連續(xù)施工許可,建設期間辦理,消防、人防專項審查,竣工驗收備案,專項驗收,預售許可證,建設完成,35,中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法于2008年 1 月 1 日實施，下面基本上是按照報建先后順序來說。 1 規(guī)劃要點批復階段 、土地證、建設用地規(guī)劃許可證是進行房地產開發(fā)的前提 . 簡單的說一下，規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，確定土地使用強度指標的法律依據，重要指標：容積率、建筑密度、覆蓋率等，另外會對停車位配置、東西南北退讓等要求、建筑分類、用地性質及面積上限。建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，核定土地用途及用地界線的法律依據。 土地證由國土部門頒發(fā)，土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，國土部門必須依據規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。,36,新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 營業(yè)性用地原則上須經過招拍掛程序以出讓方式進入市場，簽訂國有土地使用權出讓合同后辦理國土使用證。建設單位應持建
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