【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 86822962 郵箱： 12 %%%%%%%%—— %%%%%%%%% %%%%%%%%% %%%%%%%%% %%%%%%%%% 年均 %%%%%%%%% 過去五年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng) %，商品房竣工面積年均增長(zhǎng) %，商品房銷售面積年均增長(zhǎng) %，銷售金額年均增長(zhǎng) %。 從各指標(biāo)增長(zhǎng)情況可以看出，除了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持較平穩(wěn)增長(zhǎng)之外，其他指標(biāo)都具有一定的波動(dòng)性。這說(shuō)明，我市房地產(chǎn)雖然保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，但是受宏觀經(jīng)濟(jì)和土地供應(yīng)、城市建設(shè)、消費(fèi)需求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出明 顯的波動(dòng)增長(zhǎng)特征。如何保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，是一個(gè)需要認(rèn)真研究的問題。 與此同時(shí)，由于我市商品房?jī)r(jià)格起點(diǎn)較低，過去五年出現(xiàn)了明顯高于全國(guó)平均水平的增長(zhǎng)速度，年均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到 %。但與周邊省會(huì)城市比較，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)仍然是較低的，而且漲幅也是比較平穩(wěn)的。 橫向比較分析 從表 我們看出，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展水平一樣，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)在西部五城市中也有四個(gè)特點(diǎn)： 特點(diǎn)一：規(guī)模小，銷售量少。商品房銷售面積、銷售金額在西部五個(gè)省會(huì)城市都是最低的。這是由城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量等所決 定的。 特點(diǎn)二：平均房?jī)r(jià)最低。 2021 年商品房銷售價(jià)格只有 3375 元 /平米，比昆明和成都低 40%左右。但貴陽(yáng)中心城區(qū)房?jī)r(jià)水平卻不低，中心區(qū)與各郊區(qū)及縣 (市 )房?jī)r(jià)差距較大，這也體現(xiàn)了我市房地產(chǎn)發(fā)展在區(qū)域上的不平衡性和區(qū)域間的差距較大。 特點(diǎn)三： “ 房?jī)r(jià)收入比 ” 處于中低位次，高于長(zhǎng)沙，低于其他三個(gè)城市。這與貴陽(yáng)市的土地供應(yīng)狀況和城市建成區(qū)規(guī)模狀況直接相關(guān)。 特點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重相對(duì)較高，高于昆明和長(zhǎng)沙 (成都 2021 年是特殊情況 )。這說(shuō)明一方面貴陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)還有待進(jìn)一步完 善，特別是交通基礎(chǔ)設(shè)施投資力度還須加大 。另一方面也說(shuō)明房地產(chǎn)投資已經(jīng)快于其他基礎(chǔ)設(shè)施投資，要保持房地產(chǎn)投資持續(xù)、適度增長(zhǎng)。 表 ：貴陽(yáng)房地產(chǎn)狀況與周邊省會(huì)城市比較 (2021 年 ) 省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 (億元 )房地產(chǎn)投資額 (億元 )房地產(chǎn)投資占固定投資比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (億元 )人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (元 )商品房銷售面積 (萬(wàn)平米 )商品房銷售金額 (億元 )商品房銷售價(jià)格 (元 /平米 )房?jī)r(jià)收入比 (90 平米商品房總價(jià)占城鎮(zhèn)居民 3 人年收入比例 ) 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 13 貴陽(yáng) % 昆明 % 南寧 % 長(zhǎng)沙 % 成都 % 重慶 % (重慶為直轄市，其數(shù)據(jù)與周邊各省會(huì)城市可比性較小，暫不列入比較范圍。 ) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 綜上所述，未來(lái)幾年我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要重視兩個(gè)方面的關(guān)系。 其一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、人均產(chǎn)值提升與人口規(guī)模的關(guān)系。 其二、城市經(jīng)濟(jì)輻射力增強(qiáng)與城市規(guī)模的關(guān)系。 之所以這兩個(gè)關(guān)系非常重要，首先在于貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后既是總量的滯后，也是人均產(chǎn)值的滯后 。既是城市經(jīng)濟(jì)輻射力弱的問題，也是城市規(guī)模小的問題。我國(guó)過去三十年的經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)表明，既是投資、進(jìn)出口和消費(fèi)的增長(zhǎng)，也是城市化進(jìn)程帶來(lái)的城市集約化和經(jīng)濟(jì)效率提升的增長(zhǎng)。我市如果不盡快擴(kuò)大人口規(guī)模、城市規(guī)模，盡快達(dá)到總?cè)丝?400 萬(wàn)乃至 500 萬(wàn)以上的特大城市的標(biāo)準(zhǔn)，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將在西南各省會(huì)城市中長(zhǎng)期處于滯后地位。 這兩個(gè)關(guān)系都與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。首先，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、人均產(chǎn)值提升與人口規(guī)模的關(guān)系需要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展改善和提升人居環(huán)境，從而提高人口規(guī)模和人口素質(zhì) 。其次城市經(jīng)濟(jì)輻射力增強(qiáng)與城市規(guī)模的關(guān)系更需要房地產(chǎn)特別是郊區(qū)房地產(chǎn)的繁榮帶動(dòng)各個(gè)近郊區(qū)的城市建設(shè)和城市規(guī)模的擴(kuò)大。特別是 金陽(yáng)、花溪、烏當(dāng)、白云等區(qū)。 實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)在貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)了非常重要的地位。 2021 年，貴陽(yáng)市商品房銷售額占 GDP 的比重平均達(dá)到了 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó) %的水平，也高于昆明、南寧、長(zhǎng)沙三個(gè)周邊省會(huì)城市。 表 ： 2021 年六城市商品房銷售額占 GDP 的比重 城市名稱 GDP(億元 )商品房銷售金額 (億元 )商品房銷售額占 GDP 的比重 貴陽(yáng) % 昆明 % 南寧 % 長(zhǎng)沙 % 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 14 成都 % 重慶 % 從過去五年的情況看，我市商品房銷售額占 GDP 比重年均達(dá)到 %， 2021 年一度達(dá)到 %。而商品房銷售額占“ 內(nèi)需 ” 的比重更是年均高達(dá) %，幾乎占據(jù)了三分之一。這說(shuō)明，無(wú)論從刺激內(nèi)需的角度，還是從擴(kuò)大人口規(guī)模、城市規(guī)模的角度，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了 “ 火車頭 ” 的作用。 表 ： 20212021 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 年份 GDP(億元 )貴陽(yáng) GDP 增長(zhǎng)率商 品房銷售額 (億元 )商品房銷售額增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (億元 )社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率 “ 內(nèi)需 ” 消費(fèi)合計(jì) (億元 )商品房銷售額占 GDP 的比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額占 GDP 的比重 “ 內(nèi)需 ” 消費(fèi)占GDP 的比重房地產(chǎn)銷售額占內(nèi)需消費(fèi)的比重 %%%%%%% %%%%%%% %%%%%%% %%%%%%% %%%%%%% 年均 % % % %%%% 圖 ： 2021 年貴陽(yáng)各區(qū)域商品房 銷售面積分布情況 但是，如果把我市的土地供應(yīng)分布和商品房銷售面積分布格局做一比較，我們就可以看出，我市的商品房銷售面積還主要集中在南明、云巖區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)。三個(gè)區(qū)的銷售面積占據(jù)了 %的比重。其他各郊區(qū)和三縣一市還不到 30%，平均每個(gè)縣區(qū)所占比重不到 4%。未來(lái)則必須是各區(qū)域逐步均衡 發(fā)展，因此，如何在金陽(yáng)新區(qū)初具規(guī)模后進(jìn)一步促進(jìn)各效區(qū)及縣 (市 )的城市建設(shè)和城市配套的發(fā)展，是未來(lái)城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)要考慮的重要課題。 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 15 第二章 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展綜述 貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)由起步到快速發(fā)展，大致經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一階段： 19781990 年的起步階段。這一階段城市居民以居住公有住房為主，公有住房基本實(shí)行的是 “ 福利制 ” 的辦法，通過政府向單位分配、政府向個(gè)人分配、單位向個(gè)人分配等形式解決居民的住房問題，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為緩慢 。第二階段： 19911998 年的初步發(fā)展階段。 1988 年 5 月，根據(jù)國(guó)家改革住房制度的要求，貴陽(yáng)市開始著手進(jìn)行住房制度改革， 1992 年 7 月 1 日起正式實(shí)施《貴陽(yáng)市住房制度改革實(shí)施方案》，住房制度改革逐步推開，通過改革，把住房的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)納入社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)軌道，有效促進(jìn)了貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。第三階段： 1999 年至今的快速發(fā)展階段。本階段隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，住宅與房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)遇，城市房屋建設(shè)突飛猛進(jìn)，居民居住水平快速提高，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 2021 年，受全球金融風(fēng)暴和嚴(yán)重自然災(zāi)害影響，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面步入調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房銷售量大幅下降。貴陽(yáng)作為西部地區(qū)發(fā)展中城市，在此輪金融危機(jī)中房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也受到一定的影響，不過房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是比較平穩(wěn)的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與上一年基本持平，由于居民消費(fèi)信心下降，房屋成交面積萎縮，通過貫徹落實(shí)國(guó)家和省市擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過短暫的調(diào)整后， 2021 年一季度以后基本恢復(fù)了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截止 2021 年 12 月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，新建商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商品房銷售金額 億元，同比增長(zhǎng) 128%，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)運(yùn)行情況 (一 )房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1999 年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 億元，年平均增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，年平均增長(zhǎng) %，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 商品房開工面積累計(jì) 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %。商品房竣工面積累計(jì) 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %，其中住宅面積 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %。 表 ： 19992021 年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況統(tǒng)計(jì)表 單位：億元、萬(wàn) M萬(wàn) M2 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 16 (數(shù)據(jù) 來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒 ) (二 )房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供需兩旺態(tài)勢(shì)，房屋成交量逐年遞增 1999 年以來(lái)，我市新建商品房合同登記銷售面積累計(jì) 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %，其中住宅面積 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %。商品房銷售金額累計(jì) 億元，年平均增長(zhǎng) %，其中住宅金額 億元，年平均增長(zhǎng) %。隨著商品房銷售形勢(shì)持續(xù)向好，商品房空置面積基本維持在一個(gè)較低水平，截止 2021 年底，全市商品房空置面積 (指一年以上商品房空置面積 )為 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。 表 ： 19992021 年貴陽(yáng)市商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn) M億元 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 17 (數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，表中 2021 年以前數(shù)據(jù)不含一市三縣， 2021 年以后均為全市數(shù)據(jù) ) (三 )外來(lái)購(gòu)房成為支撐我市住宅需求持續(xù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁力量 在我市商品房銷 售對(duì)象中，外來(lái)購(gòu)房一直占有較大比例。近年來(lái)，隨著我市城市環(huán)境日益改善，城市品位逐步提高，“ 避暑之都 ” 的品牌效應(yīng)不斷提升，宜商宜居的貴陽(yáng)吸引了越來(lái)越多的外來(lái)人士購(gòu)房置業(yè)，外來(lái)購(gòu)房 (指除貴陽(yáng)市轄區(qū)以外的人士所購(gòu)商品房，即省內(nèi)其他地區(qū)和外省、市及境外人士所購(gòu)商品房 )比例基本維持在 50%左右。 2021 年，在全市商品住房購(gòu)買對(duì)象中，貴陽(yáng)市城區(qū)購(gòu)買 19743 套，占 33%，貴陽(yáng)市其他地區(qū)購(gòu)買 5743 套，占 10%，貴陽(yáng)市以外的省內(nèi)其他地區(qū)購(gòu)買 24588 套，占 41%，外省市及境外購(gòu)買 9884 套，占 16%，外來(lái)購(gòu)房比例為 57%。 (四 )在市場(chǎng)需求的有力支撐下，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 我市商品房?jī)r(jià)格自 1998 年至今不斷上漲，年增長(zhǎng)幅度不斷上升，在老百姓的觀念來(lái)看，地價(jià)、房?jī)r(jià)這些不動(dòng)產(chǎn)都是不斷升值的財(cái)富。因此，貴陽(yáng)市房屋銷售價(jià)格同比從未出現(xiàn)下跌的狀況，十年來(lái)的價(jià)格指數(shù)有起有落，但都沒有過負(fù)增長(zhǎng)。受金融危機(jī)的影響，雖然自 2021 年 4 季度末到 2021 年 1 季度初，房屋銷售價(jià)格曾產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)，但是，只不過漲勢(shì)回落漲勢(shì)趨緩，貴陽(yáng)市房屋銷售價(jià)格依然呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。 圖 貴陽(yáng)市 1998 年 — 2021 年房 屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 18 房屋銷售價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)比 圖 貴陽(yáng)市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖 十年來(lái)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)一直高于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，只有 2021 年例外，當(dāng)年 CPI 高于房屋銷售價(jià)格指數(shù) 個(gè)百分點(diǎn)。 推動(dòng)我市房?jī)r(jià)上升的因素 房?jī)r(jià)的上升有多方面的因素，從我市情況來(lái)看，有以下幾點(diǎn)： (1)自然環(huán)境得天獨(dú)厚，區(qū)位交通四通八達(dá)，宜商宜居 。(2)省會(huì)城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，在全省具有極高的首位度 。(3)城市山地特色，城市擴(kuò)張受限，中心區(qū)寸土寸金，房?jī)r(jià)自然上升較快 。(4)房屋設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物管和節(jié)能、新 工藝、新材料等強(qiáng)制性要求使商品房綜合品質(zhì)大大提高 。(5)征地及拆遷成本加大 。(6)大量外來(lái)購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)形成強(qiáng)勁支撐 。(7)城鎮(zhèn)居民改善性住房的需求量增加。 圖 ： 2021 年全市各區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格情況 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 19 應(yīng)該看到，目前我市經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也正處于快速增長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià) 保持一定幅度的增長(zhǎng)也是正常的。目前我市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入增長(zhǎng)基本上保持協(xié)調(diào)，但是，局部區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，特別是個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)存在非理性上漲的情況是值得重視的。 (五 )存量房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，住房梯級(jí)消費(fèi)模式基本形成 20212021 年，全市存量住房累計(jì)交易面積 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %，交易套數(shù) 53