【文章內(nèi)容簡介】 框架結(jié)構(gòu)，防火設(shè)施完全，塑鋼門窗 ：①鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體采用優(yōu)質(zhì)磚，外墻墻涂，內(nèi)墻大白，一 切嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定②門窗采用高級鋁合金③每戶有獨立水電表，電視、電 話線入戶。 二、項目工期： 因前期資金不足，又需要快速回籠資金，因此項目采取分期開發(fā)思路。不但有效 回籠資金而且保證價格上漲。 20xx 年 6月長春春季房交會期間開盤 20xx 年 6月正式動工 20xx 年 4月一期產(chǎn)權(quán)酒店及周邊商務(wù)區(qū)完工，該區(qū)景觀同時完工 20xx 年 5月黃金周期間正式對外開放，籌備二期 20xx 年 6月二期動工 ，景觀隨之動工 20xx 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴(yán)格按照政府對各項建筑指標(biāo)的要求進行施工。 項目工程招標(biāo)過程中嚴(yán)格杜絕集團內(nèi)部投標(biāo) 開發(fā)商、策劃公司、準(zhǔn)業(yè)主共同監(jiān)督。 出現(xiàn)違反規(guī)定的操作，按照相關(guān)制度懲治 第七章 項目可行性分析 一、地塊可提升價值判斷： 影響樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素 宏觀經(jīng)濟、形勢政策是較重要的外部因素：房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟走強的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長的貢獻又具有支柱性的作用 。目前世界總體經(jīng)濟態(tài)勢良好，大有上漲趨勢，人民幣兌美圓首次突破 8，表明中國經(jīng)濟大起步發(fā)展，這對房地產(chǎn)市場非常有利。政策方面，國家實行各項經(jīng)濟政策，個人按揭制度的開展有效促進地產(chǎn)項目銷售。 政府規(guī)劃政策對一個城市地價有很大影響：長春城市規(guī)劃的大方向是向南，南部多為高檔地產(chǎn)項目，而北部的房價較低。 國家限制高檔低密度社區(qū)開發(fā)，將使項目絕版 二、項目需求分析 ： 1）總體經(jīng)濟態(tài)勢良好， GDP 顯著增長，有效刺激房地產(chǎn)需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購買新房，這將有效刺激二手房市場發(fā)展，間接刺激新房市場。 3）振興東北老工業(yè)基地政策，大兩外來企業(yè)涌入，對長春高檔樓盤的需求很大。 ： 1）城市化進程加快，消費者希望遠(yuǎn)離城市嘈雜的環(huán)境，希望到郊區(qū)體驗優(yōu)美的田園風(fēng)光 2）長春不乏資金雄厚的富豪，但別墅市場始終不熱，原因是長春別墅不規(guī)范，沒有真正達(dá)到離塵的境界。 3）長春別墅市場不熱的另一個原因是配套設(shè)施跟不上，出現(xiàn)只見樓房不見社區(qū)的現(xiàn)象，對泛地產(chǎn)項目有迫切的需求。 4）別墅是身份的象征，住別墅的都是富人這一傳統(tǒng)思想影響長春的消費者，部 分希望張顯身份的消費者渴望購買高檔別墅 3．產(chǎn)權(quán)酒店項目需求分析： 1）長春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的觀念，但由于假期短，去外地不方便，長春迫切需要一部分建在旅游區(qū)的酒店 2）五一、十一、新年三個長假的實行，使得旅游成為可能 3）普通酒店消費者沒有產(chǎn)權(quán)，不利項目回款 三、項目 SWOT 分析 1．別墅項目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①泛地產(chǎn)概念的規(guī)劃思想，結(jié)合旅游區(qū)獨特的天然資源，即清凈又不缺乏商氣。 ②傳統(tǒng)易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合的規(guī)劃思想不但在長春，即使在全國都是首創(chuàng)。 ③部分別墅采取制定式，由業(yè)主選擇貨提供別墅樣式，開發(fā)商在不改變整體規(guī)劃和項目風(fēng)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主的需要和喜好進行個性化設(shè)計，這種開發(fā)模式，不僅能最大限度的滿足客戶的需求。也大大降低了產(chǎn)品進入市場后的未知風(fēng)險，避免了積壓、閑置、產(chǎn)銷不適等問題，特別是加快了投資回收的速度。 ④建筑密度低：在適當(dāng)?shù)馁Y金快速回籠基礎(chǔ)上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。 ⑤菜單式裝修留個客戶適當(dāng)?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團多年從事地產(chǎn)開發(fā)，在長春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個大房展會，有效提升的企業(yè)知名度。 ⑧地理位置較好，凈月大街與長大公路交匯處，且位于國家級森林公園凈月潭旅游區(qū)正門對面。多條公交線路途經(jīng)此地，升價潛力巨大。 ⑨配套設(shè)施完善，臨近路面宣傳力強 ⑩裝飾材料符合健康標(biāo)準(zhǔn) 2）劣勢分析 [Weakness]： ①遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響 ②項目占地較大，工程期長。 ③有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 3）市場威脅 [Threat]： ①長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 ②在別墅密度高的地方建別墅，長春大多別墅集 中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競爭對手眾多 ③消費熱點轉(zhuǎn)移（汽車）等，消費中心開始轉(zhuǎn)移。 4）市場機會 [Opportunity]： ①詳細(xì)了解周邊別墅的情況，在價格和風(fēng)格上都可更好定位于客戶。在建設(shè)成本和小區(qū)配套方面有著絕對的優(yōu)勢。從規(guī)劃的角度，本案的區(qū)域較大，天然比鄰自然景色。 ②東北老工業(yè)基地的振興，吸引大量社會精英來長投資，有效刺激別墅市場。 ③長影世紀(jì)城等設(shè)施的建設(shè)，帶動凈月開發(fā)區(qū)整體形象上升，區(qū)域吸引力增強 ④亞泰集團擁有大量舊業(yè)主的資源，有利項目的廣泛傳播 ⑤一、二手市場的連動效應(yīng)，能有效推動一手成交量上 升 ⑥長春政府不再批高檔別墅類項目，我們趕上了最后一班車 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①位于國家級森林公園凈月潭正門對面，風(fēng)景優(yōu)美，高質(zhì)量的專業(yè)酒店管理公司管理，對外經(jīng)營 ②建成后將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑，氣勢恢弘 ③內(nèi)部配套設(shè)施完善，性價比高 ④靠近凈月地區(qū)主干道，交通便利 2）劣勢分析 [Weakness]： ①產(chǎn)權(quán)酒店項目在長春剛剛興起，需要長期的市場培育 ②凈月開發(fā)區(qū)旅游景點較少，難以形成轟動市場效應(yīng) ③長春凈月潭旅游季節(jié)性較強，有明顯的淡旺季。 3）市場威脅 [Threat]： ①外來人口少，旅游區(qū)市場不熱 ②市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。 ③距離競爭對手三星映月酒店距離較近 4）市場機會 [Opportunity]： ①長春產(chǎn)權(quán)酒店只有三星映月一家，市場競爭不激烈。 ②三星映月產(chǎn)權(quán)酒店以別墅為主，價格較高，普通市民難以入住，我們補充了長春市中低檔產(chǎn)權(quán)酒店的空白。 ③長春旅游市場快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機會 ④凈月潭和長影世紀(jì)城等旅游項目的建立，每年來凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個經(jīng)濟政策，有利吸引外來人口來長。 四、項目劣勢、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項目劣勢、威脅回避方法 遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問題；在項目所在地設(shè)立公交站點；與交警合作，疏通項目到市中心的車流。 項目占地較大，工程期長。分期開發(fā)；一期為產(chǎn)權(quán)酒店，旅游商業(yè)區(qū)；二期為別墅區(qū)，保健休閑區(qū) 有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴(yán)重項目四周設(shè)防護林帶，隔音隔塵，美化環(huán)境 長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。泛地產(chǎn)的開發(fā)思想，在活躍商圈之后吸引消費者購買住宅；部分別墅采取訂制式，有效保證了資金回籠。 在別墅 密度高的地方建別墅，長春大多別墅集中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競爭對手眾多提煉產(chǎn)品 USP，用項目優(yōu)勢打敗競爭對手。 消費中心轉(zhuǎn)移炒做項目區(qū)域升值可能，運用公關(guān)等方式將消費者的視線轉(zhuǎn)移到項目上。 、威脅回避方法： 項目劣勢、威脅 回避方法 產(chǎn)權(quán)酒店項目在長春剛剛興起，需要長期的市場培育下大力氣宣傳產(chǎn)權(quán)酒店的概念和贏利性 凈月開發(fā)區(qū)旅游景點較少，難以形成轟動市場效應(yīng)在酒店區(qū)域內(nèi)舉辦大型公關(guān)活動，吸引消費者注意；設(shè)立低檔客房，吸引一部分消費者 長春凈月潭旅游季節(jié)性較強，有明顯 的淡旺季。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據(jù)不同季節(jié)舉辦相應(yīng)的活動 外來人口少，旅游區(qū)市場不熱擴大內(nèi)需 市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。加大廣告投放，讓市民盡快了解項目 距離競爭對手三星映月酒店距離較近 獨特的定位，強占一部分市場 五、投資風(fēng)險分析： ，升價可能巨大。 ，保證了資金的回籠。 ，降低投資風(fēng)險。 。 。 六、凈月區(qū)別墅價格漲幅狀況 ： ： ： ： ： 總結(jié)：凈月區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境使得該地別墅有很大的升值潛力。 七、項目定價模擬： ： 1）通過類比得到的價格：通過凈月區(qū)別墅價格調(diào)查得到其平均價格 4600 元 /平米。 2）成本加價法：項目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗分析房地產(chǎn)利潤應(yīng)保持在 30%左右才能抵擋風(fēng)險。因此項目均價定為 5200 元 /平米。 3）加權(quán)法：根據(jù)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗項目所在地各項指標(biāo)權(quán)數(shù)如下 ①地段： ②品牌： ③配套： ④環(huán)境： ⑤物業(yè)： 該地均價定為 =4600+（ 4600*+4600*+4600*+4600*+4600*） =4600+（ 46+92+46+92+46）=4922 根據(jù)以上定價預(yù)測別墅項目均價定為 5000 元 /平米 ： 同樣方法得到產(chǎn)權(quán)酒店項目均價為 20xx 元 /平米 八、投入產(chǎn)出分析： 1）產(chǎn)權(quán)酒店項目投入： 施工費用： 18000 平米 *50 元 *2=1800000 元 全裝修費用： 18000 平米 *20 元 *2=720xx0 元 2）別墅區(qū)項目投入： 施工費用： 64棟 *200 平米 *50元 =640000 元 14 棟全裝修別墅裝修費用： 14 棟 *200 平米 *20 元 =56000 元 3）廣場施工費用： 地面費用： 10000 平米 *2*20 元 =20xx000 元 音樂噴泉費用： 50萬 *2=1000000 元 4）綠化區(qū)費用： 30 元 *（ 120xx0 平米 3000 平米 *210000 平米 *2200 平米 *64） =30 元 *81200 平米 =2436000 元 項目投入總費用 =480000元 +1920xx元 +640000元 +56000元 +20xx000元 +1000000元 +2436000元 =4368000元 ： 1）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)出： 18000 平 *2*20xx 元 =720xx000 元 2）別墅項目產(chǎn)出： 5000 元 /平米 *200 平米 *64 棟 =64000000 元 項目產(chǎn)出總費用 =720xx000 元 +64000000 元 =136000000 元 ： 項目總獲得利 =項目產(chǎn)出總費用 — 項目投入總分析 =1316320xx 元 總結(jié)：根據(jù)上面一系列可行性分析證明該項目總獲利為最少 1316320xx 元人民幣，足以應(yīng)對各種風(fēng)險 ，該項目可行。 第八章 項目服務(wù) 一、項目銷售過程中需要的物業(yè)管理資料： 、用戶手冊 （具體表格設(shè)置略） 二、物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容： ：社區(qū)內(nèi)部清潔、家政服務(wù)、道路樓道清掃、電梯擦拭、清潔樓體、日常環(huán)境保護。 ：樹木草坪種植、枝葉修剪、樹木澆灌、花卉培植。 ： 24 小時保安帶犬巡邏，別墅區(qū)業(yè)主配備證件、局部地區(qū)設(shè)置監(jiān)控鏡頭 。 ：社區(qū)內(nèi)部一切體育設(shè)施、娛樂設(shè)施保潔、維修 ：光纖網(wǎng)絡(luò)入戶，構(gòu)件社區(qū)論壇、聊天室。 ：定期舉辦各項書畫比賽、野炊、酒會、娛樂活動。 三、物業(yè)管理組織設(shè)置： 、考核：嚴(yán)格按照《國家物業(yè)管理規(guī)定》中對于物業(yè)人員要求的各項指標(biāo)進行招聘選拔。 ：①嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定②社區(qū)經(jīng)營范圍允許內(nèi)③職責(zé)分明④把服務(wù)質(zhì)量作為工作中的重點 四、物業(yè)管理人員規(guī)章制度設(shè)置： 員工手冊；崗位職責(zé)及工作流程；財務(wù)制度；員工考核標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會章程；各配套功；管理規(guī) 定；文件管理制度；辦公設(shè)備使用制度；值班管理制度；消防責(zé)任制；消防管理規(guī)定；對外服務(wù)工作管理規(guī)定；裝修工程隊安全責(zé)任書；停車場管理規(guī)定；非機動車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定（制度具體內(nèi)容略） 五、物業(yè)管理操作規(guī)程設(shè)置： 樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護規(guī)程；消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程；供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程；機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程；動力設(shè)備維護保