【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 難得有市場(chǎng)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。 上市公司的盈利能力指的是企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造收益的能力，反映企業(yè)的管理水平和經(jīng)驗(yàn)業(yè)績(jī)。評(píng)價(jià)和反映上市公司的盈利能力可以選取絕對(duì)值指標(biāo)，如凈利潤(rùn)，利潤(rùn)總額，主主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，也可 以選取相對(duì)值比率，如凈資產(chǎn)收益率，總資產(chǎn)收益率，銷(xiāo)售凈利率等。上市公司的盈利能力直接影響投資者的投資收益和投資信心。作為企業(yè)群體的佼佼者，上市公司擁有比非上市公司優(yōu)越的條件，盈利能力很大程度上影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。因而，分析上市公司盈利能力的變化狀況和規(guī)律，不但有利于證券市場(chǎng)的發(fā)長(zhǎng)壯大，而且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也有著重要的意義。財(cái)務(wù)比率是指反映會(huì)計(jì)報(bào)表內(nèi)在聯(lián)系的比較分析指標(biāo)，對(duì)上市公司盈利能力的比率分析主要是指對(duì)利潤(rùn)率的分析。因?yàn)楸M管對(duì)利潤(rùn)的分析可以說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)成果的增減變動(dòng)狀況及其原因，為改善企業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理指明了方向，但是，由于利潤(rùn)額受上市公司規(guī)?；蛲度肟偭康挠绊戄^大，它也不能準(zhǔn)確地反映公司的盈利能力和盈利水平。財(cái)務(wù)比率能夠揭示會(huì)計(jì)報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能直接反映的相互關(guān)系，并據(jù)此對(duì)上市公司歷史的盈利能力及其未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)做出判斷。僅進(jìn)行利潤(rùn)額一般不能滿足各方面對(duì)財(cái)務(wù)信息的要求，還必須對(duì)利潤(rùn)率進(jìn)行分析，因此，財(cái)務(wù)比率分析即是成為公司財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)類上市公司盈利能力分析 第 4 頁(yè) 共 14 頁(yè) 3 房地產(chǎn)上市公司盈利能力實(shí)證分析 房地產(chǎn)上市公司盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇 盈利能力是公司獲取利潤(rùn)的能力，而利潤(rùn)則是股東取得投資收益，債權(quán)人收取本 息的資金來(lái)源。反映公司盈利能力的指標(biāo)有凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷(xiāo)售凈利率、成本費(fèi)用凈利率、每股收益、每股股利、每股凈資產(chǎn)等。 關(guān)于對(duì)上市公司盈利指標(biāo)的選擇，不同人有不同的標(biāo)準(zhǔn)。張國(guó)杰（ 2021）、奚祥華（ 2021）認(rèn)為反映公司盈利能力的指標(biāo)有凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷(xiāo)售凈利率、成本費(fèi)用凈利率、每股收益、每股股利、每股凈資產(chǎn)等；徐江川（ 2021）認(rèn)為評(píng)價(jià)盈利能力的指標(biāo)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益等；張紅、林萌、劉平（ 2021）選取了每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率四項(xiàng) 指標(biāo)作為研究指標(biāo)。 每股收益是企業(yè)凈收益與發(fā)行在外的普通股股數(shù)的比率。它是評(píng)價(jià)上市公司盈利能力的基本指標(biāo)之一。用于衡量某一會(huì)計(jì)期內(nèi)平均每股普通股股票獲得的凈收益額，每股收益越高，股票的質(zhì)量越高。而每股收益越高，獲利能力越強(qiáng)，普通股股價(jià)就越高。 凈資產(chǎn)收益率是指上市公司的凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的百分比。凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系的核心，是反映公司盈利能力的最主要指標(biāo)，能充分體現(xiàn)投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，突出反映投資與報(bào)酬的關(guān)系。 銷(xiāo)售凈利率是基于產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的盈利能力，可以揭示上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入扣減 各種直接和間接費(fèi)用及稅收后的盈利能力。 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額的比率，反映了企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的獲利能力，也是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的主要指標(biāo)。 基于以前學(xué)者的研究，本文選取每股收益，凈資產(chǎn)收益率，銷(xiāo)售凈利率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率四項(xiàng)指標(biāo)來(lái)分析企業(yè)的盈利能力。 房地產(chǎn)上市公司盈利能力樣本企業(yè)的選擇及數(shù)據(jù)來(lái)源 第一，地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、相對(duì)滯后等特點(diǎn)，本文選擇其主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象。 第二，由于 A， B 股市場(chǎng)影響因素的差異性，只選擇了 A 股的 上市公司。 本文采用隨機(jī)抽樣法選取了房地產(chǎn)行業(yè)滬市 A 股房地產(chǎn)類上市公司中的八家公司，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)近四年的盈利能力進(jìn)行分析 。 本文樣本選自上市房地產(chǎn)公司對(duì)外公布的公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對(duì)外派發(fā)的宣傳資料，上海證交所網(wǎng)站公開(kāi)的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)取自上海證券交易所及上市公司對(duì)外提供的財(cái)務(wù)報(bào)告。樣本企業(yè)是 8 家，它們的代碼如表： 房地產(chǎn)類上市公司盈利能力分析 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) 表 1 樣本代碼 公司名稱 萬(wàn)科 A 深振業(yè) A 沙河份份 中天城投 陽(yáng)光股份 華業(yè)地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 金地集團(tuán) 證券代碼 000002 000006 000014 000540 000608 600240 600048 600383 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2021 年，中國(guó)的房地產(chǎn)指數(shù)保持著強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資增長(zhǎng)迅猛，商品住宅銷(xiāo)售加快，房地產(chǎn)交易持續(xù)攀升，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快的特點(diǎn)，而房?jī)r(jià)也一直處于高位，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱或偏熱的現(xiàn)象，目前拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素，普遍認(rèn)為是供應(yīng)量明顯不足、投機(jī)性炒作、投資性購(gòu)房、政府執(zhí)行力不力等。房地產(chǎn)這種商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)了它的價(jià)值，形成嚴(yán)重的泡沫，泡沫越大，損失就越慘重。國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展也采取了一 系列措施，對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的調(diào)控等等，都發(fā)揮了重要作用?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步向成熟發(fā)展。 分析房地產(chǎn)上市公司盈利能力 為了使研究具有代表性和科學(xué)性，本研究選用四 個(gè) 年度報(bào)表中的會(huì)計(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)比率，對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行分析研究。以下是 20212021 年間， 對(duì) 房地產(chǎn)上市公司年度報(bào)表的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)整理數(shù)據(jù)。 ． 1 房地產(chǎn)上市公司指標(biāo)分析 （ 1）每股收益 分析 每股收益，又稱為每股稅后利潤(rùn)、每股盈余， 是 職工本期稅后利潤(rùn)與股本總數(shù)的比率，是 反映上市公司綜合盈利能力的重要指標(biāo)。 我國(guó)房地產(chǎn)上市公司 20212021 年每股收益變動(dòng)情況下圖所示。 房地產(chǎn)類上市公司盈利能力分析 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè) 表 2 20212021房地產(chǎn)上市公司每股收益 單位：元 2021 2021 2021 2021 萬(wàn)科 A 深振業(yè) A 沙河股份 中天城投 陽(yáng)光股份 華業(yè)地產(chǎn) 保利集團(tuán) 金地集團(tuán) 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于新浪財(cái)經(jīng) . 由上表可知 ： 1 我國(guó)房地產(chǎn)上市公司 每股收益的平均值 以 元為中心線上下浮動(dòng)。在 20212021 年的每股收益平均值數(shù)據(jù)變化比較大，公司之間的差別仍然很明顯，每股收益最高達(dá)到 元，最低為 元 。 2 2021 年與 2021 年比較可知， 2021 年股市暴漲，股票受到追捧，投資能力及盈利能力有了大幅提高。而 經(jīng)歷了 2021 年的金融危機(jī)，房地產(chǎn)上市公司的股票已有了回落。 （ 2）凈資產(chǎn)收益率 分析 凈資產(chǎn)收益率是公司凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的比率，是綜合程度最高的盈利能力，是杜邦系統(tǒng)的核心。凈利率反映了公司所有者對(duì)投入資金的獲利能力，反映公司籌資、投資、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)等方面的能力。 我國(guó)房地產(chǎn)上市公司 20212021 年凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)情況下圖所示。 表 3 20212021房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率 (%) 2021 2021 2021 2021 萬(wàn)科 A 深振業(yè) A 沙河股份 中天城投 陽(yáng)光股份 華業(yè)地產(chǎn) 保利集團(tuán) 金地集團(tuán) 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于新浪財(cái)經(jīng) . 由 上表 可知： 1 房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率平均水平在 7%14%， 2021 年凈資產(chǎn)收益率有較大的回落，而 2021,2021 年凈資產(chǎn)收益率已有較大幅度的提升，公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)起伏房地產(chǎn)類上市公司盈利能力分析 第 7 頁(yè) 共 14 頁(yè) 不 定，時(shí)好時(shí)壞，有的是大起大落，超出了平均水平，與樓市的快速升溫 ，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫有密切關(guān)系。 2