【文章內(nèi)容簡介】 酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國比較多見。 有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場價格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報。 （二 ）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般 70％是中產(chǎn)家庭投資， 30％左右是企業(yè)集團(tuán)購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會使用。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，無論對開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機(jī)。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險收益式兩大類。 固定收益模式 固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（ 同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權(quán)。 住房卡價值 =房間牌價 40％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天（ 170％） ] 總收益率 =(固定回報 ％ +住房卡價值 )/總房款 浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍月亮灣酒店（三星級）采取的就是固定回報的收益方式。因此以黃龍月亮灣酒店 A型客房 ,B 型客房 ，列出其投資收益見表 。 黃龍月亮灣酒店投資收益表 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房 款 首付 款30% 貸款 20年元 /年 計算方式 房間牌價 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市場狀態(tài) 588 60% 64386 免費(fèi)入住 % 保守估計 588 35% 30046 固定回報 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市場狀態(tài) 1180 60% 129210 58145 免費(fèi)入住 % 保守 估計 1180 35% 60298 27134 固定 回報 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 值回報。 上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對于投資型業(yè)主， 根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的 810%，如按 10%計算，客房出租率在 40%左右就能平衡投資者的投資回報。 預(yù)計利潤回報，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股 票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下： 投資方式 投資回報率 風(fēng)險來源 產(chǎn)權(quán)酒店 10%30%+免費(fèi)浪漫度假 +物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值 酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽(yù)度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。 市區(qū)內(nèi)的公 寓、商住投資 方式樓 6%10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán) 空置沒有租出去，無房租收入； 未來供應(yīng)量大，造成房租下降； 大多數(shù)房款超過 30 萬，資金占用量大。 股票投資 不確定 風(fēng)險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。 期貨買賣 不確定 風(fēng)險大跌漲難測 外匯買賣 不確定 要求投資者有經(jīng)驗和時間； 風(fēng)險大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 國債 利率低：% 通貨膨脹，風(fēng)險很低。 儲蓄 利率極低：% 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險很低。 購買保險 遭遇不幸， 才獲賠償 寧可希望健康平安，不要賠償。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 險收益模式 這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用 前期適量回報，后期風(fēng)險共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計算公式為： 酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的 5%； 酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的 10%； 首兩年一般用總樓價的 15%的紅利進(jìn)行讓利?？傻譀_ 15%的房款，或領(lǐng)取 15%的紅利現(xiàn)金。在計算中可將項目簡化為投資者只付 85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報： 投資人年租金總收益 =（客房年租金總收入）（ 117%經(jīng)營成本）70%分成比例 客房年租金總 收入 =年均入住率酒店客房日均房價 365天 酒店客房日均房價 =投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金 =（客房原售價 /酒店客房原總售價）酒店客房日均總租金 分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會共同研究決定。 風(fēng)險收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 本項目的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結(jié)合起來，用市民對房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場。對解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有現(xiàn)實意義。從本項目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側(cè)，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對投資者具有較 大的吸引力。 因此，本項目建議 采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。 第四章 效益分析 酒店經(jīng)營效益分析 酒店營收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬元。 b、 餐廳經(jīng)營收入： 本項目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查， 我們認(rèn)為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費(fèi)的重要來源。 預(yù)測： 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 中餐廳 800 餐位 2 餐 50 元 /人均消費(fèi) 80%上座率 365 天 =2336 萬元 其它餐廳 400餐位 2餐 38 元 /人均消費(fèi) 50%上座率 365 天 =萬元 早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。 綜合約為 c、 休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會議場租等服務(wù)收入： 如 b 所述，本項目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計中可作重點(diǎn)考慮。測算以日收入 600 萬元（ 365=） d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等 ， 約為 250 萬元 綜合上述幾個部分收入，本項目年營業(yè)收入約為： 酒店營業(yè)成本分析 a、 外購原輔材料費(fèi)： 本項目外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房內(nèi)的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進(jìn)貨費(fèi)用以及其他服務(wù)所需用品的購貨開支等。估算本項目原輔材料費(fèi)用每年約需 。 其中： 客房消耗 2889 8%= 中餐餐飲成本 2336 40%= 其它餐飲成本 30%= 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 休閑健身、娛樂、會議場租等服務(wù)成本 600 10%=60萬元 商品銷售成本 250 55%= b、 燃料動力費(fèi)： 本項目的燃料動力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。估算項目營運(yùn)年燃料動力成本約為營業(yè)收入的 7%為： 7%=。 c、 工資福利： 本項目所需人員約 450人，人均 年開支 15000 元，總開支 675萬元。 d、 攤銷費(fèi)用： 本項目前期費(fèi)用暫計 1000 萬元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬元，