【正文】 質(zhì)監(jiān)費 （二） % 31 監(jiān)理費 （二） % 物管基金 按 45 元 /平方米估 180 合計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 （ 六）、不可預(yù)見費 （開發(fā)成本 +開發(fā)費用） 5% （七）、間接費用 以下二項之和 1100 （一）、管理費用 250 3 750 （二）、銷售費用 350 總計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 +不可預(yù)見費 注： 根據(jù)簡化原則，地下部分未計入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 第五章 結(jié)論和建議 結(jié)論 本項目是一個有相當贏利潛力的項目。 給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報率建議 設(shè)定 為 %。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。公共設(shè)施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 由酒店負責。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住。給予了產(chǎn)權(quán)式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。但產(chǎn)權(quán)式酒店是投資者定向購置產(chǎn)權(quán)后自己使用或者委托公司經(jīng)營，約定投資回報，因此既不必承擔公司的經(jīng)營風險，也不享受有分紅及其它股東權(quán)益。企業(yè)職工購買也是以社會人身份參與。作為義務(wù)，則要關(guān)照禮遇這些投資者，信守承諾，準時兌現(xiàn)合同賦予的權(quán)利。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產(chǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟效 益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。對投資者，尤其是中、小型投資者來說，是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，并且有明確的產(chǎn)權(quán)所有作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性和增值預(yù)期，特別是為那些擁有數(shù)額不多呆滯資金的個人，有效發(fā)揮了資金保值增值功能，又無需自己運作，因此吸引力是很大 的。臨安市政府及其有關(guān)部門在對待和處理這一創(chuàng)新事物時，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費、稅政策，賦予了產(chǎn)權(quán)式酒店落戶臨安的獨特軟環(huán)境。如果要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處置。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報，酒店按年支付人民幣壹萬元并負責保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。 用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。 ○本項目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅。 建議 ○本 項目 應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計，力求建設(shè)成為臨安標志性建筑。 資金籌措和財務(wù)成本 資金籌措方案如下： 25%為自有資金約 萬元 ,75%為銀行和其它方式融資。 說明：裝 修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場 %左右的低風險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。估算項目營運年燃料動力成本約為營業(yè)收入的 7%為： 7%=。 第四章 效益分析 酒店經(jīng)營效益分析 酒店營收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬元。可抵沖 15%的房款，或領(lǐng)取 15%的紅利現(xiàn)金。 股票投資 不確定 風險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。 住房卡價值 =房間牌價 40％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天（ 170％） ] 總收益率 =(固定回報 ％ +住房卡價值 )/總房款 浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍月亮灣酒店（三星級）采取的就是固定回報的收益方式。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點是：一、接待容量拓展快，能在較短時間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風險，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔，經(jīng)營風險由開發(fā)商承擔。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財”。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。散客人數(shù)比例不斷增長。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內(nèi)外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚 3 此項數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在今后相當長的一段時 間保持穩(wěn)步增長。 根據(jù)美國 HORWATH ASIA PACIFIC 對杭州市酒店業(yè) 20xx 年和 20xx 年的市場最新調(diào)查說明： A、 一類酒店的平均客房率為 68%；平均房價為 358411元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房價為 212240元； C、 客房供應(yīng)年增長率為 %；客房住客增長率為 %3 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者 8020 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了 個百分點，達 %。統(tǒng)計結(jié)果顯示， 20xx年入境旅游人數(shù)達 9791 萬人次，比上年增長 %。 對項目投資者較好的回報。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項目的具體情況作出修正評估而得。 簡化原則。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為 億人次，比 20xx年增長 %，遠高于 全球平均 1%的增長速度。全國國內(nèi)旅游人數(shù)達 ，國內(nèi)旅游收入為 3878 億元，分別比上年增長 %和 %。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的 70%。平均客房出租率約 %，高出全國平均水平 %，營業(yè)收入達 億元。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。 臨安目前擁有三星級酒店家，二星級酒店 8 家。 具體見附錄二。此類酒店本身無特色，客源 靠周邊已有景區(qū)吸引。 產(chǎn)權(quán)式度假酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全 稱“ TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，它依托于當?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 20xx 年 4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個星期中， 94 間客房即被搶購一空（見附錄一）。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 時權(quán)酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團出售，在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 （二 ）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般 70％是中產(chǎn)家庭投資， 30％左右是企業(yè)集團購買。 上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 國債 利率低：% 通貨膨脹，風險很低。 本項目的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟建設(shè)中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。 預(yù)測： 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 中餐廳 800 餐位 2 餐 50 元 /人均消費 80%上座率 365 天 =2336 萬元 其它餐廳 400餐位 2餐 38 元 /人均消費 50%上座率 365 天 =萬元 早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。 e、 折舊費用 本項目裝修設(shè)備（暫估） 7200 萬元按 5 年折舊，每年的折舊費用為 1440萬 元 。 投資案例分析如下： 以前述案例中的固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費居住權(quán)（同等標準，節(jié)假日外），二十天的市價三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權(quán)。由表 可見地價變化及銷售價格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標，敏感性大。 ○由敏感性分析可知，土地的價格將直接影響投資回報，建議盡可能爭取理想的地價。 一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運作過程 單元設(shè)計 于 20xx 年 6 月 13 日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。其待遇與長期包房一樣沒有區(qū)別，當然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各 項管理制度。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù) ，首期只支付 30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還 帶有不易分割的延伸性，因為還包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。稍 大一些資產(chǎn)的又沒法使中小投資者參與。作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無論是自己入住或者委托經(jīng)營，他與酒店永遠地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過轉(zhuǎn)讓退出 ，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費者