【正文】 平方米 6500元的價(jià)格投資本項(xiàng)目分割產(chǎn)權(quán)，投 資回報(bào)率相當(dāng)可觀。 說(shuō)明：裝 修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場(chǎng) %左右的低風(fēng)險(xiǎn)收益率測(cè)算，年可獲資金投資收益近百萬(wàn)元。 f、 稅 營(yíng)業(yè)稅及附加按暫 %計(jì)，需交納營(yíng)業(yè)稅及附加共 %= 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算 本項(xiàng)目的年總利潤(rùn)為： = 按 33%的所得稅計(jì)，凈利潤(rùn)為 。 折 舊 費(fèi) 用 用 作 重 新 裝 修 的 費(fèi) 用 。 d、 攤銷費(fèi)用： 本項(xiàng)目前期費(fèi)用暫計(jì) 1000 萬(wàn)元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬(wàn)元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購(gòu)置。估算項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)年燃料動(dòng)力成本約為營(yíng)業(yè)收入的 7%為： 7%=。估算本項(xiàng)目原輔材料費(fèi)用每年約需 。 綜合約為 c、 休閑健身、娛樂(lè)、商務(wù)中心、會(huì)議場(chǎng)租等服務(wù)收入： 如 b 所述，本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)前景樂(lè)觀，在方案設(shè)計(jì)中可作重點(diǎn)考慮。根據(jù)我們對(duì)臨安餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查， 我們認(rèn)為：由于本項(xiàng)目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所的市場(chǎng)領(lǐng)先者地位，本項(xiàng)目的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項(xiàng)目餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的重要來(lái)源。 第四章 效益分析 酒店經(jīng)營(yíng)效益分析 酒店?duì)I收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房?jī)r(jià)，考慮到本酒店作為臨安最高星級(jí)酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測(cè)算保守估計(jì)酒店的平均房?jī)r(jià)為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬(wàn)元。從本項(xiàng)目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場(chǎng)一側(cè)，可利用廣場(chǎng)借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對(duì)投資者具有較 大的吸引力。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個(gè)產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢(shì)，將游客對(duì)郊外度假的追求和購(gòu)房投資、購(gòu)房商居的市場(chǎng)需求結(jié)合起來(lái)，用市民對(duì)房產(chǎn)的投資熱情來(lái)引導(dǎo)和培育休閑市場(chǎng)。 風(fēng)險(xiǎn)收益法是開(kāi)發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營(yíng)管理，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。可抵沖 15%的房款，或領(lǐng)取 15%的紅利現(xiàn)金。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 險(xiǎn)收益模式 這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。 儲(chǔ)蓄 利率極低：% 通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會(huì)成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 股票投資 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大，股市跌漲難測(cè)，散戶經(jīng)常被套。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下： 投資方式 投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源 產(chǎn)權(quán)酒店 10%30%+免費(fèi)浪漫度假 +物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值 酒店管理公司經(jīng)營(yíng)不善：可通過(guò)聘請(qǐng)信譽(yù)度好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓越的酒店公司規(guī)避。 對(duì)于投資型業(yè)主， 根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的 810%，如按 10%計(jì)算，客房出租率在 40%左右就能平衡投資者的投資回報(bào)。 黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房 款 首付 款30% 貸款 20年元 /年 計(jì)算方式 房間牌價(jià) 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市場(chǎng)狀態(tài) 588 60% 64386 免費(fèi)入住 % 保守估計(jì) 588 35% 30046 固定回報(bào) 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市場(chǎng)狀態(tài) 1180 60% 129210 58145 免費(fèi)入住 % 保守 估計(jì) 1180 35% 60298 27134 固定 回報(bào) 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 值回報(bào)。 住房卡價(jià)值 =房間牌價(jià) 40％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天（ 170％） ] 總收益率 =(固定回報(bào) ％ +住房卡價(jià)值 )/總房款 浙江田園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的黃龍?jiān)铝翞尘频辏ㄈ羌?jí)）采取的就是固定回報(bào)的收益方式。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購(gòu)買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會(huì)使用。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營(yíng)有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國(guó)比較多見(jiàn)。 退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。四、這類酒店的客源市場(chǎng)有較大的培育彈性空間，可 以邊培育市場(chǎng)邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點(diǎn)是：一、接待容量拓展快，能在較短時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，固定資產(chǎn)由購(gòu)房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。酒店由休閑俱樂(lè)部 、客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂(lè)、健身和休閑項(xiàng)目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。杭州樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購(gòu)房出租”和“購(gòu)房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營(yíng)生財(cái)”。將酒店的總使用期分為若干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí)段的客房消費(fèi)權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。此類酒店的休閑項(xiàng)目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。店內(nèi)的娛樂(lè)和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。酒店入住客人對(duì)區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強(qiáng)，對(duì)酒店的周邊環(huán)境要求較高。僅以滿足住店客戶為主。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。本測(cè)算保守預(yù)測(cè)，按建成年份最低數(shù)為 68%、 388元。 本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目實(shí)施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會(huì)議、度假、休閑、娛樂(lè)等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。其中三星級(jí)賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) %。散客人數(shù)比例不斷增長(zhǎng)。據(jù)從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬(wàn)人次，客源市場(chǎng)以上海江蘇為主。三星級(jí)酒店非雙休日平均房?jī)r(jià) 305 元 /天 .間，全年平均房?jī)r(jià) 328 元 /天 .間，客房出租率為 65%。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國(guó)內(nèi)外罕見(jiàn)的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽(yù)海內(nèi)外，以 “ 大樹(shù)華蓋 ” 名揚(yáng) 3 此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長(zhǎng)大于供應(yīng)增長(zhǎng)，酒店業(yè)的效益將在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí) 間保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場(chǎng)分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。 目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級(jí)）公路在建（見(jiàn)附錄三），其中杭青高速公路 20xx 年 底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需 25 分鐘。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 根據(jù)美國(guó) HORWATH ASIA PACIFIC 對(duì)杭州市酒店業(yè) 20xx 年和 20xx 年的市場(chǎng)最新調(diào)查說(shuō)明： A、 一類酒店的平均客房率為 68%；平均房?jī)r(jià)為 358411元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房?jī)r(jià)為 212240元； C、 客房供應(yīng)年增長(zhǎng)率為 %；客房住客增長(zhǎng)率為 %3 注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)自于各級(jí)旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析 截止到 20xx 年底，杭州旅游飯店已達(dá) 138 家，比上年增加 33 家，共有 客房數(shù) 20535間，床位 39902 張。其中星級(jí)飯店 411 家（含五星級(jí) 3 家， 4星級(jí) 25 家），平均客房出租率 ，營(yíng)業(yè)收入總額 億元，占全省旅游飯店總營(yíng)業(yè)收入的 %。 到 20xx 年底， 全省旅游飯店已達(dá) 594家，共有客房數(shù)近 55733 間，床位 111016 張。國(guó)內(nèi)旅游方面，浙江接待國(guó)內(nèi)旅游者 8020 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。到 20xx年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已