【正文】 項目建議書 到 10 億， 2020年將達(dá)到 16億。 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 20xx 年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá) 5566億元，比上年增長 %，高出國民經(jīng)濟(jì)總體增長速度 3 個多百分點。統(tǒng)計結(jié)果顯示， 20xx年入境旅游人數(shù)達(dá) 9791 萬人次，比上年增長 %。其中外國人 萬人次，比上年增長 %。國際旅游外匯收入達(dá) 億美元，比上年增長 %。全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) ，國內(nèi)旅游收入為 3878 億元，分別比上年增長 %和 %。 隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國的旅游業(yè)將攀上一個新的高峰。據(jù)世界旅游組織預(yù)計，到 2020 年，全球?qū)⒂?16 億國際游客，而中國將以 億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內(nèi)旅游也將達(dá) 10 億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。 同時，我國在旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā) 展，日益與國際接軌。到 20xx 年末，全國共有旅游飯店 10481家，比上年末增加 3446 家，客房 萬間，增加 萬間。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了 個百分點，達(dá) %。其中：星級飯店達(dá)到 6029 家，比上年增加 2173 家。全年平均客房出租率為 %，同比提高 個百分點。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的 70%。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 浙江省是一個旅游資源大省，旅游資源類型齊全，數(shù)量眾多，國家級風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國第一 ，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢。今年來，我國旅游業(yè)已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點新景區(qū)，具備了多元化、多層次的綜合接待能力，構(gòu)成了較為完善的旅游生產(chǎn)力體系。到 20xx年，浙江旅游業(yè)綜合實力已位居全國前列。統(tǒng)計資料顯示， 20xx 年，浙江接待海外旅游者 萬人次，旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長 39%和 32%。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者 8020 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。旅游業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的增長點和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 到 20xx 年底， 全省旅游飯店已達(dá) 594家，共有客房數(shù)近 55733 間，床位 111016 張。平均客房出租率約 %，高出全國平均水平 %，營業(yè)收入達(dá) 億元。其中星級飯店 411 家（含五星級 3 家， 4星級 25 家），平均客房出租率 ，營業(yè)收入總額 億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收入的 %。最新統(tǒng)計資料顯示，浙江高星級旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強(qiáng)勁，已成為整個旅游飯店的主流。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 截止到 20xx 年底，杭州旅游飯店已達(dá) 138 家，比上年增加 33 家，共有 客房數(shù) 20535間，床位 39902 張?？头砍鲎饴?65%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。 根據(jù)美國 HORWATH ASIA PACIFIC 對杭州市酒店業(yè) 20xx 年和 20xx 年的市場最新調(diào)查說明： A、 一類酒店的平均客房率為 68%；平均房價為 358411元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房價為 212240元； C、 客房供應(yīng)年增長率為 %；客房住客增長率為 %3 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 臨安市概況 臨安市 長江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西 進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長 110 余公里，南北寬 50 多公里，幅員 平方公里，轄 15 鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口 50 萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城 48 公里。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。 目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級）公路在建（見附錄三），其中杭青高速公路 20xx 年 底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需 25 分鐘。道路交通的改善將極大的促進(jìn)臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對本項目的經(jīng)營效益產(chǎn)生良性影響。 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。 已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內(nèi)外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚 3 此項數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在今后相當(dāng)長的一段時 間保持穩(wěn)步增長。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱 “ 浙江小黃山 ” ；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、 茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的 “ 姊妹湖 ” ；錢王陵園為 “ 上有天堂、下有蘇杭 ” 的奠基人而載入史冊的吳越國王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。 臨安目前擁有三星級酒店家，二星級酒店 8 家。三星級酒店非雙休日平均房價 305 元 /天 .間，全年平均房價 328 元 /天 .間，客房出租率為 65%。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好。據(jù)從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計 數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬人次，客源市場以上海江蘇為主。浙江省內(nèi)游客比例也由 15%增長到 35%。散客人數(shù)比例不斷增長。臨安星級賓館（包括二、三星級） 1 至 10 月份平均入住率達(dá) 75%。其中三星級賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) %。 具體見附錄二。 本項目客房出租率預(yù)測 本項目實施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。根據(jù)全國、省、杭州和臨安的高星級酒店的歷史客房出租率和 發(fā)展趨勢預(yù)測，本項目建成后，客房出租率和房價將持續(xù)提高，到建成后第三年，達(dá)到 75%、 450 元；到建成后第八年，達(dá)到 80%、 500 元并保持杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 穩(wěn)定。本測算保守預(yù)測，按建成年份最低數(shù)為 68%、 388元。 第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項目模式選擇 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。僅以滿足住店客戶為主。此類酒店本身無特色，客源 靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強(qiáng)，對酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會館，濱海度假村等。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。在經(jīng)營上店內(nèi)的配套設(shè)施同時為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。此類酒店的休閑項目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。 產(chǎn)權(quán)式度假酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全 稱“ TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。是一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總使用期分為若干時間段，出售每個時段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇毩a(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時還獲得一定時段的客房消費權(quán)。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、 轉(zhuǎn)讓和繼承。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財”。 我國早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。 20xx 年 4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個星期中， 94 間客房即被搶購一空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時期。 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施要求均較高。酒店由休閑俱樂部 、客房設(shè)施和物管中心三個部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點是：一、接待容量拓展快，能在較短時間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場，提高酒店的整體照徠能力。四、這類酒店的客源市場有較大的培育彈性空間，可 以邊培育市場邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 時權(quán)