【正文】 作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無論是自己入住或者委托經(jīng)營，他與酒店永遠地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過轉(zhuǎn)讓退出 ，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費者。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還 帶有不易分割的延伸性，因為還包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。 一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運作過程 單元設(shè)計 于 20xx 年 6 月 13 日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。由表 可見地價變化及銷售價格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標，敏感性大。 e、 折舊費用 本項目裝修設(shè)備（暫估） 7200 萬元按 5 年折舊，每年的折舊費用為 1440萬 元 。 本項目的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟建設(shè)中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。 上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 時權(quán)酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團出售，在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 產(chǎn)權(quán)式度假酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全 稱“ TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，它依托于當?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 具體見附錄二。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的 70%。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為 億人次，比 20xx年增長 %，遠高于 全球平均 1%的增長速度。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項目的具體情況作出修正評估而得。統(tǒng)計結(jié)果顯示， 20xx年入境旅游人數(shù)達 9791 萬人次，比上年增長 %。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者 8020 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內(nèi)外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚 3 此項數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在今后相當長的一段時 間保持穩(wěn)步增長。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財”。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 股票投資 不確定 風(fēng)險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。 第四章 效益分析 酒店經(jīng)營效益分析 酒店營收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬元。 說明：裝 修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場 %左右的低風(fēng)險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。 建議 ○本 項目 應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計，力求建設(shè)成為臨安標志性建筑。 用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。臨安市政府及其有關(guān)部門在對待和處理這一創(chuàng)新事物時，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費、稅政策，賦予了產(chǎn)權(quán)式酒店落戶臨安的獨特軟環(huán)境。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產(chǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟效 益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。企業(yè)職工購買也是以社會人身份參與。給予了產(chǎn)權(quán)式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。公共設(shè)施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 由酒店負責。 給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報率建議 設(shè)定 為 %。 酒店開發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標 項目總用地面積： 11406平方米 預(yù)計建筑面積： 40000m2， （不包括地下室） 容積率： （暫估） （二）、投資成本估算 （按靜態(tài)法估算） 開發(fā)成本費用預(yù)測表 （土地價格未確定，暫按 80 萬元 /畝計算） 項目 計算依據(jù) 萬元 （一）、土地成本 1+2 1409 土地出讓 金 80 萬 /畝 1368 契稅 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 建安費用 約 1300 元 /平方米 5200 裝修裝備 約 1800 元 /平方米 7200 （三）、前期工程費 1 160 勘探、設(shè)計等前期費 約 40 元 /平方米 160 （四）、規(guī)費 以下 6 項之和 大市政配套費 45 元 /每平方米 180 人防工程費 15 元 /平方米 60 地方高教費 10 元 /每平方米 40 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 白蟻防治費 元 /每平方米 墻改費 10 40 散裝水泥費 2 8 （五）、雜費 以下 9 項之和 846 綠化費 按 35 元 /平方米估 140 電話管線 按 4 元 /平方米估 16 有線電視 按 6 元 /平方米估 24 自來水、電力 按 55 元 /平方米估 220 安全監(jiān)控 按 20 元 /平方米估 80 預(yù)決算審核費 （二） % 質(zhì)監(jiān)費 （二） % 31 監(jiān)理費 （二） % 物管基金 按 45 元 /平方米估 180 合計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 （ 六）、不可預(yù)見費 （開發(fā)成本 +開發(fā)費用） 5% （七）、間接費用 以下二項之和 1100 （一）、管理費用 250 3 750 （二）、銷售費用 350 總計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 +不可預(yù)見費 注： 根據(jù)簡化原則，地下部分未計入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。估算本項目原輔材料費用每年約需 。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 險收益模式 這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險收益式兩大類。酒店由休閑俱樂部 、客房設(shè)施和物管中心三個部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。據(jù)從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計 數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬人次，客源市場以上海江蘇為主。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 截止到 20xx 年底，杭州旅游飯店已達 138 家，比上年增加 33 家，共有 客房數(shù) 20535間，床位 39902 張。 同時，我國在旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā) 展，日益與國際接軌。 研究的主要結(jié)論 本項目經(jīng)營前景良好， 當產(chǎn)權(quán)客房投資者 1以 每平方米 6500 元 的價格購入產(chǎn)權(quán)分割式客房 時 ， 每年 可以 得到 %的 現(xiàn)金 固定 回報 以及其他回報 ，綜合投資回報率達 %，還可享受物業(yè)增值收益，對產(chǎn)權(quán)客房投資者有較大吸引力。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 簡化部分以注解說明，不影響評價結(jié)果。據(jù)世界旅游組織預(yù)計，到 2020 年，全球?qū)⒂?16 億國際游客，而中國將以 億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內(nèi)旅游也將達 10 億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。最新統(tǒng)計資料顯示，浙江高星級旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強勁，已成為整個旅游飯店的主流。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好。此類酒店造價不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會館，濱海度假村等。 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施要求均較高。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，無論對開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機。 購買保險 遭遇不幸， 才獲賠償 寧可希望健康平安，不要賠償。測算以日收入 600 萬元（ 365=） d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品