【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）,Page 33,服務(wù)業(yè) 業(yè)種細(xì)分,汽車修配業(yè)類占的比例達(dá)到了49.1%，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務(wù)如銀行、郵局等數(shù)量較少。綜合可以得出此區(qū)域的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低，配套不完善。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,Page 34,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,商業(yè)業(yè)種匯總回顧,Page 35,Page 36,為什么要做市場(chǎng)調(diào)研？,要回答這個(gè)問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關(guān)心什么？,Page 37,商業(yè)地產(chǎn)客戶,投資者最關(guān)心什么？,那么,物業(yè)是否能增值,怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？,Page 38,背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn) 地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求 價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同,影響客戶決斷的因素,市場(chǎng)調(diào)研,科學(xué)、客觀、充分的市場(chǎng)調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。,客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。,Page 39,什么是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概念,Page 40,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特征,商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。 針對(duì)性強(qiáng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、……,Page 41,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所作的調(diào)研，是包括對(duì)商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場(chǎng)供需以及競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。它與住宅項(xiàng)目的市調(diào)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，難度更大 。,Page 42,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類,資料來源/調(diào)研對(duì)象/調(diào)研目的/工作任務(wù)/工作規(guī)模,Page 43,按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。 實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。 按調(diào)研對(duì)象分類 按市場(chǎng)調(diào)查的訪問對(duì)象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。 消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購(gòu)買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對(duì)象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對(duì)象。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、市場(chǎng)客戶需求的調(diào)研和市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容,Page 44,按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。 應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性； 基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。 按工作任務(wù)分類 基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。 按操作方法分類 實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 按考察形式分類 系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。,Page 45,按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關(guān)系研究（Causal research）和預(yù)測(cè)性研究（Predictive research）幾種類型。,三種研究方式的比較,Page 46,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,宏觀環(huán)境調(diào)研/項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研/項(xiàng)目商圈調(diào)研,Page 47,整體而言，一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研 、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 和項(xiàng)目商圈調(diào)研三大部分。,Part1.宏觀環(huán)境調(diào)研,Page 48,Part2.項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研,Page 49,Part3.項(xiàng)目商圈調(diào)研,Page 50,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法,文案調(diào)查法/現(xiàn)場(chǎng)踩盤法/現(xiàn)場(chǎng)問卷法/入戶訪談法/……,Page 51,Page 52,地產(chǎn)策劃常用的市場(chǎng)調(diào)研有哪幾種形式？,Page 53,一、文案調(diào)查法,一、文案調(diào)查法 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報(bào)資料，對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間、節(jié)省費(fèi)用、保密性強(qiáng)、實(shí)施容易 缺點(diǎn)：適應(yīng)性不高、缺乏準(zhǔn)確性、時(shí)效性差、缺乏可得性,二、現(xiàn)場(chǎng)踩盤法,特點(diǎn)：易實(shí)施 一張嘴，兩條腿。 體力和智力的最佳測(cè)試方法之一。 日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。,Page 54,踩盤需注意哪些細(xì)節(jié)？？？,形象好 樹立良好的第一印象：男士——著裝整潔； 女士——化妝、清爽、整潔 有信心 取得對(duì)方信任的最關(guān)鍵因素 著裝（身份顯示） 男士——?jiǎng)e拎公文包 女士——?jiǎng)e拎紙袋 二不、二忌 二不：不要太專業(yè)、不要留假電話 二忌：忌貶低別人項(xiàng)目，忌同性接觸 先打電話后上門—— 進(jìn)售樓處之前打電話咨詢，告之要上門 表現(xiàn)沉著機(jī)智——不要“眼觀六路”，你進(jìn)去售樓處銷售代表會(huì)自己跟上來的。不要多問，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再詢問。 自己制造機(jī)會(huì)——可以事先將自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)，再按響鈴聲，裝做投資者，自會(huì)引起銷售代表注意，而