【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目分析,48,■ 項(xiàng)目東至,★ 項(xiàng)目東臨北苑路，地 鐵五號(hào)線。,49,■ 項(xiàng)目南至,★ 項(xiàng)目南臨大屯路，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場(chǎng)商業(yè)部分、龍都國(guó)際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。,50,★ 項(xiàng)目西側(cè)是金泉廣場(chǎng)住宅區(qū)域，以及部分商業(yè)。,■ 項(xiàng)目西至,51,★ 項(xiàng)目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國(guó)際、榮尊堡等項(xiàng)目，可觀高爾夫球場(chǎng)和別墅區(qū)。,■ 項(xiàng)目北至,52,項(xiàng)目分析 —— SWOT分析,最大優(yōu)勢(shì)：亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢(shì)：寫字樓立項(xiàng)，結(jié)構(gòu)已固定 最大機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅：宏觀調(diào)控影響,53,產(chǎn)品定位,54,本項(xiàng)目開發(fā)方向判斷,對(duì)于本項(xiàng)目公寓部分來說，不同的開發(fā)方向，需要不同的產(chǎn)品軟硬件配置，能夠?qū)崿F(xiàn)不同的銷售均價(jià)，以下我們將針對(duì)不同的開發(fā)手法進(jìn)行典型項(xiàng)目分析：,城市豪宅 行政會(huì)館 酒店式公寓 類SOHO,55,城市豪宅——Naga上院,項(xiàng)目特點(diǎn)： 位于東直門內(nèi)，擁有內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng) 毗鄰使館區(qū) 緊鄰雍和宮、國(guó)子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊人文氣息濃郁 重金禮聘國(guó)際名師擔(dān)綱設(shè)計(jì),56,定位過程： 整體規(guī)模較小，共99套，定位高端 此項(xiàng)目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會(huì)滲透其極品豪宅的概念 推出其“股權(quán)式物業(yè)管理概念”,57,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,Naga上院屬于典型的城市豪宅路線，類似的項(xiàng)目包括昆侖公寓、九號(hào)公寓等，本項(xiàng)目同樣具備打造城市豪宅的地段條件，但現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約，以及天然氣入戶的問題。因此本司認(rèn)為，此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向。,58,行政會(huì)館——長(zhǎng)安驛,項(xiàng)目特點(diǎn)： 占據(jù)賽特優(yōu)勢(shì)地段，緊靠長(zhǎng)安街 周邊多個(gè)購物中心、五星級(jí)酒店、 國(guó)際級(jí)俱樂部和高檔的寫字樓， 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 緊靠第一使館區(qū)，建有各類使館 41座，涉外氛圍濃厚 石材外立面，豪華酒店式大堂， 香港設(shè)計(jì)大師執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計(jì),59,定位過程： 引入高端酒店式服務(wù)——第一太平戴維斯，物業(yè)服務(wù)種類齊全 高品質(zhì)精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米 充分利用建國(guó)門商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢(shì)，主打08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟行政會(huì)館的概念,60,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,本司認(rèn)為，行政會(huì)館的開發(fā)方式對(duì)于本項(xiàng)目完全可以考慮加以運(yùn)用。此類開發(fā)方式除長(zhǎng)安驛外，棕櫚泉國(guó)際公寓以及望京的晶都國(guó)際，也已經(jīng)提出了類似的概念， 并收到了良好的效果 本項(xiàng)目公寓部分如定位于此，整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng)，在 戶內(nèi)進(jìn)行合理功能區(qū)間劃分即可,61,酒店式公寓——遠(yuǎn)中悅?cè)R,項(xiàng)目特點(diǎn)： 緊鄰中關(guān)村西區(qū) 開發(fā)商為臺(tái)灣著名的遠(yuǎn)雄集團(tuán)，擁有較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì) 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu),62,定位過程： 先期引入遠(yuǎn)中酒店作為主體 整層各色樣板間的打造及亮相 包租與代租等手法的綜合運(yùn)用 舶來酒店的整體推廣主題 臺(tái)灣投資客戶的充分運(yùn)用,63,遠(yuǎn)中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類：有短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群，這對(duì)本項(xiàng)目的啟示在于，其以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項(xiàng)目形象，與酒店實(shí)體結(jié) 合密切，酒店實(shí)體是其一個(gè)良好 的補(bǔ)充，兩者互相促進(jìn) 本司認(rèn)為，本項(xiàng)目完全具備按照 此種開發(fā)方向打造的可能性,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,64,類SOHO式公寓——轉(zhuǎn)基因蘋果,項(xiàng)目特點(diǎn)： 轉(zhuǎn)基因蘋果共27萬平米，由蘋果SOHO公寓、蘋果LOFT、EVD大廈以及蘋果22院街組成 其中SOHO公寓為住宅立項(xiàng)， 平均戶型面積130平米左右 蘋果SOHO采用了較為中性的裝 修，力圖模糊辦公與居住的概念,65,此種開發(fā)方式，一方面和本項(xiàng)目將寫字樓改為公寓的初衷相違背，另一方面不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開發(fā)價(jià)值 綜上所述，本司不建議本項(xiàng)目做此開發(fā)方向,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,66,綜上所述，本司認(rèn)為： 本項(xiàng)目來說，建議以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中 悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合Naga上院的城市豪 宅定位等功能于一體的綜合定位。 即定位為集具備國(guó)際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位 的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度 體現(xiàn)居住者身份感的行政酒店公館。,67,而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： 一個(gè)國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)的引入，如萬豪、雅仕閣等 在保持原有戶型格局不變的情況下，對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分，提高居住舒適度，以適應(yīng)居住需求 提供價(jià)值不少于3000元/平米的精裝修，含一定的家具、家電 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂部，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位,68,亞奧核心五星級(jí)行政酒店公館,公寓部分整體產(chǎn)品定位——,69,五星級(jí)行政酒店會(huì)館,五星級(jí)行政酒店公寓,投資客戶為主 少量自用客戶,自用客戶與投 資客戶各占一半,70,客群定位,71,投資客戶： 分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景熟知的投資客戶。,開闊的視野、獨(dú)到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇 讓資本膨脹，讓財(cái)富增值，讓錢生錢，讓錢賺動(dòng)起來,資本與財(cái)富至上,客群素描——,72,行政酒店公寓自用客群定位:,亞奧地區(qū)追求個(gè)性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的單身新貴 亞奧地區(qū)中、短期居住外籍人士 亞奧地區(qū)有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來的外地暫居型人群,73,行政酒店會(huì)館客群定位：,本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層，具有較高的收入水平，同時(shí)具有一定的社會(huì)地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具有較為開放的生活態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求； 目標(biāo)客戶年齡集中在3050歲之間，年齡跨度較大； 目標(biāo)客戶行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全； 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購房經(jīng)驗(yàn)，是較為理性的購房階層。,74,目標(biāo)客戶構(gòu)成：,使用目的：供高層人士居住及進(jìn)行商務(wù)與社交活動(dòng),75,客群分布,第一級(jí)輻射區(qū) 亞奧板塊及周邊地區(qū),第二級(jí)輻射區(qū) 朝陽、海淀 及北京北部地區(qū),第三級(jí)輻射區(qū) 北京市,第四級(jí)輻射區(qū) 外埠地區(qū)客戶,亞奧是主戰(zhàn)場(chǎng)，朝陽、海淀是分戰(zhàn)區(qū)，立足于北京市，輻射全國(guó)市場(chǎng)。,76,PART 3 — 產(chǎn)品建議篇,一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議,77,規(guī)劃建議,78,中庭天井,79,公共休憩空間,綠色生態(tài)走廊,綠色生態(tài)花園,80,81,82,83,84,酒店式公寓,酒店、公寓配套設(shè)施,四層規(guī)劃建議,85,戶型建議,86,戶型劃分原則,縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢(shì),盡可能使縱梁 位置成為分隔墻,87,88,89,南區(qū)主力戶型以緊湊型63平米一居室和94平米二居室為主，與南區(qū)的投資屬性相契合。 東北向景觀價(jià)值比較高，在高層規(guī)劃部分157平米緊湊型三居室產(chǎn)品。東南向舒適度較好，倚仗這個(gè)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃部分四居室產(chǎn)品。,南區(qū)戶型配比,90,平層圖—南區(qū)515層,91,平層圖—南區(qū)1619層,92,平層圖—南區(qū)2026層,93,南區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì),94,北區(qū)主力戶型以舒適型78.5平米一居室和157平米二居室為主，與北區(qū)的自用屬性相契合。 東北方向是整個(gè)樓座景觀和舒適度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300平米以上的大戶型，在2426層規(guī)劃400余平米超豪華的四居室，提升整體項(xiàng)目形象。,北區(qū)戶型配比,95,平層圖—北區(qū)515層,96,平層圖—北區(qū)1620