【文章內(nèi)容簡介】 第三章 西外片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境及趨勢研判 一、西外片區(qū)屬性及發(fā)展趨勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 西外目前正處在 發(fā)展的前期階段，政府前期基本建設(shè)預(yù)計在 2020 年內(nèi)完成，未來 2 年內(nèi)西外片區(qū)將成為達(dá)州市建設(shè)重點(diǎn)。 西外新區(qū)開發(fā)正按計劃進(jìn)行中，目前政府辦公大樓，公務(wù)員小區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初步完成，交通道路情況也正在完善中，東西干道的貫通將對西外發(fā)展起到重要作用。 西外的遠(yuǎn)景規(guī)劃： 2020 年政府遷入西外 將西外從現(xiàn)在的 ，到 2020 年達(dá)到 平方公里， 2020年達(dá)到 26 平方公里。 西外人口從現(xiàn)在的 7－ 8萬人，發(fā)展到 2020 年的 28 萬人 90％的行政單位遷至西外 從以上可以看出，根據(jù)政 府規(guī)劃，西外將發(fā)展成為達(dá)州新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、生活、商貿(mào)中心。 二、項目地塊屬性及未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢 項目位于西外東西干道和南北干道交匯處，區(qū)內(nèi)道路骨架形成了“三橫一縱一環(huán)線”的格局。目前長 1200 米的南北干道已經(jīng)竣工并交付使用，長1350 米的東西干道還剩 400 米，預(yù)計今年 7 月全線貫通。并且三條 30米寬的次干道路基礎(chǔ)工程和長 10 公里的地下綜合管網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)完成。 項目地與政府辦公大樓和公務(wù)員小區(qū)就一街之隔（南北干道），是該片區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 唯一的一塊發(fā)放給社會用地，周邊主要以辦公和住宅為主。 項目周邊配套從購物條件、 教育、醫(yī)療、生活，到水電氣、城市管理網(wǎng)、以及景觀等都已經(jīng)規(guī)劃完成。 作為政府周邊唯一的一塊社會用地，政府也對其進(jìn)行了一定的限制，要求開發(fā)商必須在地塊內(nèi)規(guī)劃一條長 800 米寬 30 的商業(yè)步行街。 達(dá)州市住宅市場的良性發(fā)展和對住宅產(chǎn)品形式的調(diào)查，外加政府行政限制和周邊配套的規(guī)劃，最終決定了項目地塊將主要以中高檔多層住宅為主＋商業(yè)步行街配套的產(chǎn)品形式出現(xiàn)。 三、與成都華陽類比分析其片區(qū)屬性和未來發(fā)展趨勢 成都華陽的發(fā)展過程是達(dá)州西外片區(qū)可借鑒的樣板 從區(qū)域整體條件來看，成都華陽與達(dá)州西外具備諸多相似條件： 都由兩條市政快速通道連接，距中心城區(qū)時間距離均為 10 分鐘左右；但連接華陽的南延線已開通，項目地塊東西干道尚未貫通；現(xiàn)階段只能通過一條朝陽路直接連接老城區(qū) 兩個板塊都面臨著政府遷移市政工程的利好影響，且都是未來主要的政府的辦公區(qū)。同時由于都是政府的遷移所在地，在政策上兩地政府都給予了很大的政策支持。 華陽與西外片區(qū)是都是城市發(fā)展中臨近城市核心商務(wù)區(qū)的近郊板塊， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 同樣由快速通道連接。與區(qū)域規(guī)劃及中心城市發(fā)展規(guī)劃相符，華陽、西外都將與主城區(qū)逐漸聯(lián)結(jié)，從地理位置及板塊條件看，華陽、西外均符合成為城市中央生活區(qū) 的區(qū)域條件 從目前兩地的住宅產(chǎn)品形態(tài)來看，都是以多層和低密度住宅為主，電梯公寓形態(tài)現(xiàn)階段并沒有被消費(fèi)者認(rèn)可 在南延線開通近兩年后，華陽已完成作為新興城區(qū)對從邊緣群體至 主體群體的吸引，逐漸擺脫城郊屬性，轉(zhuǎn)為城市一部分，可以看出，華陽在成都的發(fā)展速度能超過其他板塊的發(fā)展，主要是取決于交通。南延線的貫通成為了華陽板塊初次和再次啟動的根本依據(jù)。本項目同樣面臨交通的問題，東西干道的貫通時間將直接關(guān)系著西外片區(qū)的商業(yè)開發(fā)價值。 達(dá)州與成都華陽同屬城市近郊板塊，都具有以下特點(diǎn)： 都將經(jīng)歷，隨著城市化進(jìn)程， 消費(fèi)者對近郊區(qū)域日趨納入城區(qū)居住區(qū)的心理接受度，使近郊隨著重要道路的貫通而快速的成熟起來，成為了城區(qū)的組成部分的過程。 隨著城市化的進(jìn)程，近郊區(qū)域在被市場所接受，正式納入城市區(qū)域 范疇之后，其產(chǎn)品的開發(fā)也將日趨轉(zhuǎn)向為城市主流產(chǎn)品。并在品質(zhì)和價位方面較主城區(qū)的市場產(chǎn)品表現(xiàn)出相對的優(yōu)勢。 良好的社區(qū)感是近郊產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)，這是老城區(qū)，或城市中心所欠缺的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 基于上述，西外片區(qū)未來兩年的發(fā)展模式與華陽的發(fā)展將存在諸多相似之處，進(jìn)而在區(qū)域?qū)傩缘姆矫嬲孤镀涔残耘c個性并存的區(qū)域機(jī)會。 本項目所在的西外片區(qū) 的優(yōu)勢在于： 政府遷入從政策上的扶持將帶動西外的發(fā)展 豐富的未開發(fā)用地是老城區(qū)和南外片區(qū)所欠缺的也是不可彌補(bǔ)的 政府在開發(fā)前期的重視，將在規(guī)劃上有利于片區(qū)的發(fā)展 天恒花園和羅浮陽光的前期開盤，并獲得成功，客觀上提升了片區(qū)價值，奠定了片區(qū)的形象。 劣勢在于： 目前該區(qū)域住宅配套和商業(yè)配套還是空白。 多數(shù)消費(fèi)者對該片區(qū)還處在觀望狀態(tài)，對片區(qū)發(fā)展還未充分的認(rèn)識或?qū)Τ墒鞎r機(jī)未能把握，導(dǎo)致其不輕易投資的現(xiàn)狀。 老城區(qū)為核心區(qū)已經(jīng)被達(dá)州市民所公認(rèn)，西外片區(qū)近幾年很難將其取代。 片區(qū)周邊固 定住戶太少，不能形成人氣對片區(qū)商業(yè)予以支撐。 第四章 達(dá)州住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢特征 一、達(dá)州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)特征 目前達(dá)州現(xiàn)階段，住宅主要以多層為主，其市場占有量在 90％以上，銷售市場看好，其中部分多層在實際層高上達(dá)到了 12 層左右的高度，具有同樣高度的電梯公寓卻銷售緩慢，這一現(xiàn)象反映出多層廣泛被達(dá)州市民所認(rèn)可，而電梯公寓現(xiàn)階段并不能被購房者接受的客觀事實。 經(jīng)過調(diào)查達(dá)州住房主要面積集中在 120 ㎡左右，戶形結(jié)構(gòu)多數(shù)選擇 3室和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4 室的為主。 目前達(dá)州的住宅以獨(dú)棟為主，基本上沒有小區(qū)配套和小區(qū)綠化、小 區(qū)景觀以及物管等。 二、達(dá)州中高端消費(fèi)