【正文】 運、貨運可達(dá)全國各地。西外 67560 人（非農(nóng)業(yè)人口 42238 人）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 達(dá)州市發(fā)展環(huán)境報告及項目商業(yè)住宅發(fā)展機(jī)會 分析報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。流動人口 12萬。 襄渝鐵路、達(dá)萬鐵路也交匯與此。 2000－ 2002 年達(dá)州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 現(xiàn)已有占地在 100－ 200 畝的樓盤在市場上出現(xiàn)，其銷售也取得的不錯的成績，預(yù)計今后兩三年中，隨著大盤所具備的優(yōu)勢日益呈現(xiàn)，將吸引更多的開發(fā)商和消費者。 調(diào)查指標(biāo) 2001 年末 2002 年末 2020 年 6月 2020年 9月 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （億元） 22357 57936 39991 87536 施工面積 （萬㎡） 其中住宅 (萬㎡ )： 竣工面積 （萬㎡） 其中住宅 （萬㎡） 已銷售面積 （萬㎡） 其中住宅 （萬㎡） 空置面積 （萬㎡） 其中住宅 （萬㎡） 住宅銷售價格（元 /㎡） 754 514 791 730 從 2001－ 2020 年 9 月達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)情況達(dá)州市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料來看，近幾年達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新施工面積增長迅猛，近 2年來分別達(dá)到 159％和 110％的增長率。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 小結(jié)：老城區(qū)的現(xiàn)狀主要是市場規(guī)律自發(fā)形成的，政府的主導(dǎo)作 用比之南外片區(qū)相對較小，因此，該片區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)呈良性循環(huán)發(fā)展態(tài)勢，但也暴露出因規(guī)劃不足導(dǎo)致的交通、商業(yè)分布、道路等比較雜亂的現(xiàn)狀。 片區(qū)土地資源基本用盡，土地成本高 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 政府大規(guī)模西遷將導(dǎo)致達(dá)州市目前的城市發(fā)展格局改變，使西外片區(qū)成為新的城市建設(shè)亮點。 西外新區(qū)開發(fā)正按計劃進(jìn)行中，目前政府辦公大樓，公務(wù)員小區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初步完成，交通道路情況也正在完善中，東西干道的貫通將對西外發(fā)展起到重要作用。目前長 1200 米的南北干道已經(jīng)竣工并交付使用，長1350 米的東西干道還剩 400 米，預(yù)計今年 7 月全線貫通。 作為政府周邊唯一的一塊社會用地，政府也對其進(jìn)行了一定的限制，要求開發(fā)商必須在地塊內(nèi)規(guī)劃一條長 800 米寬 30 的商業(yè)步行街。 同樣由快速通道連接。并在品質(zhì)和價位方面較主城區(qū)的市場產(chǎn)品表現(xiàn)出相對的優(yōu)勢。 本項目所在的西外片區(qū) 的優(yōu)勢在于： 多數(shù)消費者對該片區(qū)還處在觀望狀態(tài)，對片區(qū)發(fā)展還未充分的認(rèn)識或?qū)Τ墒鞎r機(jī)未能把握，導(dǎo)致其不輕易投資的現(xiàn)狀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。一二期的組團(tuán)園林都采用組團(tuán)中心綠化方式，園林無特色景觀，僅有 1處小型水景和議個游泳池。 4．物業(yè)管理 開發(fā)商自建物管公司，服務(wù)項目有：保結(jié)、 24 小時安防、物業(yè)保養(yǎng)與維護(hù)、園藝綠化、代交水電、光纖費用、收發(fā)。隨著羅浮陽光開盤帶來的競爭壓力，其目前的價格策略必將受到較大沖擊。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 值得注意的是多層頂樓帶屋頂花園的 200 多平米的躍層，總價一般都在 20萬元以上基本上一搶而空。大型樣版社區(qū)”、“打造達(dá)州最好的房子”、“生態(tài)環(huán)境 +電梯公寓 =都市生活升級版”，為樓盤的核心營銷訴求點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 ? 外立面色彩以及建筑風(fēng)格毫無特色并與其時尚精品家園的口號不符。從消費者購房意識來看，自身的消費意識還處在初級階段，主要還是靠營銷階段的引導(dǎo)。錯落有致的建筑自然有序 ,依南向北的排列分布，最大限度的滿足居民舒適生活的需求，形成具有內(nèi)向空間特色的獨立居住組團(tuán)，既能保證和諧濃郁的交流氣氛又不失靜謐不喧的居家特質(zhì)。 4．物業(yè)管理 開發(fā)商自建物管公司，由重慶大正物業(yè)管理公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問。臨花園的戶型的價格在 900元/㎡以上，臨 達(dá)巴路的戶型的價格在 890 元 /㎡左右。 9. 目標(biāo)客戶群 已購房消費者主要為二次或者多次置業(yè)者。配有游泳池、會所、休閑商業(yè)廣場、兒童游 樂場等。 ? 項目周圍臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，與高檔社區(qū)的環(huán)境要求不匹配。它的面市必將掀起達(dá)州新一輪的居住 生活理念的探討，這必將使達(dá)州人的居住生活理念進(jìn)一步改變，使購房者更加注意社區(qū)的環(huán)境和配套。且多層的銷售明顯高于電梯公寓的銷售。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。組團(tuán)式綠化、步移景移。他們在置業(yè)時，在考慮價格的同時更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境、交通、生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Α? 7. 銷售周期 開盤至今近 1 個月的時間， 推出戶型銷售過半。 5．產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，外立面整體感覺給人非常溫馨、靚麗、清新。在目前達(dá)州是一個全新的、高品質(zhì)的住宅小區(qū)，可以稱的上是大局運籌， 獨領(lǐng)風(fēng)騷。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 居住嘲雜。 ? 營銷方式多樣。 6優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ? 項目地處朝陽西路與南北干道的交匯處，交通便利。 目標(biāo)客戶群 已購房消費者主要為二次或者多次置業(yè)者，其中有 20％來自外地購房者。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。二期已銷售了 76%。從產(chǎn)品定位來看，住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線，面積普遍較大（ 120150㎡套三為主力），其戶型配比為： 套二 80100 平米占 20%； 套三 平米占 45%； 套四 平米占 25%； 套五 205230 平米占 10 %。雖說為達(dá)州首創(chuàng)的花園電梯公寓，但其整體規(guī)劃未見創(chuàng)新，過于呆板，與其“打造達(dá)州最好的房子”的宣傳不符。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4 室的為主。 老城區(qū)為核心區(qū)已經(jīng)被達(dá)州市民所公認(rèn)，西外片區(qū)近幾年很難將其取代。 豐富的未開發(fā)用地是老城區(qū)和南外片區(qū)所欠缺的也是不可彌補(bǔ)的 良好的社區(qū)感是近郊產(chǎn)品的重要賣點，這是老城區(qū)，或城市中心所欠缺的。南延線的貫通成為了華陽板塊初次和再次啟動的根本依據(jù)。 三、與成都華陽類比分析其片區(qū)屬性和未來發(fā)展趨勢 成都華陽的發(fā)展過程是達(dá)州西外片區(qū)可借鑒的樣板 從區(qū)域整體條件來看，成都華陽與達(dá)州西外具備諸多相似條件： 都由兩條市政快速通道連接，距中心城區(qū)時間距離均為 10 分鐘左右；但連接華陽的南延線已開通，項目地塊東西干