1、[房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)輔導(dǎo)]項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)[合集五篇](編輯修改稿)
2024-10-21 04:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理人員并明確費用歸屬問題）包括中西部、西北部等其他省份。對此區(qū)域應(yīng)優(yōu)先考慮房產(chǎn)項目的流通性和價格需求彈性等因素。l 主要選擇位于核心商務(wù)區(qū)或核心居住區(qū)的項目。l 主要接受純住宅項目，或住宅項目占較大比例的住宅、商業(yè)混合項目。（住宅比例不低于70%）l 項目應(yīng)具有可比性（地域可比性與售價可比），且成本具有較大優(yōu)勢。受市場因素影響，該地區(qū)房地產(chǎn)市場價格近期出現(xiàn)較大增幅，價格與價值出現(xiàn)明顯背離，房價存在一定的系統(tǒng)風(fēng)險。對于此地區(qū)的項目選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn):l 項目應(yīng)具有明顯的成本取得優(yōu)勢（地價成本不超過現(xiàn)有市場價格的40%）l 項目取得當(dāng)?shù)卣蜚y行較強的支持力度（資金、稅收、拍賣土地等）l 項目或合作方對公司有重大戰(zhàn)略合作意義l 公司將根據(jù)市場變化情況隨時調(diào)整重點關(guān)注地區(qū)二、開發(fā)類型（一）土地一級開發(fā)市場l 原則上只參與政府或其儲備機構(gòu)為主體實施的施工融資項目。l 對于執(zhí)行“政府主導(dǎo)、市場化運作”的施工融資項目，只接受土地市場發(fā)育成熟的地區(qū)。（二）土地二級開發(fā)市場l 別墅、豪宅等項目地價取得成本應(yīng)低于房產(chǎn)銷售價格50%。.l 工業(yè)房產(chǎn)項目，應(yīng)提供其他抵押資產(chǎn)，且抵押比參照公司最低抵押比率執(zhí)行。l 審慎進入純商業(yè)房產(chǎn)項目。（對商業(yè)房產(chǎn)項目應(yīng)從購進成本、擔(dān)保條件、市場價格和租售比例等因素進行綜合考慮，但完工商業(yè)房產(chǎn)購進成本不應(yīng)高于市場現(xiàn)有重置價格的60%）三、合作伙伴債權(quán)類（貸款類？）信托項目，應(yīng)與取得二級開發(fā)資質(zhì)以上（含二級資質(zhì)）的開發(fā)商進行合作（含股東單位）。股權(quán)類信托項目，應(yīng)與取得三級開發(fā)資質(zhì)以上（含三級資質(zhì)）的開發(fā)商進行合作（含股東單位）對于開發(fā)商資質(zhì)為暫定的，根據(jù)開發(fā)商實力與房地產(chǎn)經(jīng)營能力等因素進行判定，其注冊資本、歷史開發(fā)規(guī)模等主要指標(biāo)不得低于三級資質(zhì)水平。（政府主管機構(gòu)認定的三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：；；，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；%；、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其它業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；。）對于項目公司房產(chǎn)資質(zhì)的控制，實質(zhì)重于形式，核心關(guān)注項目公司是否有一定數(shù)量具有較長房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人員和熟悉、了解房產(chǎn)市場的核心管理團隊，并能對項目公司提供相應(yīng)的支撐。四、商業(yè)模式（一）交易結(jié)構(gòu)股權(quán)投資側(cè)重于對項目的控制能力，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：l 交易對手為上市公司的，我公司股權(quán)持有比例應(yīng)能支撐對項目公司重大事項的控制能力。（持股比例不低于49%，含49%）。l 交易對手為非上市公司，我公司股權(quán)持有比例應(yīng)實現(xiàn)對項目公司的絕對控制。（原則上要求持股比例不低于90%，實際控制比例應(yīng)達到100%.或雖低于90%的持股比例，但其他實際控制方式到位）l 審慎對待股東分散持股的公司。（信托入股后，應(yīng)適當(dāng)控制持股超過10%的股東數(shù)量）（含債權(quán)買入返售、其他銀行貸款轉(zhuǎn)貸等實質(zhì)債權(quán)模式）按照實質(zhì)重于形式的原則，應(yīng)符合監(jiān)管機構(gòu)對借款人的相關(guān)要求。l 重申第一還款來源原則，不得簡單依據(jù)第二還款源選擇客戶。l 嚴(yán)格執(zhí)行抵押物登記制度并確認擔(dān)保方有償還能力。 對股權(quán)受益權(quán)、物業(yè)受益權(quán)返售等其他交易結(jié)構(gòu)，應(yīng)關(guān)注項目實際還款能力。（二）杠桿比例原則上交易對手貨幣化出資比例不得低于50%。對于新建項目或無土地成本優(yōu)勢的項目，交易對手出資比例應(yīng)提高至6070%，且應(yīng)
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