【文章內容簡介】 2021 年產生誤判，導致 2021 年房地產投資額增幅出現 明顯下滑 。 從目前來看，泰州 的房地產投資 占 GDP 的比重處于合理范圍。而房地產投資占固定資產比重過低，則因為泰州房地產市場尚沒有一、二線城市成熟，起步晚，近幾年才開始飛速發(fā)展，未來房地產市場的發(fā)展空間較大。 房地產開竣工面積情況分析 圖 41： 泰州 歷年房地產投資情況 （單位：萬平米） 數據來源： 江蘇房地產 20212021 年 ， 泰 州地區(qū)的施工和竣工面積都保持了持續(xù)的增長， 整體來看，施工面積增幅明顯大于竣工面積增幅，近幾年泰州正 大力建設南部新城區(qū)，從而導致施工面積大幅度增加，從施工 /竣工比值來看， 2021 年達到最高峰 ，之后呈現逐年減少的局面，從實地考察來看，南部新城區(qū)已經初具規(guī)模，加之近幾年國家對于房地產市場的調控不斷，使得施工面積增速明顯減緩。 市場供應及成交情況分析 泰州 歷年供銷情況情況分析 圖 22： 20212021 年泰州 商品住宅分 年 供銷情況 （單位：萬平米） 從泰州近幾年市場供應和銷售情況來看，整體走勢和全國基本相符， 2021 年受到調控影響，上市量 明顯增多，而成交量則和 2021 年基本持平，市場出現明顯的供大于銷。進入 2021 年市場明顯回暖，而受到 2021 年的誤導，新開工量明顯不足，導致全年上市量下滑近 40%，而消化量則明顯反彈，市場消化了大量的存量房源，市場呈現供小于銷的局面。 2021 年分月供銷情況分析 圖 23 2021 年泰州 商品住宅 分月供銷情況 （單位：萬平米） 市場進入 2021 年，隨著國家促進房地產市場利好政策的退 出，市場供銷形式出現了明顯的變化 。 2021 年 110 月，泰州共計新開工商品住宅 萬平米，共計銷售商品住宅 萬平米，供銷比為 ，和 2021 年相比，供銷形式逆轉 ，但供銷比均在可控的范圍內，截止 2021 年10 月底，泰州商品住宅市場存量房源為 萬平米，和 2021 年相比有明顯的減少。 20212021 年 分 月 新開工量 對比情況分析 圖 24： 20212021 年泰州 商品住宅 分月新開工 量走勢 情況 （單位：萬平米） 從新開工量上來看， 2021 年市場新增開工量和 2021 年同期相比有明顯的增多， 2021 年 110月市場 新開工量 萬平米，超過 2021 年全年的量，較 2021 年同期增加了 萬平米，增幅 %。 新開工量的增大，主要受到 2021 年市場火爆的影響，開發(fā)商紛紛調整營銷策略，期待 2021年市場可以迎來更大的豐收，但政府的宏觀調控，則給開發(fā)商交了一盆冷水，下面來看下 2021年的銷售情況。 20212021 年 分 月成交對比情況分析 圖 25： 20212021 年泰州 商品住宅分月 成交量走勢 情況 （單位：萬平米） 2021 年 110 月泰州商品住宅銷售量 萬平米，較 2021 年同期多成交 萬平米，估計泰州 2021 年全年 商品住宅 成交量 與 2021 年基本持平，出現暴增的可能性較小。 從成交情況來看， 4 月份市場依然延續(xù)了 2021 年的瘋狂，成交量同比繼續(xù)攀升，受到新政影響后，泰州市場成交量在 6 月份開始出現了明顯的萎縮，雖然在 7 月份有所反彈，但市場頹勢依然不減， 10 三個月市場銷售量一直在低位徘徊，表明泰州雖然作為三線城市，依舊受到了房地產新政的波及，但市場反應較一、二線城市來說要來的緩慢，影響相對較輕。 房地產價格分析 泰州 市歷年來成交均價走勢情況分析 圖 27： 20212021 年泰州 商品住宅成交均價走勢情況 （單位：元 /平米） 泰州商品住宅成交均價一直呈現逐步上漲的局面，從 2021 年開始突破 3000 元 /平米，期間經過 3 年的時間，進入 2021 年，商品住宅 10 個月的成交均價突破 5000 元 /平米。據此計算，泰州房價年均漲幅為 %。 泰州房價漲幅 不大 ，與品牌開發(fā)商進駐較少有著一定的關聯，但是我們發(fā)現，近幾年泰州的品牌開發(fā)商進駐也呈現增多的態(tài)勢，萬達、世茂、大華、萊茵達等均已進駐泰州，隨著品牌開發(fā)商的逐漸進駐，泰州未來房地產市場還有較好的上升空間。 20212021 年分月成交 均價 對比情況分析 圖 28： 20212021 年泰州 商品住宅分月成交均價 （單位：元 /平米） 分月來看，泰州 房地產市場成交均價在 7 月之后明顯高企，這主要因為在國家宏觀調控影響到泰州的情況下，泰州成交量出現萎縮，導致個盤對均價的影響增大， 而在泰州開發(fā)商沒有對樓盤價格下調的情況下，宏觀調控導致剛性需求者出現較為濃厚的觀望情緒 ，導致中低房源成交量下滑。 愈演愈烈的通貨膨脹壓力，使得在投資渠道有限的情況下，房產投資依然為較好的選擇方向，并且泰州作為三線城市，其房價的并沒有像一、二線城市那樣瘋狂上漲，未來房地產市場還有上行的空間，從而導致泰州樓市在調控的情況下，單月成交均價反而出現上行的現象。 第 三 章 土地市場分析 土地供銷 走勢 情況 分析 泰州 市歷年土地成交情況分析 圖 31： 泰州 歷年 土地成交 情況 （單位：幅、萬平米） 數據來源： 泰州 國土資源局 從近三年泰州成交土地情況來看， 整體呈現逐年增多的態(tài)勢， 2021 年成交了 萬平米的土地，是 2021 年的 2 倍， 2021 年 110 共計出讓了 萬平米的土地，是 2021 年的 倍。 從近三年出讓土地的區(qū)域來看， 2021 年土地出讓量最大的區(qū)域是泰州醫(yī)藥園區(qū)即泰州國家醫(yī)藥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，雖然只有 1 幅土地，但土地面積卻達到了 萬平米，為當年單幅面積最大的地塊。 2021 年土地出讓量最大的區(qū)域是海陵區(qū)，土地出讓 量達到了 111 萬平米，一系列的舊城改造，造就了大量的拆遷。 2021 年土地出讓量最大的區(qū)域依舊是海陵區(qū)，土地出讓面積為 78 萬平米，但高港區(qū)的出讓量較 2021 年則有明顯的增多，達到了 69 萬平米，僅次于海陵區(qū) 。 通過上面分析，我們可以發(fā)現近幾年泰州出讓大量的土地，而土地供應的激增必然會導致未來泰州 商品住宅市場上的供應量增加 ，進而影響到整個房地產市場的供銷態(tài)勢。