【文章內容簡介】 寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 12 一、 寧鄉(xiāng)房地產業(yè)發(fā)展概況 19892021， 寧鄉(xiāng)房地產業(yè)，經歷了從無到有，從起步到繁榮 ， 人均居住面積從改革開放前的不足 6 平米提高到 2021 年的 35 平方米。這是寧鄉(xiāng)“挺進五十強、崛起中西部”、百姓 共享“山水新城、宜居寧鄉(xiāng)”和諧發(fā)展的一個縮影。 （一）房地產業(yè)高位增長 伴隨“奮力搶擂先導區(qū)，加速挺進五十強”戰(zhàn)略的事實，全縣房地產業(yè)風起云涌。 2021 年到 2021 年底，全縣房地產開發(fā)完成投資額 75 億元，投資額逐步增加，開發(fā)建設商品住房 412 萬平方米，銷售入庫稅收近 8 億元。 2021 年至 2021年，房地產業(yè)更加高位突進，實現稅收 億元、 億元、 億元，年均拉動 GDP 六個百分點以上，成為縣域經濟發(fā)展的強支柱、財政收入的主渠道，成為最有活力的產業(yè)之一。 （二）房產品質顯著提升 近五年來，全縣房地產市 場產品結構逐步提升，由多層向小高層、中低檔向中高檔轉變，一大批精品樓盤成為市場主力；催生了一批本地知名品牌和一批房地產領軍人物。隨著碧桂園、上海綠地等一批中國知名企業(yè)和優(yōu)秀外地開發(fā)商搶灘寧鄉(xiāng)，帶動寧鄉(xiāng)開發(fā)企業(yè)向更大的層次邁進，把寧鄉(xiāng)樓市品質推向一個全新的高度。 （三）產業(yè) 發(fā)展 步伐加快 2021 年以來，在銷售量成倍增長、稅收高位增長的同時，宜居人氣強勢聚集，房地產資本市場活躍。當前，寧鄉(xiāng)房地產市場已經形成了融城板塊、行政板塊、南城板塊、舊城板塊和東城板塊 5 大板塊?？梢灶A見，未來幾年，寧鄉(xiāng)房地產業(yè)將步入更好更 快、高速高效發(fā)展的快車道，房地產業(yè)將為深度融入長株潭，寬度接攏大河西， 產業(yè)的發(fā)展步伐將明顯加快。 寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 13 二 、寧鄉(xiāng)房地產現狀分析 （一） 房地產市場供應狀況 房地產開發(fā)投資與建設分析 近年來，伴隨著全國房地產開發(fā)的熱潮， 寧鄉(xiāng)縣 房地產開發(fā)建設呈現出快速發(fā)展的勢頭，房地產開發(fā)完成投資額從 2021 年的 億元增至 2021 年的 23億元，年均增漲幅度較大。 2021 年， 雖然 受經濟危機的影響， 但 全市共完成房地產開發(fā)投資約 億元，增幅 上升 至 %， 隨著 2021 年隨著經濟回暖和一系列利好政策的影響， 09 年全市房 地產完成開發(fā)投資達到 23 億元 ，超過 20億大關 。 分析： 房地產投資的持續(xù)高速增長，表明社會資本對 寧鄉(xiāng) 房地產市場前景看好，盡管從 2021 年起，國家先后出臺了多項宏觀調控政策， 2021 年經濟危機橫掃重創(chuàng)，但 市場 對 寧鄉(xiāng) 房地產投資熱情依舊高漲，對未來市場充滿信心。 2021 年 寧鄉(xiāng)縣房地產市場連續(xù)多月保持高位成交，市場存量得到有效消化，開發(fā)商對未來市場的預期逐步從謹慎向樂觀轉變，投資積極性逐步提高，隨著市場的持續(xù)高漲， 09年， 寧鄉(xiāng) 投資逐步走強。 商品房施工面積與竣工面積 近幾年 來，寧鄉(xiāng)縣商品房的施工面積逐年增 長， 202 08年施工量與竣工量激增，特別是 08年，雖然遭受經濟危機沖擊，但寧鄉(xiāng)新施工面積不減反增。 0708寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 14 兩年新開發(fā)面積達到 240萬方，而在 08年市場走弱的情況下，市場銷量較慢，進入 09年，雖然銷售較好，但目前還存在 60萬方左右現房存量。 09年主要以消化存量為主，施工面積可能相對較往年有所減少。預計，隨著 09年市場火爆后存量的減少， 2021年的施工面積將達到一個新高潮。 分析： 從 2021 年開始，施工面積與竣工面積之間的距離逐年拉大，施工面積每年都在增大，但竣工面積的增長并不明顯。造成這種 現象的原因主要有兩個方面：一是由于施工面積中包含了較多體量大、開發(fā)周期長的在建工程，同時 寧鄉(xiāng)縣 多年的市場累計量需要一定的時間來消化；二是因為從 2021 年以來房地產調控越來越頻繁，調控力度越來越大，面對從嚴的政策和不明朗的趨勢和 08 年經濟危機的重創(chuàng)，部分開發(fā)商資金鏈緊張，也放慢了開發(fā)建設速度，對進入市場十分謹慎。但是隨著國家對閑置土地的清理力度加大，對房地產開發(fā)周期的限制也趨向嚴格，未來 三 年 內在 2021 年房地產市場熱銷的刺激下，寧鄉(xiāng) 商品房供應量仍有加大趨勢，市場競爭將會更加激烈。 土地供應情況分析 （ 1） 、土地供應 寧鄉(xiāng)縣 09 年土地供應為 3496812 平方米（未含下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地出讓情況），合計 5242 畝土地，其中工業(yè)用地約 3000 畝，商品房性質用地 2038 畝，達到近五年來商品房用地和工業(yè)用地的高峰。 工業(yè)用地主要分布在金洲新區(qū)、歷經鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪區(qū)域，特別是先導區(qū)把金州區(qū)納入范圍，工業(yè)發(fā)展加速。 寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 15 商品房性質用地主要分布在城郊鄉(xiāng)（新政府區(qū)域）、玉潭區(qū)域、白馬鄉(xiāng)區(qū)域，可以預計 這些區(qū)域是 未來寧鄉(xiāng)商品房開發(fā)的主要發(fā)展方向。 分析： 寧鄉(xiāng) 06 年前供房地產開發(fā)用地平均每年在 400 畝左右 ,20212021 年土地供應達 到高峰 , 共有房地產開發(fā)用地 2248 畝 ， 09 年更是達到 2038 畝，這也是 09年市場熱銷后的直接結果。 目前 市場內開發(fā)商 土地供應存量主要集中在 0708年成交土地 。 從最近幾年土地投放區(qū)域分析，主要集中在新行政中心區(qū)域 ，另外就是城南版塊以及老城區(qū)中心版塊。 （ 2） 、土地成交 2021 年商品房性質用地成交記錄 編號 宗地位置 面 積 供地方式 規(guī) 劃 指 標 出讓 年限 受讓 企業(yè) 用途 容積率 綠化率 建筑密度 (2021)網掛 077 白馬橋鄉(xiāng)仁福村 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 30% ≤ 35% 商 40年住 70年 湖南盛景置業(yè)有限公司 (2021)網掛 069 白馬橋鄉(xiāng)正農 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 30% ≤ 30% 商 40年住 70年 湖南省鵬盛地產發(fā)展有限公司 (2021)網掛 061 白馬橋鄉(xiāng)正農社區(qū) 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 20% ≤ 30% 商 40年住 70年 長沙洲城房地產開發(fā)有限公司 2021)網掛 062 白馬橋鄉(xiāng)仁福村 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 30% ≤ 35% 商 40年住 70年 湖南盛景置業(yè)有限公司 2021)網掛 051 金洲新區(qū) 268356.6 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 30% ≤ 35% 商 40年 寧鄉(xiāng)縣新城開發(fā)建設有限公司 住 70年 寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 16 (2021)網掛 047 金洲新區(qū) 374114.78 掛牌 居住 ≤ ≥ 35% ≤ 35% 70年 長沙市碧桂園房地產公司 (2021)網掛 036 二環(huán)南路 112684 掛牌 商住兼容 ≤ ≥ 30% ≤ 30% 商 40年 湖南長沙小城房地產開發(fā)有限公司 住 70年 (2021)網掛 038 白馬橋鄉(xiāng)白馬橋村 掛牌 居住 ≤ ≥ 30% ≤ 30% 70年 長沙恒港房地產開發(fā)有限公司 (2021)網掛 032 玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū) 34319 掛牌 商住用地 ≤ ≥ 35% ≤ 30% 商 40年 湖南新思維房地產開發(fā)有限公司 住 70年 2021)網掛 027 城郊鄉(xiāng)羅宦村 掛牌 商住 ≤ ≥ 40% ≤ 25% 商 40年 楊建新 住 70年 (2021)網掛 028 城郊鄉(xiāng)羅宦村 掛牌 商住 ≤ ≥ 35% ＜ 35% 商 40年 寧鄉(xiāng) 縣捷登房地產開發(fā)有限公司 住 70年 [2021]網掛 11 白馬橋鄉(xiāng)白馬村 33017 掛牌 居住 ≤ ≥ 35% ≤ 30% 劉文兵 [2021]網掛 007號 城郊鄉(xiāng)茆田村 掛牌 商住兼容 ≥ 30% ≤ 40% 長沙偉特源置業(yè)有限公司 (2021)網掛 017 玉潭鎮(zhèn)通益社區(qū) 掛牌 商住兼容 ≤ ≥ 40% ≤ 25% 商 40年 湖南新思維房地產開發(fā)有限公司 住 70年 (2021)網掛 019 城郊鄉(xiāng)羅宦村 掛牌 住宅用地 ≥ 35% ≤ 35% 70年 長沙佳宏房地產有限公司 (2021)網掛 03 玉潭鎮(zhèn)通益社區(qū) 掛牌 居住用地 ≤ ≥ 30% ≤ 30% 70 湖南九環(huán)房地產開發(fā)有限公司 小記 平方米 2021 年商品房性質用地成交記錄 編 號 宗 地 位 置 出讓 面積 供地 方式 用途 容積率 買家 (2021)網掛05 城郊鄉(xiāng)東溈社區(qū) 掛牌 住宅 ≤ 劉志華 (2021)網掛06 白馬橋鄉(xiāng)仁福村 128329 掛牌 商住 ≤ 寧鄉(xiāng)鉆源房地產開發(fā)有限公司 (2021)網掛08 白馬橋鄉(xiāng)仁福村 掛牌 商業(yè) ≤ 寧鄉(xiāng)聯發(fā)商貿有限公司 2021)網掛09 歷經鋪鄉(xiāng)金南社區(qū) 掛牌 商業(yè) ≤ 寧鄉(xiāng)縣花明汽車貿易有限公司 2021)網掛10 白馬橋鄉(xiāng)白馬村 91130 掛牌 商住 ≤ 南省中辰房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 059 城郊鄉(xiāng)東溈社區(qū) 掛牌 居住 ≤ 湖南大興房地產開發(fā)有限公司 (2021)網掛 城郊鄉(xiāng)許家垅 13562 掛牌 商住 ≤ 長沙瑞達置業(yè)有限公司 寧鄉(xiāng)房地產 市場研究報告 ***** 17 16 (2021) 網掛 019 東湖塘鎮(zhèn)南竹山村 拍賣 商業(yè)金融住宅 ≤ 個人 (2021) 網掛 020 白馬橋鄉(xiāng)正農社區(qū) 55385 拍賣 住宅 ≤ 寧鄉(xiāng)合盛房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 71 寧鄉(xiāng)縣金洲鄉(xiāng)同興村 137662 掛牌 商住 ≤ 寧鄉(xiāng)通程實業(yè) (集團 )有限公司 (2021) 網掛 017 灰湯鎮(zhèn)灰湯村蔣琬路 掛牌 商住 ≤ 個人 （ 2021）網掛 010 白馬橋鄉(xiāng)鳳形山社區(qū)二環(huán)南路旁 52881 掛牌 商住 ≤ 寧鄉(xiāng)恒港房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 005 寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)八一社區(qū) 64097 掛牌 商業(yè) 住宅 ≤ 北京博潤嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 128 寧鄉(xiāng)大道以西 煙草公司旁 掛牌 商住 湖南福臨門房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 132 寧鄉(xiāng)縣城郊鄉(xiāng)木佳村站前路以北 掛牌 商住 ≤ 寧鄉(xiāng)縣房地產開發(fā)公司 (2021) 網掛 136 寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)文中社區(qū)梅花路 249號 33270 掛牌 住宅 ≤ 福建龍江房地產開發(fā)有限公司 (2021) 網掛 131 寧鄉(xiāng)縣科技工業(yè)園站前路 15414