【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 26 在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 . 26 相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議。 ............................................................ 26 十二、 附錄 ......................................................................................................... 26 附件： ............................................................................................... 26 附表： ............................................................................................... 26 附圖： ............................................................................................... 26 第 1 頁(yè) 一、 總說(shuō)明 報(bào)告編制目的 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果 、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。（ 本報(bào)告的編制，旨在對(duì) 項(xiàng)目的市場(chǎng) 情況 、定價(jià)依據(jù)、初步規(guī)劃、成本造價(jià) 等進(jìn)行 分析 和預(yù)測(cè) ，制定出項(xiàng)目的 初步開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃； 同時(shí)，根據(jù) 以上 各 相關(guān)條件，通過(guò) 詳細(xì) 測(cè)算，為項(xiàng)目投資決策提供定量分析參考依據(jù)。 ） （ 參考 ） 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園 、政府重點(diǎn)工程等。 項(xiàng)目投資的必要性 1. 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核 心項(xiàng)目）； 2. 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3. 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。 可行性研究報(bào)告編制測(cè)算 依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 1. 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 《 XX 市國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓文件》 2. 可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 《 XX項(xiàng)目初步定位報(bào)告》 《 XX市住宅市場(chǎng)研究報(bào)告》 《 XX項(xiàng)目成本估算》 3. 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 第 2 頁(yè) 4. 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 ? 《 XX項(xiàng)目前期各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)》 ? 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 ? 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 ? 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 5. 其他分析報(bào)告及其附件 其他需要說(shuō)明事項(xiàng) (1) 土地成交 價(jià)格 （毛 、熟 地） 分別以 xx億元 為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，并進(jìn)行地價(jià)敏感性分析測(cè)算。 (2) 項(xiàng)目包含商業(yè) 配套 ，地價(jià)測(cè)算暫按出售部分與出租商業(yè)部分地上建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 包含項(xiàng)目建設(shè)完成后無(wú)償移交政府的公共性、公益型建筑以及公園等。 (3) 測(cè)算時(shí)暫不考慮由于地質(zhì)情況、地下文物保護(hù)等所引起的額外費(fèi)用。 (4) 營(yíng)業(yè)稅金按照 XX%稅率，所得稅率按照 XX%考慮。 (5) 項(xiàng)目資金籌集主要通過(guò)自有資金 、股東借款 、銀行貸款、銷售回款解決，自有資金成本按 XX%計(jì)算，貸款利率按 XX%計(jì)算。 (6) 本測(cè)算，暫未考慮土地增值稅的影響。 (7) 其他。 第 3 頁(yè) 二、 項(xiàng)目取得方式 “招拍掛 ”摘取主要信息。 付款進(jìn)度。 其他內(nèi)容。 三、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ? 地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 ? 宗地現(xiàn)狀 1) 四周范圍； 2) 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3) 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4) 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 5) 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6) 土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 第 4 頁(yè) 7) 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要 求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 ? 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1) 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ? 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 ? 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ? 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ? 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 2) 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)） 1) 治安情況 2) 空氣狀況 3) 噪聲情況 4) 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5) 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6) 周邊景觀 7) 風(fēng)水情況 8) 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 9) 其他 ? 大市政配套（都要 說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1) 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ， 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 2) 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3) 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4) 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5) 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6) 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 第 5 頁(yè) 7) 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明 上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 1) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2) 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 3) 綜合容積率、住宅容積率 4) 建筑密度 5) 控高 6) 綠化率 7) 其他 四、 x 市及 區(qū)域 住宅市場(chǎng)分析 研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 1) 行業(yè)政策 2) 市場(chǎng)供給與需求 3) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) XXX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 XXX 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的 第 6 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響 ，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 (一 ) 城市概述 （ 1） 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 （ 2） 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 （ 3） 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 （ 4） 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： ? 量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 ? 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 （ 5） 當(dāng)?shù)爻?市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述 ， 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 （ 6） 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 （ 7） 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 （ 8） 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 （ 9） 重點(diǎn)樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） (二 ) 經(jīng)濟(jì)水平 （ 1） XXX市 GDP增長(zhǎng)情況 ，加以圖表內(nèi)容。 （ 2） XXX市人均 GDP增長(zhǎng)情況 (三 ) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 可支配收入 ? 其他 (四 ) 總結(jié) XXX 市城市規(guī) 劃 (一 ) 城市規(guī)劃 (二 ) 道路交通 XXX 城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)概述與分析 (一 ) 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 第 7 頁(yè) ? 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 ? 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 （預(yù)測(cè)方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑 法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。） (二 ) 土地交易情況 (三 ) 住宅整體市場(chǎng) （ 1） 開(kāi)發(fā)商成熟度 （ 2） 購(gòu)房人群 （ 3） 總結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 (一 ) 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 （ 1） 形成時(shí)間 （ 2） 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 （ 3） 購(gòu)買人群變化 (二 ) 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） （ 1） 開(kāi)工量 /竣工量 （ 2） 銷售量 /供需比