【正文】 ...... 16 其他合作的主要條件。 ........................................................................................ 25 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。 ......................... 26 對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥?） （ 參考 ） 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園 、政府重點(diǎn)工程等。 《 XX 市國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓文件》 2. 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 (2) 項(xiàng)目包含商業(yè) 配套 ，地價(jià)測(cè)算暫按出售部分與出租商業(yè)部分地上建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 (5) 項(xiàng)目資金籌集主要通過(guò)自有資金 、股東借款 、銀行貸款、銷售回款解決，自有資金成本按 XX%計(jì)算，貸款利率按 XX%計(jì)算。 付款進(jìn)度。 ? 宗地現(xiàn)狀 1) 四周范圍； 2) 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3) 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4) 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5) 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6) 土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 第 4 頁(yè) 7) 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要 求。 ? 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ? 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ? 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 3) 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 第 5 頁(yè) 7) 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 (一 ) 城市概述 （ 1） 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 ? 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 （ 2） XXX市人均 GDP增長(zhǎng)情況 (三 ) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 可支配收入 ? 其他 (四 ) 總結(jié) XXX 市城市規(guī) 劃 (一 ) 城市規(guī)劃 (二 ) 道路交通 XXX 城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)概述與分析 (一 ) 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 第 7 頁(yè) ? 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 (四 ) 未來(lái) 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 (五 ) 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) (六 ) 結(jié)論： （ 1） 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) （ 2） 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 （ 3） 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 （ 4） 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 (一 ) 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） (二 ) 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源 、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn) 五、土地 成交價(jià)格 分析 五、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位 總體定位 定位依據(jù) 市場(chǎng) 參照項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 (一 ) 建筑規(guī)劃 a、 規(guī)劃方案： b、 建筑形式 c、 景觀設(shè)計(jì) (二 ) 建筑風(fēng)格 (三 ) 戶型配比 (四 ) 配套設(shè)施 d、 配套商業(yè) 第 9 頁(yè) e、 會(huì)所設(shè)計(jì) ? 位置： ? 面積： ? 功能： f、 教育配套設(shè)施 (五 ) 車位配置 ? 停車方式： ? 地上停車布置方式： 價(jià)格定位 (六 ) 住宅價(jià)格定位 g、 標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)確定 h、 漲幅確定 參考現(xiàn)有項(xiàng)目漲幅程度，綜合考慮未來(lái)下關(guān)區(qū)區(qū)域發(fā)展、 XXX 市場(chǎng)整體漲幅等因素，將本項(xiàng)目漲幅定為 8%10%。 第 10 頁(yè) (七 ) 配套商業(yè)價(jià)格定位 商業(yè)均價(jià)定為 元 /平米，銷售期 年， 漲幅 情況 。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 ? 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 ? 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等 第 12 頁(yè) 對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 ? 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案①的經(jīng)濟(jì)核算： （ 1） 面積 （ 2） 停車位 （ 3） 造價(jià) （ 4） 出租效益 萬(wàn)元 /年 租價(jià) 元 /個(gè)月 回收期 （ 5） 5)出售效益 萬(wàn)元 萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 方案②的經(jīng)濟(jì)核算：（略） 綜合比 較分析上述兩個(gè)方案，建議采用 。 %= 萬(wàn)元 /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算 第 14 頁(yè) （元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞 第 15 頁(yè) 動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 4) 分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定。 (一 ) 土地費(fèi)用： ? 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ? 拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支） 拆遷成本估算： 按照 xxx市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 (三 ) 銷售費(fèi)用 ? 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ? 項(xiàng)目策劃的開支 ? 銷售策劃的開支 ? 廣告開支 ? 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ? 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 (四 ) 金融成本 ? 貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期 年，貸款額 億元，每年貸款 萬(wàn)元，年貸款利率 %計(jì)算，利息總額為 萬(wàn)元（每年為 萬(wàn)元）。 ? 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 自有資金的核算 ? 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。還本付息的方式有兩種： ? 等額償還本金和利息。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中 一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔 。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息） 動(dòng)態(tài)獲利分析 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ? 內(nèi)部收益率 ? 貸款償還期等 償債能力分析 ? 流動(dòng)比率 ? 杠桿比率 綜合指標(biāo)表 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 銷售收入 ? 直接成本 ? 總投資 ? 毛利率 ? 稅前利潤(rùn) ? 稅后利潤(rùn) ? 銷售凈利率 ? 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 九、 不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感系數(shù)可正可負(fù)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素二 ： 售價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 ? 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 ? 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 十、 綜合評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 在可行性研究中，除對(duì)以 上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。 ? 建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施。 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見。 十二、 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 附圖： 一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也 包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 建議 是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。主要內(nèi)容有： 明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 第 24 頁(yè) 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 容積率變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的影響。敏感性分析，參照以下內(nèi)容可根據(jù)實(shí)際情況增減。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目 達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 財(cái)務(wù)價(jià)格 利率 項(xiàng)目計(jì)算期選取 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 第 21 頁(yè) 八、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 ? 還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)； ? 各種借款的償還順序； ? 計(jì)劃還款時(shí)間。 ? 資金來(lái)源可靠性分析 ? 融資結(jié)構(gòu)分析 ? 融資