【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 3）客戶群體 ?？诒镜乜蛻粽?50％，外地客戶占 50％。 福海新城 (1)樓盤(pán)調(diào)查表 項(xiàng) 目 名 稱 福海新城 位置 和平大道與海甸 五東路交匯處 占地面積（ m2） 建筑面積(m2) 規(guī)模 4棟小高層 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 層數(shù) 18 開(kāi)發(fā)商 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃、 園林 設(shè)計(jì) 承建商 代理商 物業(yè)管理公司 物管費(fèi)（元） 最低價(jià)(元 ) 1888 均價(jià)（元） 2600 最高價(jià)（元） 3100 戶型面積及比戶型 面積（ m2） 套數(shù) 所占比例 銷(xiāo)售率 例、銷(xiāo)售率 3房平面 117124 120 67％ 4房平面 141 60 33％ 在售總數(shù) 180 100％ 70％ (2)項(xiàng)目存在的問(wèn)題 ①項(xiàng)目為小高層點(diǎn)式結(jié)構(gòu)塔樓，戶型不通透。 ②缺乏園林景觀。 ③不注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，售樓處缺乏包裝，進(jìn)入銷(xiāo)售后期幾乎沒(méi)有廣告宣傳。 項(xiàng)目周邊可比樓盤(pán)一覽表： 項(xiàng)目名稱 層數(shù) 戶型 面積（ m2） 套數(shù) 所占比例 總銷(xiāo)售率 一品水苑 小高層共5 棟 236戶 3 房 138 128 54％ 3 房 145 32 14％ 4 房 196 56 24％ 頂層復(fù)式 328 20 8％ 在售總數(shù) 236 40％ 金椰8棟3房 125 170 50％ 都海濱花園 一期4棟小高層 4房 143165 104 30％ 5 房復(fù)式 180320 68 20％ 在售總數(shù) 342 70％ 福海新城 4 棟小高層 3 房平面 117124 120 67％ 4 房平面 141 60 33％ 在售總數(shù) 180 70％ 五、本項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目概況 都市海岸項(xiàng)目占地 34796 平方米，建筑面積 43156 平方米，商業(yè)面積 6600 平方米，容積率 。共 8 棟 400 套。 1－ 3 棟為 6 層建筑， 4－ 8 棟為 8 層、 9 層建筑。 （二）都市海岸項(xiàng)目 SWOT分析 （優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)） 都市海岸區(qū)位圖 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1）地理優(yōu)勢(shì)。位于海邊但又離海近 700 米，近海而不靠海，符合?？诒镜厝说木幼∠埠谩? 2）地塊平整、周邊無(wú)臟亂差環(huán)境。 3）海甸島居住氛圍濃郁，自然景觀條件好，是置業(yè)居家的理想居所。 4）項(xiàng)目有獨(dú)立的商場(chǎng)，還有長(zhǎng)達(dá) 300 米的商業(yè)街，商業(yè)面積達(dá)6000 平米，填補(bǔ)了周邊居住小區(qū)無(wú)規(guī)模商業(yè)的空白。 5）項(xiàng)目 1－ 4 棟為多層， 5－ 10 棟為 9 層建筑，在海甸島小高層林立的市場(chǎng)環(huán)境下顯得較為稀缺。 6）項(xiàng)目周邊皆為 3 房及 3 房以上大戶型，而本項(xiàng)目小戶型供應(yīng)較多，填補(bǔ)周邊項(xiàng)目市場(chǎng)空白。 項(xiàng)目劣勢(shì) 1）一期規(guī)模較小。 2）地塊形狀不規(guī)則，而且中間被一條市政路分割。 3）周邊居民不多，人氣不足，不利于商業(yè)啟動(dòng)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）市政府對(duì)海甸島的規(guī)劃和市政設(shè)施建設(shè)將提升海甸島的形象。 2）?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)重新啟動(dòng)，升溫明顯。 3）海南旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將給海口地產(chǎn)注入活力。 4）江南城項(xiàng)目的推廣和宣傳將帶來(lái)不少過(guò) 往看樓人流，本項(xiàng)目是其必經(jīng)之地，也將會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的人氣。而且寶安集團(tuán)將 拓寬項(xiàng)目門(mén)前的和平大道北段、引進(jìn) 3 條公交線路，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講也是很好的契機(jī)，大大改善了項(xiàng)目的交通條件。 項(xiàng)目威脅點(diǎn) 1）海口經(jīng)濟(jì)水平較低使得市民消費(fèi)力有限，本地居民大多擁有自建房或單位福利房，購(gòu)房需求不旺盛。 2）片區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期大多較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá) 2 年甚至更多。 3）與異軍突起的江南城為鄰給本項(xiàng)目不小的壓力。 4）整個(gè)?？谑猩虡I(yè)用房銷(xiāo)售量非常有限，本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售也將不很順暢。 六 . 項(xiàng)目定位 戶型定位 根據(jù) 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào) 查分析，區(qū)域樓盤(pán)基本以大戶型住宅為主，小戶型住宅基本上屬于市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的 主力 戶型定位為 1房（ 52－ 57 平方米）、 2 房（ 87－ 91 平方米）、 3 房（ 124－ 131 平方米） ，同種戶型面積比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目偏小，形成了市場(chǎng)需求空白和產(chǎn)品差異化，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。 檔次定位 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)具異國(guó)風(fēng)情園林、高品質(zhì)的建 筑、低容積率等綜合素質(zhì)，使本項(xiàng)目達(dá)到高檔住宅檔次，極大提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力， 獲得更大的價(jià)值空間。 價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目住宅的特點(diǎn)及實(shí)際情況，考慮到周邊可比案例交易市場(chǎng)比較活躍，因此決定先取市場(chǎng)比較法作為本次的基本方法來(lái)求取本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的價(jià)格。 市場(chǎng)比較法就是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 通過(guò)本項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的比較，另考慮本項(xiàng)目自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)物業(yè)的售價(jià)情況，我們可以確定本項(xiàng)目中住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為 3000 元 /平方米、商業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)為 5000 元 /平方米較為適宜且具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 住宅和商業(yè)定價(jià)（以住宅為例，商業(yè)同理測(cè)算） （ 1）影響住宅定價(jià)的各 種因素及所占權(quán)重 因 素 位 置 交 通 居住氛圍 建筑品質(zhì) 園林品質(zhì) 投資前景 自然環(huán)境 知名度 周邊配套 小區(qū)配套 物業(yè)管理 總 計(jì) 權(quán)重 16 15 11 12 10 13 5 3 6 3 6 100 （ 2）與都市海岸類比住宅及系數(shù)修正表： 序號(hào) 因素 滿分 一品水苑 福海新城 金椰都濱?；▓@ 都市海岸 1 位置 16 10 11 10 10 2 交通 15 11 12 11 11 3 居住氛圍 11 9 8 9 8 4 人流 12 11 11 9 11 5 周邊居民 10 10 7 8 10 6 投資前景 13 10 10 11 11 7 業(yè)態(tài)組合 5 3 2 3 4 8 知名度 3 2 2 2 1 9 居住環(huán)境 6 3 2 3 3 10 建筑形象 3 2 1 1 2 11 物業(yè)管理 6 4 4 4 4 系數(shù)總計(jì) 100 75 70 71 75 （ 3）價(jià)格計(jì)算公式 ①參考周邊住宅情況： 選擇范圍內(nèi)可比性較強(qiáng)的住宅物業(yè)作為參照對(duì)象，有利于提高都市海岸住宅定價(jià)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。 選定的可比性住宅物業(yè)為：一品水苑、福海新城、金椰都濱海花園 ②住宅價(jià) 格計(jì)算： P=Σ(K*T*Q/W) P:“都市海岸”住宅價(jià)格 K:各參考物業(yè)所占權(quán)重 T:參考物業(yè)價(jià)格 Q:都市海岸系數(shù) W:參考物業(yè)系數(shù) 根據(jù)參考物業(yè)與本物業(yè)的可類比性確定計(jì)算權(quán)重。 價(jià)格計(jì)算表 參考項(xiàng)目 權(quán)重 一品水苑 福海新城 金椰都濱?；▓@ 都市海岸 權(quán)重 65％ 15％ 20％ —— 住宅價(jià)格 3300 2600 2700 —— 系 75 70 71 72 數(shù)總和 住宅 2059＋401＋548 3008 商業(yè) 同理測(cè)算 5000 通過(guò)以上測(cè)算，都市海岸的 住宅均價(jià)為 3000 元 /平米（取整），商業(yè)均價(jià) 5000 元 /平米。 第 二 章 投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目投資估算 1．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前?？谑薪ㄖ袌?chǎng)的價(jià)格情況。 2．項(xiàng)目投資概算 1）土地費(fèi)用：地價(jià)款按 375 元 /平方米，為 1618 萬(wàn)元。 2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)企業(yè)提供的資料，該項(xiàng)目占地面積 34796 平方米，總建筑面積 43156 平方米 ,則總費(fèi)用為 181 萬(wàn)元（取整） 該項(xiàng)費(fèi)用視為 2021 年初一次性投入 3）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)共計(jì)5179 萬(wàn)元。該項(xiàng)費(fèi)用 2021 年投入 20%， 2021 年投入 75%,2021 年投入 5%（見(jiàn)下頁(yè)表） 建筑工程成本及增加值 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位成本(元/平方米) 1 前期款 42 ① 場(chǎng)地平整 5 ② 鉆探 ③ 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 ④ 臨時(shí)水電 ⑤ 監(jiān)理費(fèi) 7 ⑥ 招投標(biāo)合同鑒定費(fèi) 3 3 建筑工程費(fèi) 1200 合計(jì) 總成本費(fèi)用為 1242 元 /平方米 4）配套費(fèi)用：按 200 元 /平方米計(jì) ,總費(fèi)用為 863 萬(wàn)元。 5)報(bào)建費(fèi)用 :按 50 元 /平方米計(jì) ,總費(fèi)用為 216 萬(wàn)元 6）管理費(fèi)：按 60 元 /平方米計(jì) ,總費(fèi)用為 259 萬(wàn)元 7）銷(xiāo)售費(fèi)用：按 60 元 /平方米計(jì) ,總費(fèi)用為 259 萬(wàn)元 8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按 70 元 /平方米計(jì) ,總費(fèi)用為 302 萬(wàn)元 9）財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為貸款利息和向股東借款的利息， 1 年內(nèi)貸款利率為 %，該項(xiàng)目貸款總額為 3000 萬(wàn)元。 則： 2021 年利息： 3000%10/12=140 萬(wàn)元 2021 年利息： 3000% 2/12=28 萬(wàn)元 合計(jì)： 168 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬(wàn)元）