【文章內(nèi)容簡介】 ，提升生活性服務(wù)業(yè)，構(gòu)建與制造業(yè)相配套、與城市化進程相協(xié)調(diào)、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。 ” 項目建設(shè)的必要性 提升城市形象、促進汽車文化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 “XX 汽車汽配城項目 ”建成后，作為華南地區(qū)一流的汽車貿(mào)易和汽車主題公園相結(jié)合的國際汽車城，必然會吸引國內(nèi)外客商和消費者前來購物和游 覽，成為 XX區(qū)旅游的又一景點和目的地。從而進一步提升 XX區(qū)最具經(jīng)濟發(fā)展活力的國際形象和 XX濕地水鄉(xiāng)的旅游潛力。 16 促進 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng)造就業(yè) 作為特色產(chǎn)業(yè)（汽配產(chǎn)業(yè)）的重要承載地， XX 鎮(zhèn)具備了以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，進行基于產(chǎn)業(yè)鏈條前向與后向拓展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件。與此同時，汽配產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 2021 年，汽配產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值超過20億元。 “十二五 ”時期，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將迎來一個全面升級的階段，勞動力密集型和資源密集型的產(chǎn)業(yè)將逐漸升級為高附加值、高技 術(shù)及資金密集型的產(chǎn)業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢明顯的 XX鎮(zhèn)，現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)將成為其經(jīng)濟發(fā)展的核心著力點。這樣，立足于現(xiàn)有的汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，以汽車為主題，以現(xiàn)代商貿(mào)流通為主導(dǎo)，將成 為 XX 經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的一個必然路徑，這樣，開展汽車文化城項目建設(shè)將成為 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的一個必然選擇。 深層次推動 XX區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展 作為 XXD片區(qū)的組成部分， XX鎮(zhèn)在 XX經(jīng)濟發(fā)展中逐漸承擔(dān)起區(qū)域物流配送中心的功能。但是長期以來，制造業(yè)一直為 XX經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，以大良、容桂、樂從、北滘為代表的 中心城區(qū)因制造產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，逐漸領(lǐng)先于D 片區(qū)的發(fā)展。為協(xié)調(diào)區(qū)域的發(fā)展， XX 在發(fā)城市發(fā)展規(guī)劃中，對 D片區(qū)進行了統(tǒng)一規(guī)劃，為實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展提供了 17 前提條件。在確定了 D片區(qū)快速協(xié)同的前提下，為實現(xiàn)其快速發(fā)展，勢必需要合理安排重大項目以加大對 D片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的帶動?；诖?，以快速發(fā)展的汽配產(chǎn)業(yè)為依托，整合汽配貿(mào)易、水鄉(xiāng)風(fēng)情、汽車展銷、汽車文化及休閑體驗于一體的汽車文化城建設(shè)，將成為快速提升 D片區(qū)發(fā)展的必須。 綜上所述， “十二五 ”時期， “廣佛肇區(qū)域經(jīng)濟一體化 ”和 “XX 區(qū)建設(shè)國際性城市 ”的發(fā)展趨勢為項目實施提 供了良好的宏觀背景。 XX 鎮(zhèn)旅游資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將成為其探索新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的核心著力點。 XX汽車汽配城項目建設(shè)既可以帶動該地汽車配件和飾品制造業(yè)發(fā)展，同時以汽車文化為主題，同步發(fā)展休閑文化，帶動XX 鎮(zhèn)濕地水鄉(xiāng)旅游品牌，實現(xiàn)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化發(fā)展的和諧統(tǒng)一。 第三章 項目建設(shè)的市場基礎(chǔ)及選址建議 本項目作為建設(shè)規(guī)模大，周期長，面對的市場環(huán)境紛繁復(fù)雜，面臨的消費需求多種多樣，因此，項目的發(fā)展離不開對本地宏觀經(jīng)濟環(huán)境的分析與描述，從宏觀經(jīng)濟指標(biāo)上尋求項目的支撐點 ，并初步篩選和判定項目的消費市場前景。 XX鎮(zhèn)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展條件 XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展條件 作為項目的主體承載地， “十一五 ”時期， XX 地區(qū)生產(chǎn)總值由 2021 年的 億元增加到 2021 年的 18 億元（當(dāng)年價），按可比較進行計算， “十一五 ”時期地區(qū)生產(chǎn)總值的平均增長率為 %。 圖 31 “十一五 ”時期 XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平變化趨勢圖 經(jīng)濟獲得長足發(fā)展的同時， XX區(qū)居民生活水平持續(xù)提升，購買力日趨強盛。 圖 32 “十一五 ”時期 XX區(qū)居民生活水平變化趨勢圖 由此可知， “十一五 ”XX 經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，居民生活上水平不斷提升，這樣生活水平的提升直接促使了居民購買力水平的提升，汽車展銷及文化 休閑 體驗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具備了其發(fā)展的經(jīng)濟支撐條件。 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展條件 XX鎮(zhèn)位于 XX鎮(zhèn)位于 XX西南部，距 XX區(qū)政府所在地大良街道約 13公里 ,距 XX市約 50公里，香港 80海里，澳門 108 公里。全鎮(zhèn)總面積 122 平方公里，轄下 24 個村委會， 6個居委會， 2021年常住人口約 ，流動 人口約 5萬人。 2021年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 280億元，實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全社會固定資產(chǎn)投資 ，實際利用外資 萬美元，國、地稅實際入庫 。目前，全鎮(zhèn)共有 6000多家工商企業(yè)，擁有康寶電器有限公司、東方集團、德冠包裝材料有限公司等一批中國弛名企業(yè)。 19 2021 年， XX 鎮(zhèn)汽車用品行業(yè)產(chǎn)值近 20 億人民幣。鎮(zhèn)內(nèi)60多家汽車用品企業(yè)在行業(yè)內(nèi)頗具盛名。同時，汽車用品產(chǎn)業(yè)在 XX鎮(zhèn)形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，涵蓋了汽車用品的生產(chǎn)配送 銷售全環(huán)節(jié)。 XX及 XX鎮(zhèn)的城市規(guī)劃調(diào)研 XX城區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃 ——規(guī)劃范圍 本次規(guī)劃范圍為中心城區(qū)，近期 XX 中心城區(qū)城市建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地 平方米；遠期規(guī)劃中，規(guī)劃遠期 XX中心城區(qū)城市建設(shè)用地 公里，人均建設(shè)用地 。 XX 中心城區(qū)的城市規(guī)劃區(qū)范圍包括大良、容桂、倫教三個街道辦事處行政范圍內(nèi)的全部地域，總面積為 平方公里。 圖 33 XX中心城區(qū)建設(shè)規(guī)劃圖 ——城鎮(zhèn)建設(shè)體系 XX中心城區(qū)城市建設(shè)用地采用 “東拓西優(yōu)，南聯(lián)北帶，組團發(fā)展 ”的布局方式。面向東部的 XX 大都市，合理協(xié)調(diào)與番禺、南沙之間的關(guān)系，依托區(qū)域交通條件的變化，城市建設(shè)用地在規(guī)劃期內(nèi)重點向現(xiàn)城區(qū)的東部發(fā)展。中心城區(qū)東部 20 預(yù)留區(qū)域性的交通、市政走廊，與番禺之間依托李家沙水道以生態(tài)控制區(qū)隔離。在保持組團城市形態(tài)的基礎(chǔ)上，嚴格控制現(xiàn)有各個城市組團之間的非建設(shè)用地，保持中心城區(qū)的組團式城市形態(tài)。 圖 34 XX城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃格局圖 中心城區(qū)采用組團式城市規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)為 “三街區(qū)四組團 ”城市布局。在現(xiàn)有的中心城區(qū)城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，形成大良分組團、新城區(qū)分組團、容桂分組團、倫教分組團等四個城市功能組團。各組團之間預(yù)留大片的非建設(shè)用地、水域、山體、林地，作為組團之間的分隔。各組團采用快速道路連接。 ——近期建設(shè)重點 進一步優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，拉開城市架構(gòu)，重點開發(fā)東部和南部新區(qū)，逐步完善舊城功能，加快城市核心區(qū)建設(shè)。在東部區(qū)域開發(fā)過程中，對東部片區(qū)進行統(tǒng)一布局，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)進行重點布局。 D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)是由 XX、均安兩個獨立的、平級的建制鎮(zhèn) 組成的，此前，兩鎮(zhèn)是獨立編制自己的規(guī)劃、獨立進行建設(shè)管理的，此次規(guī)劃打破行政區(qū)劃的概念，利用 XX、均安經(jīng)濟發(fā)展后勁大、土地儲備豐富的優(yōu)勢，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)為平臺，協(xié)調(diào)兩地經(jīng)濟發(fā)展，將為 XX經(jīng)濟發(fā)展新增一個強 21 有力的支點。 圖 35 D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)發(fā)展空間布局圖 在 D 發(fā)展片區(qū)著力開發(fā)其發(fā)展的 “一軸、二心、三環(huán)、四片 ”，其中 “一軸 ”是指以規(guī)劃的杏均路為主干發(fā)展、培育的城市軸線，其北經(jīng) XX鎮(zhèn)人民政府而止于逢簡水鄉(xiāng)，南經(jīng)均安鎮(zhèn)人民政府而止于生態(tài)樂園，是 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)現(xiàn)代居住區(qū) 、新興商業(yè)服務(wù)中心等的重要集聚之地； “二心 ”，是指 XX中心城區(qū)和均安中心城區(qū)，依托兩鎮(zhèn)現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)向西擴展、集聚而成，是兩鎮(zhèn)主要居住區(qū)、公共服務(wù)中心等的集中發(fā)展、建設(shè)之處； “三環(huán) ”是指三條交通性環(huán)道，其中 D環(huán)就是以 XX路、均荷路、均益路、均南路、 F一環(huán)南延線、杏龍路等將 XX、均安兩鎮(zhèn)連接、串通為一個有機的整體， XX內(nèi)環(huán)就是以 XX路、高富路、 XXXX路等連通 XX主要的居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心以及重要的生態(tài)保護區(qū)、旅游景區(qū)，均安內(nèi)環(huán)就是以均荷路、均益路、均南路、 XX 路等連通均安主要的居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)服務(wù) 中心以及重要的生態(tài)保護區(qū)、旅游景區(qū)； “四片 ”，是指 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)的四個工業(yè)園區(qū)，其中 XX、均安各兩個，分別位于東西兩側(cè)。 XX區(qū) “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃 《 F市 XX區(qū) D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)總體規(guī)劃（ 2021年－ 2021 22 年）》將 XX鎮(zhèn)與均安 鎮(zhèn)進行了統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃， D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)是由 XX、均安兩個獨立的、平級的建制鎮(zhèn)組成的，利用 XX、均安鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展后勁大、土地儲備豐富的優(yōu)勢，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)為平臺，協(xié)調(diào)兩地經(jīng)濟發(fā)展，將為 XX經(jīng)濟發(fā)展新增一個強有力的支點。 在 XXD 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)總體規(guī)劃的遠景 規(guī)劃中，明確提出了積極參與珠三角地區(qū)經(jīng)濟合作：隨著廣珠西線高速、珠XX 高速、 XX 東新高速、廣明高速、廣珠城際軌道交通等交通設(shè)施的建設(shè)和完善，將會大大縮短 XX以及 XXD 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)與珠三角其他城市的時間 “距離 ”，通過系統(tǒng)的規(guī)劃，將進一步促進 D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)積極參與珠三角地區(qū)的經(jīng)濟合作，加強與外界的經(jīng)濟社會交流。 引導(dǎo) D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)接受廣佛都市圈的輻射帶動： XX的不斷南拓、 XX 南沙深水港的發(fā)展與建設(shè)，一方面要依賴周邊地區(qū)特別是 XX的產(chǎn)業(yè)支持，同時也輻射帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)作為廣佛都市圈核心區(qū)與 粵西地區(qū)的連接點，將發(fā)揮對珠三角西部地區(qū)的輻射帶動作用，使其成為 XX區(qū)甚至 F市在珠三角核心區(qū)的重要發(fā)展空間。 優(yōu)化 XX 城市化進程：順番公路、 F 橫九路、 F 縱四路、 F縱五路、高富路、均荷路以及高贊大橋、新涌新橋、甘竹灘大橋、江順大橋等重點交通設(shè)施的開工建設(shè)， XX、 23 均安兩鎮(zhèn)的發(fā)展環(huán)境進一步改善，優(yōu)勢明顯，這將便于與XX 中心城區(qū)形成互補、互動，為 XX 中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化提供便捷的承接空間和載體，進一步做大做強 XX的城市主體，從而對完善 XX 城市建設(shè)的地域格局、優(yōu)化XX的城市化進程產(chǎn)生重大的促進作用。 《 XX區(qū)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃綱要》中，明確提出提升交通機械和汽配產(chǎn)業(yè)。擴大交通運輸設(shè)備核心部件和配件的生產(chǎn)規(guī)模，提升五金配件對交通運輸設(shè)備的配套能力。作為 XX汽配產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)的汽車配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)撟鳛橄鄳?yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點支撐。 《 XX 區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè) “十二五 ”規(guī)劃》中，明確提出了合理布局現(xiàn)代物流園，推動 “一中心三片區(qū) ”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中中南部片區(qū)包括勒流、 XX 和均安，重點發(fā)展生態(tài)型物流產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的路徑選擇上，提出了打造三大服務(wù)業(yè)發(fā)展主體功能片區(qū)，其中東部都市型服務(wù)業(yè)發(fā)展片 區(qū)包括大良、容桂、倫教以及勒流和 XXF一環(huán)南延線以東區(qū)域，商務(wù)服務(wù)和，以發(fā)展行政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、高等教育、總部經(jīng)濟和高端服務(wù)業(yè)為主，尤其是沿廣珠城際軌道站點，打造服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)區(qū)和高端零售業(yè)集聚區(qū)。 中南部生態(tài)服務(wù)發(fā)展片區(qū)，包括勒流和 XXF一環(huán)南延線以西地區(qū)及均安，屬健康休閑體驗片區(qū)，以休閑度假和美食旅游等生活服務(wù)業(yè)為主。 24 在 “十二五 ”期間重點建設(shè)項目安排上，在 XX 鎮(zhèn)建設(shè)布局 XX新港碼頭項目，建筑占地 ，建設(shè) 4個超過 3000 噸級通用泊位，設(shè)計年通過能力為件雜貨 160 萬噸，集裝箱 TEU。同時擬建設(shè) XX新港貨運倉儲物流中心，項目面積約 1200 畝，依托 XX新港碼頭為核心，建設(shè)港口碼頭作業(yè)區(qū)、貨運倉儲區(qū)、物流作業(yè)區(qū)、加工作業(yè)區(qū)、B 型國家物流保稅區(qū)、綜合聯(lián)檢區(qū)等，預(yù)計建成后年吞吐貨物可達 28 萬 TEU 和 500 萬噸件雜貨。 擬建的 “XX 汽車汽配城 ”符合 XX 區(qū)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃要求。因此，該項目的成功建成和運營，必將促進 XX區(qū) “一中心三片區(qū) ”產(chǎn)業(yè)格局的形成，帶來 XX區(qū)經(jīng)濟的整體繁榮。 項目選址條件分析 汽車展銷中心及汽車后市服務(wù)選址的條件 適宜的區(qū)位。城市的地理區(qū)位及其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的地位，能夠保證快捷地吸引最大多數(shù)的目標(biāo)消費群體。 良好的交通條件。交通條件對于大市場是必不可少的，汽車交易市場必須具有便利的可達性。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。一方面是提供大市場發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)，另一方面是具有優(yōu)勢區(qū)域經(jīng)濟地位的城市，具有強大的輻射能力和集聚能力 汽車后市服務(wù)及汽車文化 休閑 體驗選址的因 25 素 適宜的區(qū)位及其客源市場。一般來講，主題園區(qū)應(yīng) 選址在經(jīng)濟發(fā)達、流動人口多的大城市和特大城市，以保證有良好的客源市場（一級、二級、三級客源市場）。 良好的交通條件和可進入性。一方面是指主題園區(qū)所在城市的對外交通，另一方面也包括該城市內(nèi)部交通是否便利。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平影響游客的消費能力。一方面主題園區(qū)是一種高投資的旅游項目，經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)才具備大規(guī)模的投資能力。否則要搞引進外資，或政府行為將有限的財政收入集中起來搞投資。 城市旅游感知形象影響大、中尺度 (即二級和三級客源市場 )旅游者的決策行 為。城市旅游形象是指城市旅游 者在游覽城市的過程