【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，提升生活性服務(wù)業(yè)，構(gòu)建與制造業(yè)相配套、與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。 ” 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 提升城市形象、促進(jìn)汽車文化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 “XX 汽車汽配城項(xiàng)目 ”建成后，作為華南地區(qū)一流的汽車貿(mào)易和汽車主題公園相結(jié)合的國(guó)際汽車城，必然會(huì)吸引國(guó)內(nèi)外客商和消費(fèi)者前來購(gòu)物和游 覽，成為 XX區(qū)旅游的又一景點(diǎn)和目的地。從而進(jìn)一步提升 XX區(qū)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的國(guó)際形象和 XX濕地水鄉(xiāng)的旅游潛力。 16 促進(jìn) XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)造就業(yè) 作為特色產(chǎn)業(yè)（汽配產(chǎn)業(yè)）的重要承載地， XX 鎮(zhèn)具備了以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，進(jìn)行基于產(chǎn)業(yè)鏈條前向與后向拓展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件。與此同時(shí)，汽配產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 2021 年，汽配產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過20億元。 “十二五 ”時(shí)期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來一個(gè)全面升級(jí)的階段，勞動(dòng)力密集型和資源密集型的產(chǎn)業(yè)將逐漸升級(jí)為高附加值、高技 術(shù)及資金密集型的產(chǎn)業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的 XX鎮(zhèn)，現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)將成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心著力點(diǎn)。這樣，立足于現(xiàn)有的汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，以汽車為主題，以現(xiàn)代商貿(mào)流通為主導(dǎo)，將成 為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)必然路徑，這樣，開展汽車文化城項(xiàng)目建設(shè)將成為 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)必然選擇。 深層次推動(dòng) XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 作為 XXD片區(qū)的組成部分， XX鎮(zhèn)在 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐漸承擔(dān)起區(qū)域物流配送中心的功能。但是長(zhǎng)期以來，制造業(yè)一直為 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，以大良、容桂、樂從、北滘?yàn)榇淼?中心城區(qū)因制造產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，逐漸領(lǐng)先于D 片區(qū)的發(fā)展。為協(xié)調(diào)區(qū)域的發(fā)展， XX 在發(fā)城市發(fā)展規(guī)劃中，對(duì) D片區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展提供了 17 前提條件。在確定了 D片區(qū)快速協(xié)同的前提下，為實(shí)現(xiàn)其快速發(fā)展，勢(shì)必需要合理安排重大項(xiàng)目以加大對(duì) D片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)。基于此，以快速發(fā)展的汽配產(chǎn)業(yè)為依托，整合汽配貿(mào)易、水鄉(xiāng)風(fēng)情、汽車展銷、汽車文化及休閑體驗(yàn)于一體的汽車文化城建設(shè)，將成為快速提升 D片區(qū)發(fā)展的必須。 綜上所述， “十二五 ”時(shí)期， “廣佛肇區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 ”和 “XX 區(qū)建設(shè)國(guó)際性城市 ”的發(fā)展趨勢(shì)為項(xiàng)目實(shí)施提 供了良好的宏觀背景。 XX 鎮(zhèn)旅游資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將成為其探索新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的核心著力點(diǎn)。 XX汽車汽配城項(xiàng)目建設(shè)既可以帶動(dòng)該地汽車配件和飾品制造業(yè)發(fā)展，同時(shí)以汽車文化為主題，同步發(fā)展休閑文化，帶動(dòng)XX 鎮(zhèn)濕地水鄉(xiāng)旅游品牌，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化發(fā)展的和諧統(tǒng)一。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)及選址建議 本項(xiàng)目作為建設(shè)規(guī)模大，周期長(zhǎng)，面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境紛繁復(fù)雜，面臨的消費(fèi)需求多種多樣，因此，項(xiàng)目的發(fā)展離不開對(duì)本地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析與描述，從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上尋求項(xiàng)目的支撐點(diǎn) ，并初步篩選和判定項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng)前景。 XX鎮(zhèn)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 作為項(xiàng)目的主體承載地， “十一五 ”時(shí)期， XX 地區(qū)生產(chǎn)總值由 2021 年的 億元增加到 2021 年的 18 億元（當(dāng)年價(jià)），按可比較進(jìn)行計(jì)算， “十一五 ”時(shí)期地區(qū)生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)率為 %。 圖 31 “十一五 ”時(shí)期 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變化趨勢(shì)圖 經(jīng)濟(jì)獲得長(zhǎng)足發(fā)展的同時(shí)， XX區(qū)居民生活水平持續(xù)提升，購(gòu)買力日趨強(qiáng)盛。 圖 32 “十一五 ”時(shí)期 XX區(qū)居民生活水平變化趨勢(shì)圖 由此可知， “十一五 ”XX 經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，居民生活上水平不斷提升，這樣生活水平的提升直接促使了居民購(gòu)買力水平的提升，汽車展銷及文化 休閑 體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具備了其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支撐條件。 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 XX鎮(zhèn)位于 XX鎮(zhèn)位于 XX西南部，距 XX區(qū)政府所在地大良街道約 13公里 ,距 XX市約 50公里，香港 80海里，澳門 108 公里。全鎮(zhèn)總面積 122 平方公里，轄下 24 個(gè)村委會(huì)， 6個(gè)居委會(huì)， 2021年常住人口約 ，流動(dòng) 人口約 5萬(wàn)人。 2021年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 280億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，實(shí)際利用外資 萬(wàn)美元，國(guó)、地稅實(shí)際入庫(kù) 。目前，全鎮(zhèn)共有 6000多家工商企業(yè)，擁有康寶電器有限公司、東方集團(tuán)、德冠包裝材料有限公司等一批中國(guó)弛名企業(yè)。 19 2021 年， XX 鎮(zhèn)汽車用品行業(yè)產(chǎn)值近 20 億人民幣。鎮(zhèn)內(nèi)60多家汽車用品企業(yè)在行業(yè)內(nèi)頗具盛名。同時(shí)，汽車用品產(chǎn)業(yè)在 XX鎮(zhèn)形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，涵蓋了汽車用品的生產(chǎn)配送 銷售全環(huán)節(jié)。 XX及 XX鎮(zhèn)的城市規(guī)劃調(diào)研 XX城區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃 ——規(guī)劃范圍 本次規(guī)劃范圍為中心城區(qū)，近期 XX 中心城區(qū)城市建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地 平方米；遠(yuǎn)期規(guī)劃中，規(guī)劃遠(yuǎn)期 XX中心城區(qū)城市建設(shè)用地 公里，人均建設(shè)用地 。 XX 中心城區(qū)的城市規(guī)劃區(qū)范圍包括大良、容桂、倫教三個(gè)街道辦事處行政范圍內(nèi)的全部地域，總面積為 平方公里。 圖 33 XX中心城區(qū)建設(shè)規(guī)劃圖 ——城鎮(zhèn)建設(shè)體系 XX中心城區(qū)城市建設(shè)用地采用 “東拓西優(yōu)，南聯(lián)北帶，組團(tuán)發(fā)展 ”的布局方式。面向東部的 XX 大都市，合理協(xié)調(diào)與番禺、南沙之間的關(guān)系，依托區(qū)域交通條件的變化，城市建設(shè)用地在規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)向現(xiàn)城區(qū)的東部發(fā)展。中心城區(qū)東部 20 預(yù)留區(qū)域性的交通、市政走廊，與番禺之間依托李家沙水道以生態(tài)控制區(qū)隔離。在保持組團(tuán)城市形態(tài)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制現(xiàn)有各個(gè)城市組團(tuán)之間的非建設(shè)用地，保持中心城區(qū)的組團(tuán)式城市形態(tài)。 圖 34 XX城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃格局圖 中心城區(qū)采用組團(tuán)式城市規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)為 “三街區(qū)四組團(tuán) ”城市布局。在現(xiàn)有的中心城區(qū)城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，形成大良分組團(tuán)、新城區(qū)分組團(tuán)、容桂分組團(tuán)、倫教分組團(tuán)等四個(gè)城市功能組團(tuán)。各組團(tuán)之間預(yù)留大片的非建設(shè)用地、水域、山體、林地，作為組團(tuán)之間的分隔。各組團(tuán)采用快速道路連接。 ——近期建設(shè)重點(diǎn) 進(jìn)一步優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，拉開城市架構(gòu)，重點(diǎn)開發(fā)東部和南部新區(qū)，逐步完善舊城功能，加快城市核心區(qū)建設(shè)。在東部區(qū)域開發(fā)過程中，對(duì)東部片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一布局，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)布局。 D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)是由 XX、均安兩個(gè)獨(dú)立的、平級(jí)的建制鎮(zhèn) 組成的，此前，兩鎮(zhèn)是獨(dú)立編制自己的規(guī)劃、獨(dú)立進(jìn)行建設(shè)管理的，此次規(guī)劃打破行政區(qū)劃的概念，利用 XX、均安經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁大、土地儲(chǔ)備豐富的優(yōu)勢(shì)，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)為平臺(tái)，協(xié)調(diào)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將為 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增一個(gè)強(qiáng) 21 有力的支點(diǎn)。 圖 35 D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)發(fā)展空間布局圖 在 D 發(fā)展片區(qū)著力開發(fā)其發(fā)展的 “一軸、二心、三環(huán)、四片 ”，其中 “一軸 ”是指以規(guī)劃的杏均路為主干發(fā)展、培育的城市軸線，其北經(jīng) XX鎮(zhèn)人民政府而止于逢簡(jiǎn)水鄉(xiāng)，南經(jīng)均安鎮(zhèn)人民政府而止于生態(tài)樂園，是 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)現(xiàn)代居住區(qū) 、新興商業(yè)服務(wù)中心等的重要集聚之地； “二心 ”，是指 XX中心城區(qū)和均安中心城區(qū)，依托兩鎮(zhèn)現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)向西擴(kuò)展、集聚而成，是兩鎮(zhèn)主要居住區(qū)、公共服務(wù)中心等的集中發(fā)展、建設(shè)之處； “三環(huán) ”是指三條交通性環(huán)道，其中 D環(huán)就是以 XX路、均荷路、均益路、均南路、 F一環(huán)南延線、杏龍路等將 XX、均安兩鎮(zhèn)連接、串通為一個(gè)有機(jī)的整體， XX內(nèi)環(huán)就是以 XX路、高富路、 XXXX路等連通 XX主要的居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心以及重要的生態(tài)保護(hù)區(qū)、旅游景區(qū)，均安內(nèi)環(huán)就是以均荷路、均益路、均南路、 XX 路等連通均安主要的居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)服務(wù) 中心以及重要的生態(tài)保護(hù)區(qū)、旅游景區(qū)； “四片 ”，是指 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)的四個(gè)工業(yè)園區(qū)，其中 XX、均安各兩個(gè)，分別位于東西兩側(cè)。 XX區(qū) “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃 《 F市 XX區(qū) D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)總體規(guī)劃（ 2021年－ 2021 22 年）》將 XX鎮(zhèn)與均安 鎮(zhèn)進(jìn)行了統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃， D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)是由 XX、均安兩個(gè)獨(dú)立的、平級(jí)的建制鎮(zhèn)組成的，利用 XX、均安鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁大、土地儲(chǔ)備豐富的優(yōu)勢(shì)，以 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)為平臺(tái)，協(xié)調(diào)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將為 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增一個(gè)強(qiáng)有力的支點(diǎn)。 在 XXD 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)總體規(guī)劃的遠(yuǎn)景 規(guī)劃中，明確提出了積極參與珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作：隨著廣珠西線高速、珠XX 高速、 XX 東新高速、廣明高速、廣珠城際軌道交通等交通設(shè)施的建設(shè)和完善，將會(huì)大大縮短 XX以及 XXD 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)與珠三角其他城市的時(shí)間 “距離 ”，通過系統(tǒng)的規(guī)劃，將進(jìn)一步促進(jìn) D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)積極參與珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作，加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)社會(huì)交流。 引導(dǎo) D 發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)接受廣佛都市圈的輻射帶動(dòng)： XX的不斷南拓、 XX 南沙深水港的發(fā)展與建設(shè)，一方面要依賴周邊地區(qū)特別是 XX的產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)也輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 D發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)作為廣佛都市圈核心區(qū)與 粵西地區(qū)的連接點(diǎn)，將發(fā)揮對(duì)珠三角西部地區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，使其成為 XX區(qū)甚至 F市在珠三角核心區(qū)的重要發(fā)展空間。 優(yōu)化 XX 城市化進(jìn)程：順番公路、 F 橫九路、 F 縱四路、 F縱五路、高富路、均荷路以及高贊大橋、新涌新橋、甘竹灘大橋、江順大橋等重點(diǎn)交通設(shè)施的開工建設(shè)， XX、 23 均安兩鎮(zhèn)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善，優(yōu)勢(shì)明顯，這將便于與XX 中心城區(qū)形成互補(bǔ)、互動(dòng)，為 XX 中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化提供便捷的承接空間和載體，進(jìn)一步做大做強(qiáng) XX的城市主體，從而對(duì)完善 XX 城市建設(shè)的地域格局、優(yōu)化XX的城市化進(jìn)程產(chǎn)生重大的促進(jìn)作用。 《 XX區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃綱要》中，明確提出提升交通機(jī)械和汽配產(chǎn)業(yè)。擴(kuò)大交通運(yùn)輸設(shè)備核心部件和配件的生產(chǎn)規(guī)模，提升五金配件對(duì)交通運(yùn)輸設(shè)備的配套能力。作為 XX汽配產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)的汽車配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)撟鳛橄鄳?yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)支撐。 《 XX 區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè) “十二五 ”規(guī)劃》中，明確提出了合理布局現(xiàn)代物流園，推動(dòng) “一中心三片區(qū) ”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中中南部片區(qū)包括勒流、 XX 和均安，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)型物流產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的路徑選擇上，提出了打造三大服務(wù)業(yè)發(fā)展主體功能片區(qū)，其中東部都市型服務(wù)業(yè)發(fā)展片 區(qū)包括大良、容桂、倫教以及勒流和 XXF一環(huán)南延線以東區(qū)域，商務(wù)服務(wù)和，以發(fā)展行政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、高等教育、總部經(jīng)濟(jì)和高端服務(wù)業(yè)為主，尤其是沿廣珠城際軌道站點(diǎn)，打造服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)區(qū)和高端零售業(yè)集聚區(qū)。 中南部生態(tài)服務(wù)發(fā)展片區(qū)，包括勒流和 XXF一環(huán)南延線以西地區(qū)及均安，屬健康休閑體驗(yàn)片區(qū)，以休閑度假和美食旅游等生活服務(wù)業(yè)為主。 24 在 “十二五 ”期間重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目安排上，在 XX 鎮(zhèn)建設(shè)布局 XX新港碼頭項(xiàng)目，建筑占地 ，建設(shè) 4個(gè)超過 3000 噸級(jí)通用泊位，設(shè)計(jì)年通過能力為件雜貨 160 萬(wàn)噸，集裝箱 TEU。同時(shí)擬建設(shè) XX新港貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，項(xiàng)目面積約 1200 畝，依托 XX新港碼頭為核心，建設(shè)港口碼頭作業(yè)區(qū)、貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、物流作業(yè)區(qū)、加工作業(yè)區(qū)、B 型國(guó)家物流保稅區(qū)、綜合聯(lián)檢區(qū)等，預(yù)計(jì)建成后年吞吐貨物可達(dá) 28 萬(wàn) TEU 和 500 萬(wàn)噸件雜貨。 擬建的 “XX 汽車汽配城 ”符合 XX 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃要求。因此，該項(xiàng)目的成功建成和運(yùn)營(yíng)，必將促進(jìn) XX區(qū) “一中心三片區(qū) ”產(chǎn)業(yè)格局的形成，帶來 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。 項(xiàng)目選址條件分析 汽車展銷中心及汽車后市服務(wù)選址的條件 適宜的區(qū)位。城市的地理區(qū)位及其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，能夠保證快捷地吸引最大多數(shù)的目標(biāo)消費(fèi)群體。 良好的交通條件。交通條件對(duì)于大市場(chǎng)是必不可少的，汽車交易市場(chǎng)必須具有便利的可達(dá)性。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一方面是提供大市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)，另一方面是具有優(yōu)勢(shì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的城市，具有強(qiáng)大的輻射能力和集聚能力 汽車后市服務(wù)及汽車文化 休閑 體驗(yàn)選址的因 25 素 適宜的區(qū)位及其客源市場(chǎng)。一般來講，主題園區(qū)應(yīng) 選址在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動(dòng)人口多的大城市和特大城市，以保證有良好的客源市場(chǎng)（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)客源市場(chǎng)）。 良好的交通條件和可進(jìn)入性。一方面是指主題園區(qū)所在城市的對(duì)外交通，另一方面也包括該城市內(nèi)部交通是否便利。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響游客的消費(fèi)能力。一方面主題園區(qū)是一種高投資的旅游項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)才具備大規(guī)模的投資能力。否則要搞引進(jìn)外資，或政府行為將有限的財(cái)政收入集中起來搞投資。 城市旅游感知形象影響大、中尺度 (即二級(jí)和三級(jí)客源市場(chǎng) )旅游者的決策行 為。城市旅游形象是指城市旅游 者在游覽城市的過程