【文章內(nèi)容簡介】 岸的別墅性價比 較 高，未來的升值潛力最大。 第二章 項目分析 一、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ●生活配套 優(yōu)勢： ?？趦纱笪逍羌壘频辍⒑？谧詈玫膬纱蟾郀柗蚯驁觥⒓偃蘸?、?？诨疖囌尽釒е参飯@均在項目附近。 ●自然資源優(yōu)勢： 項目擁有一線海景、私家沙灘，熱帶濱海資源優(yōu)勢明顯。 ●產(chǎn)品優(yōu)勢： 開發(fā)規(guī)模較大， 規(guī)劃設(shè)計別具一格，整體設(shè)計較好。社區(qū)娛樂休閑設(shè)施完善，園林景觀出眾，戶型設(shè)計合理。 ●區(qū)域 優(yōu)勢： 該區(qū)域是?？诘母咚刭|(zhì)、高消費人群聚集地， 有富人區(qū)的 基礎(chǔ)， 消費升值潛力巨大。 目標客戶群消費能力極強。 ●升值潛力優(yōu)勢： 本項目為一線海景別墅社區(qū)，為稀缺資源，極具升值潛力。 機會 (O) ●區(qū)域規(guī)劃機會 ： 西海岸片區(qū)規(guī)劃以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主。 隨著配套設(shè)施的進一步完善，人氣看漲。 ●土地政策機會： 國家已明文規(guī)定，不再批準一線臨海商品房建設(shè)， 04 用地停止供應(yīng)已批租地 2年內(nèi)集中上市 08 年后別墅賣一套少一套 。 ●旅游帶動機會 ： 海南旅游業(yè)的發(fā)展和城市知名度的提高， 會吸 引 更多 高收入人群來海南 旅游度假、 投資 置業(yè)。 ●消費觀念轉(zhuǎn)變機會： 高收入群體的不斷增長形成了一 定的客戶規(guī)模，國人 休閑度假、養(yǎng)老生活的需求增長，消費觀念 逐步 轉(zhuǎn)變?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)日趨成熟，整體素質(zhì)高的項目容易被客戶接受。 劣勢（ W） ●項目上市時間不合時宜的影響：國家宏觀調(diào)控 以及經(jīng)濟危機 ，使得整體房地產(chǎn)市場消費疲軟，投資者要不持幣觀望者，要不投資轉(zhuǎn)向；股票市場的疲軟導致投資者的資金大量縮水，影響該部分人群的資本運作計劃，甚至將置業(yè)計劃擱淺或暫時取消。 ●作為休閑度假和養(yǎng)老消費產(chǎn)品， 項目周邊醫(yī)療、教育環(huán)境以及生活配套相對處于劣勢。 ●開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯， 集團品牌效應(yīng)在海南本土影響力度不夠。 威脅（ T） ●政策威脅： 經(jīng)濟形勢的持續(xù)低迷 、股票市場的持續(xù)疲軟及 樓市的不確定性 將使得目標客群投資 受更多限制和更加謹慎 ； 物業(yè)稅逐步征收的方案，別墅市場在內(nèi)的高檔物業(yè)將被列為首批開征的對象，此方案一旦出臺，將對別墅市場造成強烈的沖擊。 ●同質(zhì)產(chǎn)品 競爭威脅： 競爭產(chǎn)品 將在這兩年集中 上市，使得整 體市場形成飽和過剩之勢， 對投資性客戶資源形成很大的搶奪和分流 ， 將會 對 本 項目 的 銷售形成威脅。 二、 目標客戶群分析 根據(jù)本案獨特的地理位置和產(chǎn)品定位，目標客戶分別墅和公寓兩部分進行分析 別墅：以 島外富豪階層 為主 （尋找休閑） 這部分人 家庭資產(chǎn)雄厚， 集中在 40— 65 歲年齡段，多數(shù)是企業(yè)高層、私營老板、明星和部分有灰色收入的政府官員。這部分人比較喜歡海南的氣候，經(jīng)常來海南出差或者旅游度假 ，有 2 處以上居所。 生活方面則喜歡安靜的環(huán)境，平時以休閑活動為主，比較喜歡高爾夫、網(wǎng)球等一些高雅運動。 平時都與同階層的人交往，愛看報紙雜志，喜歡探討一些企業(yè)管理、政治經(jīng)濟等問題。 財富積累到一定程度，開始追求度假休閑生活，注重生活品質(zhì)，對產(chǎn)品的特性、物業(yè)服務(wù)、健康性、安全性和私密性要求較高，要求樓盤符合自身的身份。 公寓：島外養(yǎng)老者、本地富人階層 島外養(yǎng)老者 多為退休者或子女 購買，受不了北方的嚴寒天氣。退休前職位較高，多為知識分子家庭，在海南有親朋好友等固定聯(lián)系人。生活比較簡單，基本上沒有應(yīng)酬，喜歡與同齡人閑聊，參加老年人的群體活動，閱讀報刊書籍、下棋。追求社區(qū)生活，重視 鄰里關(guān)系，對物業(yè)管理和醫(yī)療保障要求較高，注重產(chǎn)品的實用性 和環(huán)境的優(yōu)越性。 本地富人階層多為本地大中型企業(yè)的高管，年收入較高，工作比較充實，社交應(yīng)酬較多，經(jīng)常與朋友、客戶在外吃飯喝酒。追求自我價值和身份地位的實現(xiàn)，容易受促銷因數(shù)和他人意見的影響。對性價比高、升值潛力大的產(chǎn)品關(guān)注較高。 結(jié)論： 本地客戶 對價格相對敏感，對樓盤的品質(zhì)和服務(wù)的配套又有很高要求，尤其是戶型和小區(qū)的環(huán)境。 重點關(guān)注人群為 各大型企業(yè)中 高層管理干部 、 私企老板等。 外地客戶 喜歡舶來品，講究生活情調(diào)，重視居住環(huán)境，喜歡 Golf 等時尚前衛(wèi)的運動，對國外的生活方式相當推崇，因此對別墅尤其是海邊的別墅情有獨鐘。但由于是度假需求，對別墅面積和總價又會有一定的要求。這類人群購房目的一般為：投資、養(yǎng)老、為家庭老人購買、度假等。 第 三 章 項目 產(chǎn)品定位 鑒于目前本案已經(jīng)開工建設(shè)，各項規(guī)劃指標已經(jīng)確定。對于項目產(chǎn)品定位不再贅述。對于后期建安 和物業(yè)部分給出幾點建議： 小區(qū)環(huán)境：高綠化率，園林觀賞性強，內(nèi)容豐富，多運用小品，注重細節(jié)的營造 ，達到自然與人工景觀的完美結(jié)合； 園林設(shè)計融入“夏威夷”風情，真正營造一個夏威夷風情的居住區(qū)，滿足“夏威夷海岸 ” 業(yè)主 人文和精神方面的休閑需求。 規(guī)劃布局：低密度低容積率，小區(qū)內(nèi)人車分流，總體布置活潑生動；保證樓間距，充分保障業(yè)主的隱私。 生活配套：本項目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于市中心周圍的配套則明顯 不足，所以 在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一 ，才能吸引消費者的關(guān)注。 設(shè)置五星級 VIP 業(yè)主專用會所，滿足業(yè)主的日常生活娛樂所需。同時設(shè)置一些適合老年人的休閑娛樂場所，比如：棋牌室、閱覽室、健身房、溫泉 SPA、溫泉理療室等。 ◇ 游艇碼頭 — 從這里出發(fā)，投入大海的懷抱。 ◇ 籃球場 — 斗智斗勇，體會勝利的快感。 ◇ 網(wǎng)球場 — 揮拍之間，感受淋漓盡致的暢快。 ◇ 沙灘兒童樂園 — 讓您的孩子擁有不一樣的童年。 ◇ 小型沙灘足球、排球場 — 非凡的運動，非凡的心情。 公共空 間：空間開敞、透光性好，營造出五星級酒店式的尊貴感； 室內(nèi)空間：寬松舒適，生態(tài)環(huán)保。設(shè)計較大面積的入戶私家花園； 產(chǎn)品標準： 以毛坯房為交房 標準，但有多種裝修檔次套餐可供選擇，裝修標準設(shè)置在 1500 元 /㎡ — 2021 元 /㎡ 左右，分不同的裝修風格。 住宅的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能性能均達到國家 3A 級； 在選擇外立面裝修材質(zhì)的時候充分考慮海邊濕氣重、風蝕性強的特點，盡量采用一些不易腐蝕、不易顯舊的材料。 建議采用石材裝飾外立面， 物業(yè)服務(wù)： 由于本案目標業(yè)主多為旅游度假者，平時居住 時間較少，完善的物業(yè)管理就顯得尤為重要。 建議聘請知名度較高的物業(yè)公司，在發(fā)售初期就制定詳細的物業(yè)管理方案，提高個性化多樣化的物業(yè)服務(wù)，引入酒店式服務(wù)內(nèi)容，解決顧客的后顧之憂 ， 把物業(yè)服務(wù)打造成項目的賣點之一 。 （ 1）專屬化服務(wù) ： 享受帝王般專屬貼心服務(wù) 對別墅業(yè)主可以按照籍貫、年齡進行歸類劃分，由物業(yè)管理公司分配專人“跟蹤貼身”服務(wù)，業(yè)主有問題有需求直接聯(lián)系指定負責人。這樣服務(wù)既高效又有利于物業(yè)管理公司掌握業(yè)主的情況。對公寓樓業(yè)主同樣可以采取這種思路。由各負責人對住戶信息進行歸檔，跟蹤問題的解決情況，為每位業(yè)主 提供一站式服務(wù)。 （ 2）個性化服務(wù) ：你想要的，我們盡量滿足 中高產(chǎn)階級有著獨特的生活要求和品位，這就要求物業(yè)管理要摒棄千篇一律、循規(guī)蹈矩的服務(wù)模式，深入了解每一位住戶的獨特需求，做到按需定制，提供不一樣的生活享受。 【購物班車】 — 新鮮生活零距離 針對區(qū)域生活配套不完善的缺點，由物業(yè)購置班車或者與大潤發(fā)、家樂福商超協(xié)商安排專線購物班車，業(yè)主事先預(yù)約，每兩天一班。 【 興趣沙龍 】 — 休閑生活零距離 ◇ 藝術(shù)沙龍 — 根據(jù)業(yè)主不同的興趣愛好，不定期組織藝術(shù)沙龍，并邀請藝術(shù)老師現(xiàn)場指導交流。 ◇ 名酒品鑒會 — 可以與名酒 商家聯(lián)合，不定期舉辦名酒推薦會，并邀請品酒師現(xiàn)場指導如何品酒。 ◇ 周末老爸茶 — 定期提供場地和下午茶，以供業(yè)主之間以茶會友。 【 身心呵護 】 — 健康生活零距離 ◇ 健康足浴 — 根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請專業(yè)足浴師上門服務(wù)，健康入戶。 ◇ 按摩推拿 — 根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請專業(yè)按摩師上門服務(wù)，消除疲勞。 ◇ 瑜珈課程 — 在業(yè)主相對集中的時期，邀請專業(yè)瑜珈老師開設(shè)瑜珈課程，為女業(yè)主塑身養(yǎng)性。 【 管家服務(wù) 】 — 舒適生活零距離 ◇ 物業(yè)托管 — 當業(yè)主度假完畢離開時，提供托管服務(wù)，由物業(yè)負責日常維護，定期通風清潔，讓房屋“始終如一”。 ◇ 代 租服務(wù) — 當業(yè)主需要把房屋出租的時候，由物業(yè)負責出租房屋的管理，代收租金，定期向業(yè)主報告物業(yè)租賃情況。 ◇ 回家服務(wù) — 當業(yè)主回來度假的時候，只需一個電話，物業(yè)公司即全面打掃，清潔私家泳池，讓業(yè)主來去自如。 ◇ 代辦服務(wù) — 業(yè)主如有需要，可將購物清單提前交予物業(yè)，物業(yè)公司代為購買，按購物小票結(jié)算。 ◇ 家庭宴會 — 如果業(yè)主想在家里舉辦 Party，一切繁雜的準備工作都可交由物業(yè)打理準備。 除了以上特色服務(wù)之外，其他必備服務(wù)如： □多功能會所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗 燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代 訂 車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù) □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □代訂書報 智能化管理服務(wù) 包括 ： □周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 第四章