【文章內(nèi)容簡介】 廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益，不斷滿足 9 人民日益增長的物質(zhì)文化需要，做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，促進(jìn)人的全面發(fā)展。建設(shè)和諧社會，首先要發(fā)展。同時，更加注重解決發(fā)展不平衡問題，更加注重發(fā)展社會事業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。完善社會保障制度，保障群眾基本生活，適應(yīng)人口老齡化、城鎮(zhèn)化、就業(yè)方 式多樣化，逐步建立社會保險、社會救助、社會福利、慈善事業(yè)相銜接的覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系。 社會主義和諧社會是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。建設(shè)和諧社會，是一個國家政治生活民主化、經(jīng)濟(jì)市場化、社會自治化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的持續(xù)性過程，是一個復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，需要全面考慮，綜合平衡。縣（市）城市棚戶區(qū)是縣（市）政府所在城市建成區(qū)范圍內(nèi)平房密度大、建設(shè)使用年限久、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全、房屋質(zhì)量較差、交通不便、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的集中連片區(qū)域。在我國，城市棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。 新疆是我國西北的戰(zhàn)略屏障，是我國對外開放的重要門 10 戶，也是我國戰(zhàn)略資源的重要基地。新疆的發(fā)展和穩(wěn)定，關(guān)系全國改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。 XXX 市是新疆維吾爾自治區(qū)XXX地區(qū)行署駐地，是 XXX 地區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，在新疆占據(jù)著舉足輕重的重要地位。根據(jù)統(tǒng)計， XXX市城市新區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住戶 3816 戶。居民住房多為平房， 60%房屋建于上世紀(jì)六、七十年代， 30%建于上世紀(jì)八、九十年代。其中：磚木結(jié)構(gòu)房屋占房屋總數(shù)的 %；土木結(jié)構(gòu)房屋占房屋總數(shù)的 %，所有房屋均不符合抗震設(shè)防要求。使用至今，土木結(jié)構(gòu)房屋和其他結(jié)構(gòu)類型房屋（即臨時搭建的簡易房）已成為危房代名詞，居民房屋均不具備抗震設(shè)防條件，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將會對居民的生命和財產(chǎn)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。 近年來， XXX市委、人民政府為解決城市低收入家庭住房困難問題，取得了一定成效。但是 XXX 市城市新區(qū)存在大量集中連片現(xiàn) 象、區(qū)域內(nèi)各族群眾住房條件極其惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施處于空白、安全隱患突出、社會管理相對薄弱，群眾要求改造的愿望強(qiáng)烈，迫在眉睫，正是在以上背景下提出了“ XXX市城市新區(qū)棚戶區(qū)改造項目”。 項目建設(shè)的必要性 實(shí)施城市棚戶區(qū)改造是踐行“三個代表”重要思想、落實(shí)執(zhí)政為民宗旨的具體體現(xiàn) 11 貫徹“三個代表”重要思想，堅持立黨為公、執(zhí)政為民，必須把廣大人民群眾的根本利益作為我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，真正把改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成果惠及全體人民。作為老城區(qū)， XXX市城市新區(qū)房屋密度大，居住條件差，而在棚戶 區(qū)居住的群眾大多數(shù)是少數(shù)民族下崗職工和低保戶、特困戶等社會弱勢群體。這部分人既沒有條件改造房屋，也沒有能力購買新房，他們的居住條件急需改善。解決這些群眾的生活居住困難問題，是各級黨委和政府義不容辭的責(zé)任。 實(shí)施棚戶區(qū)改造是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的客觀要求 在加快發(fā)展中實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，不僅要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展，而且要注重城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)，注重城市困難群眾的基本生活保障。實(shí)施 XXX 市城市新區(qū)改造，將使相當(dāng)一部分群眾享受到改革發(fā)展的成果，不僅大大改善困難群眾的居住條件 ，還將推動住房制度改革的深化，進(jìn)一步完善社會救助機(jī)制和保障體系，實(shí)現(xiàn)社會公平，促進(jìn)社會和諧。同時，在城市棚戶區(qū)改造中，還要按照城市總體規(guī)劃，配套進(jìn)行道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這將進(jìn)一步完善城市整體功能，促進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展，而且還有利于集約高效利用土地資源，避免城市規(guī)模無序擴(kuò)張，有效解決 12 “城中村”等突出問題。 實(shí)施棚戶區(qū)改造，既可以帶動社會投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要 結(jié)合點(diǎn)。隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善，但部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋；棚戶區(qū)居住人口中，老年人口多、下崗職工多，多為城市低收入群體，為推進(jìn)棚戶區(qū)改造，使更多的城市居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，提高居住環(huán)境水平，因此，加快棚戶區(qū)改造對于全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會、切實(shí)解決民生問題的重大意義。 設(shè)小康社會的客觀需要 原國務(wù)院副總理曾培炎在全國城市住房工作會議講話中指出：“到 2020 年，我們要全面建成小康社會 。 而人民群眾的小康生活全面不全面，關(guān)鍵在于住房需求能否得到合理滿足”。受諸多歷史因素的影響，項目實(shí)施區(qū)解放前和上世紀(jì)五、六十年代陸續(xù)形成的棚戶區(qū)，歷史包袱重、改造難 13 度大，不下大力氣解決好棚戶區(qū)居民的居住問題，人民群眾的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的?！笆濉睍r期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，也是解決城市低收入家庭住房問題的重要機(jī)遇期，按照《若干意見》的要求，城市人民政府要制定對 集中成片棚戶區(qū)的改造計劃，通過改造，使居住在棚戶區(qū)內(nèi)居民的住房困難得到妥善解決，住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施要有明顯改善。 推進(jìn)棚戶區(qū)改造，是落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效途徑 棚戶區(qū)改造建設(shè)的安置用房，多是小戶型、低價位的普通住房，而且供應(yīng)對象基本上是回遷的、最需要住房的低收入家庭。推進(jìn)棚戶區(qū)改造，直接增加住房有效供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價格．有的地方把棚戶區(qū)改造與調(diào)整城市總體布局有機(jī)結(jié)合，不僅完善了城市功能，改善了居民的居住環(huán)境，而且改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施 條件，拓展了城市的發(fā)展空間．有的地方通過棚戶區(qū)改造，進(jìn)一步盤活了存量土地，提高了土地使用價值，使稀缺的土地資源得以有效利用，為城市發(fā)展提供了更為廣闊的空間。另外，棚戶區(qū)改造有力地拉動了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、解決社會就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn)。 14 項目建設(shè)的可行性 、國務(wù)院的英明決策支持 關(guān)心群眾生活，為廣大人民群眾謀利益，必須切實(shí)解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。實(shí)施棚戶區(qū)改造，關(guān)系黨的宗旨，關(guān)系改革發(fā)展，關(guān)系廣大人 民群眾的切身利益，具有極其重要的意義。黨中央、國務(wù)院在科學(xué)發(fā)展觀提出以后，堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀的核心理念，對于民生是高度關(guān)注。溫家寶總理在 2021 年政府工作報告中已經(jīng)明確指示，要用三年時間解決 750萬戶城市棚戶區(qū)低收入家庭的住房困難和林區(qū)、墾區(qū)、煤礦 240萬戶居民的住房困難。作為政府總理在人代會上把林區(qū)的棚戶區(qū)改造給予了這樣一個高度的重視，是前所未有的。李克強(qiáng)副總理對這項工作非常關(guān)注，作出過非常明確的、重要的批示，要求各個部門一定要高度關(guān)心和支持棚戶區(qū)困難群體，協(xié)調(diào)、幫助解決好住房存在的困難。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保 [2021]295 號）要求“各級財政部門要按照建保 [2021]295 號文件規(guī)定，積極主動參與制定本地區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃、年度計劃、項目實(shí)施方案、拆遷補(bǔ)償安置方案等相關(guān)配套措施”、“多渠道籌集和落實(shí)棚戶 15 區(qū)改造資金”、“確保棚戶區(qū)改造各項稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位”、“加強(qiáng)棚戶區(qū)改造資金的使用管理和監(jiān)督”等具體要求，這一系列政策、資金的支持，是本項目順利實(shí)施的切實(shí)保障。 各級黨委、政府及主管部門的大力支持 棚戶區(qū)改造這項民生民利工程，贏得了 XXX 社會的廣泛關(guān)注和一致贊譽(yù)。 XXX市黨委、政府及主管部門深知 XXX市城市新區(qū)改造社會關(guān)聯(lián)度大，影響面廣，該項目一經(jīng)提出就得到 XXX市委、政府及主管部門的高度重視， XXX市委、政府承諾，建設(shè)項目資金除申請融資外，其余配套資金均由地方財政配套解決，并保證建設(shè)資金足額、及時到位，要求建設(shè)主管部門全力支持本項目的建設(shè)，明確給予本項目最大的優(yōu)惠政策，盡可能的減免相關(guān)費(fèi)用，使有限的資金全部落實(shí)到建設(shè)項目中去。項目單位除積極做好項目前期申報 等工作外，對擬建項目場址選擇、規(guī)劃、設(shè)計等后期工作做出大量的艱辛勞動，確保項目一經(jīng)落實(shí)，就可順利實(shí)施，早日發(fā)揮應(yīng)有的社會效益。 作為 XXX地區(qū)黨政機(jī)關(guān)常駐的 XXX市，區(qū)域范圍內(nèi)擁有房建、市政各類施工資質(zhì)的施工單位數(shù)量多、技術(shù)力量雄厚、社會信譽(yù)良好，這使得本次項目的建筑質(zhì)量有確切的保障。另一方面，項目擬建地點(diǎn)周邊市政公用工程設(shè)施齊備， 16 交通便利，建設(shè)項目所需各類建筑材料充足，項目擬建場址地質(zhì)條件良好，適宜建設(shè)該項目，因此，該建設(shè)項目是可行的。 第三章 項目市場分析 17 項目定位 鑒于本項目是棚戶區(qū)改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過棚戶區(qū)區(qū)域的拆遷改造、提升城 XXX市城市新區(qū)形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng) XXX市城市新區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)多浪河整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化利用 。 項目地塊臨近城市主干道 314 國 道北線和阿溫大道、緊鄰多浪河景觀帶核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出項目的發(fā)展方向土地一級開發(fā)。 項目所在區(qū)域市場分析 經(jīng)調(diào)查，項目所在的 XXX市區(qū)域周邊近 12年內(nèi)可供上 18 市交易的土地非常匱乏，同時隨著 XXX 市核心地區(qū)基本開發(fā)殆盡，適宜居住的土地供應(yīng)日趨稀缺。 XXX市城市新區(qū)一區(qū)北起 314國道北線，南至 XXX市西大街紅橋片區(qū)，總面積 。區(qū)域周邊有 較好的交通和區(qū)位條件。根據(jù) XXX 市“十二五”總體規(guī)劃， XXX市將計劃增加 20 平方公里的城區(qū)面積（城市新區(qū)、阿溫新區(qū)、新城區(qū)改造）。經(jīng) XXX市委、市政府研究決定，將 XXX市城市新區(qū)棚戶區(qū)改造項目列為 2021 年首期棚戶區(qū)改造項目進(jìn)行改建。 XXX市城市新區(qū)棚戶區(qū)改造項目充分借鑒城市新區(qū)一期工程的成功經(jīng)驗(yàn)，將以《 XXX城市總體規(guī)劃》為指導(dǎo)，把多浪河作為城市未來發(fā)展進(jìn)程中一個重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按杭州大運(yùn)河理念進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，將該區(qū)域建設(shè)成為具有豐富的歷史文化內(nèi)涵和優(yōu)美的濱河親水岸線，使一河兩岸成為“城市動脈”，形成集中 展現(xiàn)現(xiàn)代化都市形象的“世紀(jì)風(fēng)景線”，充分展現(xiàn)城市活力和可持續(xù)發(fā)展的生機(jī)，為“十二五”期間實(shí)現(xiàn)我市城心建設(shè)從“大十字時代”發(fā)展到“多浪河時代”。因此， XXX 市城市新區(qū)改造項目建設(shè)，有強(qiáng)烈的市場需求，投資者的回報應(yīng)該是有保障的。 20212021年， XXX市城市新區(qū)一期改造工程成功，城 19 市新區(qū)已成為 XXX 市購房人關(guān)注的熱點(diǎn)，并且隨著公務(wù)員小區(qū)、地區(qū)二中分校等單位的入住和水韻明珠、御景灣等項目的開發(fā)， XXX 市城市新區(qū)已經(jīng)聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?，“水韻XXX”的氛圍日漸濃郁 。 XXX市城市新區(qū)今后將繼續(xù)保持高速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 項目的競爭優(yōu)勢和劣勢分析 XXX市城市新區(qū)位于 XXX 市多浪河灌區(qū)上游段，北起314國道北線，南至 XXX市西大街紅橋，規(guī)劃杭州大道（原友誼路）向北延伸段以及 314 國道北線、阿溫大道等 XXX市主要干道都位于項目區(qū)周邊，規(guī)劃錢江路從規(guī)劃用地內(nèi)通過，為本項目提供有利的對外交通條件。 XXX市城市新區(qū)位于 XXX市城區(qū)的西北部， 314 國道北線位于項目的北側(cè)，與 XXX市城市新區(qū)一期規(guī)劃區(qū)相鄰，“上風(fēng)上 水”，空氣清新，污染少，人口密度低，居住環(huán)境優(yōu)于市中心地區(qū)。周邊鄰近地委辦公區(qū)、紅橋商業(yè)區(qū)。行政辦公、商業(yè)活動、教育基地密集分布自然地理位置環(huán)境十分優(yōu)越。 鳳凰商業(yè)一條街為紅橋區(qū)域的重點(diǎn)商業(yè)配套設(shè)施，建成后將提升整個地區(qū)的商業(yè)環(huán)境水平。 XXX市城市新區(qū)現(xiàn)已建 20 成多所中小學(xué)校、幼兒園，提供了良好的教育環(huán)境。同時，XXX市人民醫(yī)院位于項目的西南側(cè)的紅橋大轉(zhuǎn)盤，將為入住的居民提供良好的醫(yī)療保障條件。 劣勢 (威脅 )分析 國家關(guān)于土地供應(yīng)和住宅政策的調(diào)整將對 項目產(chǎn)生一定的影響。 土地預(yù)期銷售價格預(yù)測 XXX 市城市新區(qū)一期項目包括水韻明珠小區(qū)、黃金海岸、天山苑、地區(qū)公務(wù)員小區(qū)、御景灣、怡和浪琴等小區(qū)住宅，總建筑面積約 150 多萬平方米，分別位于城市新區(qū)一期東、西兩岸棚戶區(qū)改造區(qū)域，已是目前 XXX 市最大的大型居住集中區(qū)。 公務(wù)員小區(qū)實(shí)景圖 一期實(shí)景圖 XXX市城市