【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 25 所占比例（ %） %%%%１００戶以下１００－２００戶２００－３００３００戶以上 分析： 由于用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模不大，直接導(dǎo)致了居住規(guī)模的偏小，規(guī)模較小限制諸多配套設(shè)施無法完善，最終導(dǎo)致了居住品質(zhì)的普遍偏低，射洪目前的居住品質(zhì)急需提升。 面市的時間 面市的時間 1年內(nèi)開盤 半年內(nèi)開盤 未開盤 樓盤數(shù)量 13 12 1 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 26 所占比例（ %） 50 50%%１年內(nèi)開盤的半年內(nèi)開盤的未開盤的 銷售率 銷售率 90% 50% 未開盤 樓盤數(shù)量 11 14 1 所占比例（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 27 %%%90%50%未開盤 分析： 統(tǒng)計(jì)表明所有的在售的樓盤都是在一年以內(nèi)開盤銷售，所有樓盤銷售都超過 50%， 40%以上的樓盤達(dá)到了 90%的銷售率。但從調(diào)查的實(shí)際情況來看，幾乎所有的樓盤是圖紙出來就開始買房，實(shí)際的銷售周期統(tǒng)計(jì)的周期要長得多。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 28 交付使用的時間 交付時間 2020年內(nèi)交付使用 2020年內(nèi)交付使用 樓盤數(shù)量 7 19 所占比例（ %） %%０７年內(nèi)交付使用的０８年內(nèi)交付使用的 分析： 這次市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)在市場上在售樓盤， 有 7 個樓盤在今年內(nèi)交付使用，所有的項(xiàng)目在 2020 年底都會交付使用，各類樓盤的市場總計(jì)放量是 萬 m2，總計(jì)戶數(shù)達(dá) 4000戶以上。 射洪的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的特點(diǎn)是中、高、低各類客戶的市場細(xì)分化程度不夠，在市場引導(dǎo)還不是夠充分的情況下，搶占市場的先機(jī)顯得非常重要，我項(xiàng)目應(yīng)特別注意。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 29 銷售價格 價格區(qū)間 1000元以下 /m2 10001300元 /m2 1300元以上 /m2 樓盤數(shù)量 1 21 4 所占比例（ %） %%%１０００以下１０００－１３００１３００以上 分析： 統(tǒng)計(jì)表明， 市面上在售樓盤 80%以上，達(dá) 21 個項(xiàng)目的價格都集中在 13001300 元 / m2，1300元以上 / m2的僅 4個樓盤，而且這 4個樓盤都是高層電梯房，在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，射洪目前電梯房是每上一個樓層價格上漲 30或 40元。 這表明了電梯房的價格高于多層房，由于價格的原因，目前多層房的銷售情況普遍比電梯房要好。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 30 1戶型及面積 統(tǒng)計(jì)表明，目前市場在售項(xiàng)目中， 三房兩廳是市場的絕對主力戶型 ， 其次是兩房、四房和五房，另外，金色水岸有少量的別墅。 從面積區(qū)間上看， 在售項(xiàng)目的面積區(qū)間主要集中在 90130/m2， 90 m2以下和 130 m2以上的比例相當(dāng)。 1物業(yè) 管理 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 未定 /m2/月 /m2/月 樓盤數(shù)量 7 17 2 所占比例（ %） %%%未定 分析： ? 此次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，在射洪目前的所有項(xiàng)目中，以及已經(jīng)入住的項(xiàng)目，還沒有一家公司聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，或者聘請專業(yè)的物管公司做顧問。 ? 在物業(yè)管理的費(fèi)用收取的標(biāo)準(zhǔn)，有 17 個在項(xiàng)目在 元 /月 /m2以下，占了在售項(xiàng)目的 60%以上，其中絕大部分在 .，只有 2 個項(xiàng)目超過了 元 /月 / m2，有 7 個項(xiàng)目未定標(biāo) 準(zhǔn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 31 ? 在物業(yè)管理的服務(wù)方面，幾乎所有的公司都只停留在安全保衛(wèi)、水電氣的收取方面等初級形態(tài)。 ? 在物業(yè)管理方面，我項(xiàng)目可以采取物業(yè)管里前置的方式，把物業(yè)管理作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 小結(jié)： ? 由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，射洪房地產(chǎn)市場的樓盤開發(fā)規(guī)模大都在 5萬平方以下，由于占地少，開發(fā)規(guī)模小，樓盤的品質(zhì)普遍較低。 ? 由于本地開發(fā)商開發(fā)視野所限，開發(fā)理念相對滯后，缺發(fā)真正意義上的高品質(zhì)樓盤，市場細(xì)分不夠明確，高、中、低端目標(biāo)客戶未能從根本上予以區(qū)分。 ? 市場混亂，由于開發(fā)商資金實(shí)力不足，目前幾乎所有有開發(fā)商都存在違規(guī)操作現(xiàn)象，拿 地就開始賣房，抗風(fēng)險(xiǎn)能力析極弱，在目前的宏觀調(diào)控下，存在市場極度消極的潛在威脅。 ? 住宅主要以 2 房和 3 房為主，面積在 90130平方米之間。物業(yè)形態(tài)以多層為主，有少量高層極少量別墅。 ? 多層的價格在 1000— 1300元 /m2，高層價格 1300元 /m2 起，一般是每上一個樓層加價 30元或 40元 /m2，均價一般在 1700元 /平方米左右。 ? 物業(yè)管理費(fèi)用在 — 元 m2之間 ,物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容也僅限于安全、水點(diǎn)氣的收取等初級形態(tài)。沒有專業(yè)的物業(yè)管理公司介入，或者聘請專業(yè)的物管公司作為顧問，全部是開發(fā)商自行管 理。 ? 供給物業(yè)普通品質(zhì)較低，新區(qū)自身配套相對較弱，特別是一些居民參與性強(qiáng)、使用頻率較高得配套設(shè)施如游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等，主要依靠周邊市政配套設(shè)施。 ? 銷售狀況普遍較好，大多數(shù)項(xiàng)目在開盤半年左右得時間內(nèi)銷售率都達(dá)到或超過了60％。 從市場反映的情況可以知道，目前的射洪房地產(chǎn)市場還處于一個相對不規(guī)范的發(fā)展階段，但市場購買力較為強(qiáng)大。開發(fā)商主要以本地的企業(yè)為主，由于資金量不足，開發(fā)理念相對滯后，上規(guī)模、上檔次的樓盤鳳毛麟角，即使一些具有先天優(yōu)勢的地塊，如子昂廣場旁的項(xiàng)目、新世紀(jì)廣場的項(xiàng)目也不能將項(xiàng)目的最大效益發(fā) 揮出來，其營銷也還處于一種原始的憑感覺的階段，市民對房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)威脅認(rèn)識不足。這樣的市場，對于具有較強(qiáng)開發(fā)實(shí) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 32 力的企業(yè)來說，以一種相對規(guī)范和更為市場化的運(yùn)作模式進(jìn)入，將迅速建立較高的知名度、較好的企業(yè)形象，并獲得較高的投資受益。 因此，射洪房地產(chǎn)市場目前需要一場開發(fā)商開發(fā)理念的革命，將射洪市民的居家品質(zhì)、購房投資意識提升到一個新的高度。這是機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的市場。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 33 四、射洪房地產(chǎn)市場個案研究簡述 編號 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品特征 綜合評述 1 世紀(jì)摩登 單體高層住宅 由于處在比較好的地段，加上商業(yè)的成功招商（世紀(jì)摩登已經(jīng)開業(yè)，對項(xiàng)目的住宅銷售有一定的促進(jìn)作用）；值得一提的是他們的商業(yè)價值，沿街的商業(yè)基本已經(jīng)銷售完畢，且均價在 2 萬元每平方米左右，所以開發(fā)商對住宅的銷售并不急迫，這可能也是他們把價格定高的因素之一。 2 新世紀(jì)商業(yè)廣場 雙塔高層住宅 地段，成熟的居家氛圍和完善的配套設(shè)施，城中公園景觀是該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn) 3 紫石城南 多層圍合小區(qū) 普通住宅，銷售好的戶型為 115 平米。主要是被新中醫(yī)院的職工購買。 4 南方名城 多層圍合小區(qū) 地段好，緊挨武安河畔，樓盤在 射洪有一定的知名度。 5 金色水岸 多層、高層圍合小區(qū) 區(qū)綠化觀景比較多，與涪江一路只隔，物業(yè)管理較好。 6 子昂雅苑 多層、高層圍合小區(qū) 采用相比其他樓盤更先進(jìn)的營銷理念，比如挖掘項(xiàng)目的產(chǎn)品特色、打子昂文化牌，采用了較為立體的營銷手段。 7 子昂金都 多層、高層開放街區(qū) 由于有專業(yè)的顧問公司在代理本項(xiàng)目，所以不論從產(chǎn)品包裝還是營銷賣點(diǎn)的提煉在射洪都算做的很好，雖然很多比較先進(jìn)的營銷理念提出來了，但是現(xiàn)場銷售人員的執(zhí)行能力相對來說比較差，沒有很好的把 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 34 產(chǎn)品吃透，導(dǎo)致在講解是很多項(xiàng)目獨(dú)有的優(yōu)勢沒有充分表達(dá) 出來。這樣會使到時高層和商業(yè)的銷售帶來比較大的難處。 8 濱江河畔 多層、高層圍合小區(qū) 還沒有正式對外銷售 現(xiàn)在正在采用入會的形式來儲備客戶。 9 榮興博雅城 多層建筑、漢唐仿古風(fēng)情商業(yè)街 利用商業(yè)，住宅區(qū)分開的優(yōu)勢，及漢唐仿古風(fēng)情，完善的各種設(shè)施，住宅賣得較好。 10 雅鑫花園經(jīng)典二期 多層圍合小區(qū) 居住環(huán)境好，空氣質(zhì)量好，交通便利，生活設(shè)施也好 11 麗園江景 多層小區(qū) 項(xiàng)目位于城南新老城交匯處，臨武安河及廣場，離生活、休閑、超市較近，配套完善是較為突出的賣點(diǎn)。 12 中樞物流商業(yè)批發(fā)中心 多層住宅 毗鄰長途車站，主要物業(yè)為商業(yè)批發(fā)中心，住宅客戶主要形成了以商帶住的銷售效果 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 35 五、射洪商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 （說明：由于本項(xiàng)目的商業(yè)用房推向市場是在項(xiàng)目的住宅部分銷售接近尾聲的時期，在商業(yè)部分推向市場之前，我公司將會對射洪市場的商業(yè)地產(chǎn)市場作全面的調(diào)研分析，以單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告的形式提交給瑞禾公司，在此，我們僅闡述我公司對商業(yè)的基本觀點(diǎn)和原則。） 對商業(yè)部分潤天的觀點(diǎn)如下： ? 商業(yè)部分推出的時機(jī)建議在住宅銷售的后期推出，一方面是盡可能的為商業(yè)聚集人氣，另一方面周邊的配套將 會越來越完善，這樣商業(yè)的價值才能盡可能最大化。 ? 在策略上，我們認(rèn)為應(yīng)采取招商和銷售并舉的措施，以招商推動銷售。 ? 在招商策略上，首先確定主力商業(yè)，來推動招商工作的進(jìn)行。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 36 第二部分 浪琴陽光項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于射洪縣濱江路，占地約 27350平方米，地塊方正，臨江面約 230米，東望涪江，東南接涪江大道，西臨農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，北接射洪縣縣城，與未來的射洪縣政府新址一江之隔。 整個項(xiàng)目由 4棟高層建筑、 14棟多層建筑、商業(yè)裙房及地下車庫組成。 4棟高層住宅中， 10號樓為 21+1F， 12號樓為 18+1F，其余為 6+1F；商業(yè)裙房為 2層。整個項(xiàng)目總建筑面積為 63153平方米，其中地上為 58869平方米，地下 4284平方米。 項(xiàng)目地塊所處位置交通方便，視野開闊，具有較好的自然景觀資源，是目前射洪縣開發(fā)較熱點(diǎn)的區(qū)域之一，但是，地塊區(qū)域目前配套設(shè)施較為匱乏，滿足日常生活需要的公交車，農(nóng)貿(mào)市場，超市，學(xué)校都有較遠(yuǎn)一段距離，是一塊優(yōu)勢明顯，劣勢突出的開發(fā)地塊。 二、 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ S） ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積近 7萬平方米，具有打造成為較高品質(zhì)樓盤的規(guī)?；鶖?shù)。 ? 項(xiàng)目具有 良好的自然景觀和良好的內(nèi)部景觀，擁有成為高品質(zhì)樓盤的基本素質(zhì)；特別是隨著打鼓灘電站的建成蓄水，本項(xiàng)目的江景優(yōu)勢將得以極大的體現(xiàn)。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)非常有特色，純正的歐式風(fēng)格建筑，具有與身俱來的高貴氣質(zhì)。 ? 純板式雙拼城市洋房、空中洋房社區(qū)，具有較高的品質(zhì) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)科學(xué)合理，并巧妙的融合了當(dāng)前國內(nèi)其他大都市的時尚戶型設(shè)計(jì)元素，如入戶花園，大陽臺，大露臺等。 ? 開發(fā)商在射洪有較高的社會知名度，前期開發(fā)的端禾之星項(xiàng)目奠定了端禾的高品質(zhì)樓盤開發(fā)商形象。 ? 開發(fā)商具有專業(yè)而豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，良好的開發(fā)理念，對房地產(chǎn)行業(yè)有著較為客 觀的認(rèn)識。 劣勢分析（ W） ?