【正文】 費(fèi)者的購買力在逐年的增強(qiáng)。 小結(jié) : 射洪作為全國的經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣，在以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)整體上的發(fā)展比較良好，人均可支配收入在穩(wěn)步的增加。在很長的時(shí)間內(nèi)，射洪的工業(yè)將占據(jù) GDP 的主導(dǎo)地位，而且工業(yè)還將繼續(xù)增加，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重跟農(nóng)業(yè)一樣在下 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 13 降，且有萎縮的跡象。 二、射洪近年來房地產(chǎn)宏觀市場走勢分析 房地產(chǎn)供給市場分析 11房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（萬元） 增長率（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 2001年 1178 2002年 2969 2020年 5799 2020年 16216 2020年 21653 2020年 28039 完成投資額（萬元）117829695799162162165328039050001000015000200002500030000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年完成投資額（萬元） 增長率（％）152 050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增長率（％） 12商品房新開工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 15 年份 新開工面積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020 年 2020年 新開工面積（萬m2) 020406080100２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年新開工面積（萬m2) 增幅（％） 79050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 13商品房竣工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 16 年份 竣工面 積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 竣工面積（萬m2)2 01020304050２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年竣工面積（萬m2) 增幅（％）39050100150200250２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： ? 從射洪近 6 年的房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀的主要指標(biāo)分析來看， 2001 年到 2020 年是射洪房 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 地產(chǎn)迅速發(fā)展的 6 年，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、上品房竣工面積走在突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 ? 近 6 年的時(shí)間又大致分為三個(gè)階段， 2001 年、 2002 年是射洪房地產(chǎn)迅速發(fā)展的兩年，其中 2002 年房地產(chǎn)完成投資額的增幅高達(dá) 152%； 2020 年、 2020 年射洪的房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了頂峰，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、商品房竣工面積都達(dá)到了 150%以上的增長速度，而 2020 年的商品房竣工面積的增長幅度高達(dá)%； 2020 年、 2020 年則進(jìn)入房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，但各項(xiàng)指標(biāo)均保持了高速的增長。 ? 進(jìn)入本世紀(jì)的頭幾年是射洪房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的幾年，同時(shí)也是市場集中釋放的幾年，但在這幾年，市場秩序相對比較混亂，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展，將會(huì)越來越規(guī)范。 房地產(chǎn)需求市場分析 21 商品房銷售面積 年 份 銷售面積（萬 m2） 增幅（ %） 2020年 2020年 22商品房平均銷售價(jià)格 年份 商品房的銷售價(jià)格（元 /m2） 增幅（ %） 2020年 750 2020年 1111/3773（商業(yè)用房） 23 人均可支配收入和房價(jià)對照表 項(xiàng)目 2020年 2020年 可支配收入（元 /年） 6124 7088 房價(jià)（元 /平方米） 750 1111 分析： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 18 ? 2020 年射洪的房地產(chǎn)市場達(dá)到了一個(gè)質(zhì)的飛躍，市場在經(jīng)過幾年的引導(dǎo)后終于得到了釋放。 ? 2020 年相對 2020 年的銷售面積的增幅到達(dá) %，市場銷售的均價(jià)在則由 2020年的 元 /m2上升到 2020 年的 ，在價(jià)格上漲的同時(shí)，市場的放量同樣的保持了高幅度的增長，說明從總體上，射洪現(xiàn)階段的需求是旺盛的，我項(xiàng)目應(yīng)抓住市場需求井噴的時(shí)機(jī)上市推出。 ? 在崗職工平均工資在 2020 年就達(dá)了 10293 元 /人，城鎮(zhèn)居民可支配收入保持了持續(xù)的高速增長，近三年都保持了 11%以上的增長速度，相對于射洪消費(fèi)者的購買力，市場的需求和房價(jià)都還有相當(dāng)?shù)目臻g。 24人均居住面積 年份 居住面積（ 平方米 ） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 人均居住面積(m2) 051015202530２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年人均居住面積(m2) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 19 增幅（％） 0246810121416２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： 射洪的人均居住面積的增幅雖然出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，但是總體來看，近年來人均居住面積保持了持續(xù)的增長， 2020 年射洪的人均居住面積達(dá)到了 20 平方米以上， 2020 年達(dá)到了 平方米，市場對居住需求的面積偏大。 小結(jié)： ? 從供應(yīng)和需求兩方面的宏觀各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析來看，射洪房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展 和迅速成長的時(shí)期。 ? 由于射洪的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展和成長階段，市場多年的需求沉淀得以釋放，所以市場從宏觀表現(xiàn)為供需兩旺的特點(diǎn)。 ? 2020 年射洪的房價(jià)實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，由 2020 年的均價(jià) 元 /m2 上漲到 2020 年的 元 / m2，市場需求在集中釋放后，將會(huì)迎來一個(gè)相對的平穩(wěn)時(shí)期。 三、射洪現(xiàn)階段供應(yīng)市場特征分析 （說明：以下數(shù)據(jù)是統(tǒng)計(jì)射洪目前市場主要在售樓盤而得來，工作方式以銷售部員工實(shí)地踏勘為主，電話調(diào)查等其他方式為輔助。） 開發(fā)企業(yè)的的市場占有率 公司名稱 致遠(yuǎn)實(shí)業(yè) 虹橋公司 其他公 司 樓盤數(shù)量 4 5 17 所占比例 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 （ %） %%%致遠(yuǎn)實(shí)業(yè)虹橋房產(chǎn)其他公司 分析： 在此次市場調(diào)查的過程中，我們一共統(tǒng)計(jì)了射洪目前主要在售樓盤 26 個(gè)，在這次統(tǒng)計(jì)的26 個(gè)樓盤中，其中虹橋公司 5 個(gè)，致遠(yuǎn)公司 4 個(gè)，兩家公司從樓盤的數(shù)量上看，共占據(jù)是射洪房地產(chǎn)市場的三分之一以上的市場份額。出現(xiàn)這種局面的原因，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，虹橋公司的確是數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果一樣，現(xiàn)在在操作的項(xiàng)目比我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)量還要多，達(dá) 10 個(gè)以上，是射洪房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)之無愧的的龍頭企業(yè)，在消費(fèi)者的心目中有良好的口碑效應(yīng)，而該公司開發(fā) 的“濱江河畔”項(xiàng)目則是我項(xiàng)目最大的競爭對手，而致遠(yuǎn)公司則有相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目掛靠在其名下。 板塊區(qū)域 區(qū)域名稱 沱牌大道 城南片區(qū) 其他區(qū)域 樓盤數(shù)量 7 10 9 所占比例（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 21 %%%沱牌大道城南片區(qū)其他區(qū)域 分析： ? 從以上圖表我們不難看出，射洪近年來的的房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在沱牌大道和城南片區(qū)兩個(gè)板塊，這兩大板塊占了目前市場供應(yīng)量的三分之二強(qiáng)。 ? 總體上來看，沱牌大道板塊的特點(diǎn)是樓盤規(guī)模相對而言較小，品質(zhì)差，價(jià)格比較低，配套方面，該區(qū)域除了交通較為發(fā)達(dá)外，其他的配套設(shè)施缺乏。但隨 著太陽湖的破土動(dòng)工，該區(qū)域的配套將會(huì)有較大的改善，該區(qū)域的房價(jià)將會(huì)有大幅度的上漲，在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，甚至有項(xiàng)目直接封盤。 ? 城南片區(qū)幾乎集中了目前射洪市場上的大型高端項(xiàng)目，如：金色水岸、南方新城、子昂金都、子昂雅苑以及虹橋 116 畝超大項(xiàng)目濱江河畔等項(xiàng)目。該區(qū)域的相對來講配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施等配套齊全。 ? 在兩區(qū)域的價(jià)格上比較而言，城南片區(qū)略高于沱牌大道，但差距不是太大。 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品形態(tài) 多層 高層 綜合項(xiàng)目 樓盤數(shù)量 19 2 5 所占比例 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 22 （ %） %%%多層高層綜合類 分析： 此次調(diào)查統(tǒng)計(jì)的 26 個(gè)項(xiàng)目中，多層產(chǎn)品 19 個(gè)，占有了現(xiàn)在市場供應(yīng) 70%以上的份額，達(dá)到了 %，綜合類的項(xiàng)目占 %，也接近 20%，而純高層產(chǎn)品只有 2 個(gè)，占有的市場份額不到 8%。以上分析表明現(xiàn)在射洪的房地產(chǎn)市場，多層產(chǎn)品是占據(jù)市場的絕對主力地位。之所以出現(xiàn)這樣的局面，這跟射洪的房地產(chǎn)市場起步較晚，還處于發(fā)展階段，開發(fā)水平不高有很大的關(guān)系。同時(shí)也說明了現(xiàn)在的消費(fèi)者對多層產(chǎn)品的偏好，主要由于高層電梯房的價(jià)格高，生活居住的成本同樣高所致。 用地規(guī)模 規(guī)模 1萬方以下 12萬方 23萬方 3萬方以上 樓盤數(shù)量 12 7 4 3 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 23 所占比例（ %） %%%%１萬方以下１－２萬方２－３萬方３萬方以上 分析： 從用地規(guī)模上來看，射洪目前 1 萬 m2以下的項(xiàng)目 12 個(gè)，占 %，接近占市場供應(yīng)的一半左右， 23 萬 m2 達(dá) 7 個(gè)，占 27%左右的份額，而 3 萬 m2 以上的用地規(guī)模一共才 7 個(gè)。說明射洪的房地產(chǎn)水平在非常初級的階段，一方面政府缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，另一方面，這跟大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的勢力不雄厚，只能小規(guī)模開發(fā)，這也是虹橋公司在射洪市場上一枝獨(dú)秀的原因，而導(dǎo)致了射洪市場的整體居住品質(zhì)不高。 建 設(shè)規(guī)模 規(guī)模 2萬方以下 25萬方 58萬方 8萬方以上 樓盤數(shù)量 14 7 4 1 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 24 所占比例（ %） %%%%２萬方以下２－５萬方５－８萬方８萬方以上 分析： 建設(shè)規(guī)模上， 2 萬方以下的項(xiàng)目達(dá) 14 個(gè)，占了市場上在手項(xiàng)目一半以上，達(dá) %，這跟用地規(guī)模的情況是一樣的，政府缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和企業(yè)的勢力占主要的原因。隨著市場的不斷發(fā)展和開發(fā)企業(yè)實(shí)力的增強(qiáng)，射洪以后象濱江河畔這樣大規(guī)模的項(xiàng)目將會(huì)有所增加，市場的現(xiàn)狀會(huì)逐漸改善。 居住規(guī)模 規(guī)模 100戶以下 100200戶 200300戶 300戶以上 樓盤數(shù)量 8 9 4 5