【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的15日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目手冊），并應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的拆遷、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等主要事項(xiàng)及時(shí)、真實(shí)地記錄在該手冊中。第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項(xiàng)目申領(lǐng)《拆遷許可證》前、項(xiàng)目開工時(shí)、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》前、土建工程竣工驗(yàn)收前、資質(zhì)年檢時(shí)、項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓時(shí)將開發(fā)項(xiàng)目手冊報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門驗(yàn)核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案交付使用后，將開發(fā)項(xiàng)目手冊送交房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門歸檔。第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更用地性質(zhì)和規(guī)劃、設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)請?jiān)鷾?zhǔn)機(jī)關(guān)和設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)、同意，并辦理有關(guān)變更手續(xù)。有關(guān)變更事項(xiàng)應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目手冊中如實(shí)記錄。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門報(bào)送配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)方案。方案應(yīng)包括建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、開工和竣工時(shí)間等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容和期限完成配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。居住建筑規(guī)模在組團(tuán)級(jí)以下（含組團(tuán)級(jí)）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑規(guī)模在組團(tuán)級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門批準(zhǔn)，可以分期實(shí)施。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃指標(biāo)的要求，在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會(huì)用房、活動(dòng)中心（社區(qū)會(huì)所）、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施。凡建設(shè)費(fèi)用已列入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的公共設(shè)施設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處分；其經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益用于該項(xiàng)目的物業(yè)管理。第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)領(lǐng)取施工許可證后方可開工，并應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的過程控制和驗(yàn)收管理。工程建設(shè)中，不得擅自變更已經(jīng)審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件等。第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集、整理項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)檔案，并在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，及時(shí)向建設(shè)行政主管部門、物業(yè)管理單位或者其他有關(guān)部門移交項(xiàng)目建設(shè)檔案。第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行配套建設(shè)。有關(guān)水、電、氣、道路、郵政、通訊、消防、環(huán)保、綠化、人防、物業(yè)管理等須提供竣工合格有效文件后方可交付使用。第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目總建筑面積的4%0向物業(yè)管理服務(wù)單位無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該項(xiàng)目全體業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定提供社區(qū)居委會(huì)用房。第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期從商品房交付購房人之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)方面解決質(zhì)量問題。暫時(shí)無法落實(shí)責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程質(zhì)量管理、監(jiān)督、認(rèn)定和投訴處理工作，由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對施工企業(yè)的管理。禁止施工企業(yè)超越資質(zhì)承攬工程、轉(zhuǎn)包或違法分包工程。建設(shè)行政主管部門在受理工程質(zhì)量投訴后，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和現(xiàn)行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和行政管理規(guī)定，組織專家進(jìn)行查勘、鑒定，認(rèn)定工程質(zhì)量，劃定責(zé)任人及責(zé)任范圍，下達(dá)處理意見書。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營第三十二條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須符合下列條件：（一）轉(zhuǎn)讓人持有計(jì)劃、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房管等管理部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的有關(guān)文件；（二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（三）轉(zhuǎn)讓人已完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（四）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；（五）受讓人具備項(xiàng)目剩余投資額百分之二十五以上的項(xiàng)目資本金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同及其他有關(guān)資料到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。受讓人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊。第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人；已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)明確責(zé)任人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂具有法律效力的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之日起10日內(nèi)，送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。項(xiàng)目的聯(lián)建事項(xiàng)應(yīng)記錄在開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并在銷售過程中向社會(huì)公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借聯(lián)合開發(fā)變更項(xiàng)目開發(fā)主體，變相出借、出賣、轉(zhuǎn)讓開發(fā)資質(zhì)證書，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有下列行為：（一）與擁有土地使用權(quán)的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位聯(lián)合開發(fā)；（二）將開發(fā)項(xiàng)目完全交其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，不參與項(xiàng)目經(jīng)營管理，獲取固定收益；（三）其他非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行為。第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)施物業(yè)管理，并按有關(guān)規(guī)定繳納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定項(xiàng)目的物業(yè)管理單位之后，方可向其核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可申請預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前應(yīng)當(dāng)持下列文件資料向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（三）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；（四）土地出讓金全額繳納憑證和國有土地使用權(quán)證書；（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（六）建筑工程施工許可證；（七）城建規(guī)費(fèi)結(jié)算證明；（八）工程承包合同書；（九）銷售面積明細(xì)表、分層平面圖、預(yù)售價(jià)格備案文件；（十）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊；（十一）白蟻防治證明書；（十二）物業(yè)管理合同、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集證明；（十三）項(xiàng)目應(yīng)建的物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會(huì)用房、活動(dòng)中心（社區(qū)會(huì)所）、學(xué)校、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方案和書面承諾。（十四）商品房的結(jié)構(gòu)、用途、裝璜標(biāo)準(zhǔn)等情況說明。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)作出答復(fù)。同意的應(yīng)當(dāng)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不同意的，應(yīng)當(dāng)說明理由。未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，不得向購房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。第三十八條 已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十七條的規(guī)定重新申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知購房人，購房人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除商品房買賣合同并由項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任；或者與項(xiàng)目受讓人重新簽訂商品房買賣合同，原商品房買賣合同中約定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利和義務(wù)，由受讓人承擔(dān)。第三十九條 發(fā)布商品房銷售廣告的，必須取得《商品房預(yù)售許可證》，并遵守廣告管理的有關(guān)規(guī)定。在商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的證號(hào)。第四十條 商品房銷售廣告、宣傳資料和樓盤模型中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，其中對房屋和相關(guān)設(shè)施的表述具體確定且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為要約，必須載入商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)、銷售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購房人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得抵押。第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》和所售樓盤的《商品房預(yù)售許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房買賣合同示范文本》等相關(guān)文件明示于售樓場所。未明示的，購房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出示上述相關(guān)文件。第四十三條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)、銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、誠信的原則與購房人簽訂商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項(xiàng)：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本情況；（三）商品房計(jì)價(jià)方式及價(jià)款、付款方式和期限；（四）交付使用條件及日期；（五）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（六）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（七）保修項(xiàng)目、期限、責(zé)任；（八）面積差異處理方式；（九）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；（十）物業(yè)管理的約定；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用國家制訂的《商品房買賣合同示范文本》。示范合同文本中所列事項(xiàng)必須逐項(xiàng)填寫，不得省略；不得設(shè)定違法、顯失公平的免責(zé)條款；不得將合同內(nèi)的房屋建設(shè)事項(xiàng)列到合同外向購房人另行收費(fèi)。示范合同文本中未包括的內(nèi)容，買賣雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力。第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)，將該合同報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門登記備案。第四十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人依法解除商品房買賣合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的買賣合同。第四十七條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門、工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房買賣合同示范文本使用的監(jiān)管，依法查處合同欺詐行為。第四十八條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求購房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)按規(guī)定與相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。第四十九條 按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比= *100% 合同約定面積因本辦法第五十條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、日照間距、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量、居住環(huán)境或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出是否退房的書面答復(fù)的，視同接受該規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。購房人在通知到達(dá)15日內(nèi)要求退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全額退還有關(guān)購房款項(xiàng)，并付給所付款項(xiàng)相應(yīng)周期銀行固定資產(chǎn)貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第五十一條 經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，高檔住宅和非住宅商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第五十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房住宅交付使用時(shí)，向購房人提供江蘇省建設(shè)廳統(tǒng)一印制的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第五十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具商品房銷售委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人