【文章內容簡介】 管理及監(jiān)察中心同意不得更改。第六十四條管理及監(jiān)察中心負責對地區(qū)公司錄入數據的真實性、有效性進行檢查。第六十五條對總規(guī)報建、施工證、預售證辦理、消防驗收、配套工程開通及確權辦理等重要工作，由ERP系統(tǒng)自動預警并發(fā)送短信（微信）至相關領導。第十一章其他第六十六條開發(fā)部提交報建結果有弄虛作假行為的，給予責任人降薪、降職直至開除處分。第六十七條所有對外報建資料必須經主管開發(fā)領導（或項目總經理）審核后方可對外使用。第六十八條地區(qū)公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。綜合計劃部于每月底前匯總考核結果，每月5日前經地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）批準后執(zhí)行；考核結果于每月8日前報管理及監(jiān)察中心備案。第六十九條地區(qū)公司員工在規(guī)劃報建、公建配套設置、人防報建等方面對節(jié)約成本做出重大貢獻的，可由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）在月度獎金分配時給予專項獎勵；地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）有重大、特別貢獻的，可向集團申請專項獎勵，具體由管理及監(jiān)察中心審核，并報集團分管領導審批后，再報董事局主席審批。第七十條本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，如有規(guī)定與本辦法不一致的以本辦法為準。第三篇：房地產開發(fā)報建流程(三)房地產開發(fā)報建流程(三)節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。節(jié)能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。哼質量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。施工招投標、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾怼：髞砬蟮婺棠探o受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。啦啦啦，我開始撒嬌。12插曲,來講講目前的宏觀房地產調控恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。當年參與了非常多的房地產政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業(yè)，不是房地產，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。