房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法(編輯修改稿)
2025-05-09 03:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方的義務(wù)，特別是移交場地的時間和應(yīng)提供的有關(guān)該用地的合法有效法律文件，以及必須協(xié)助開發(fā)方完成的工作。第二節(jié) 建設(shè)用地許可證階段第三十三條 建設(shè)用地許可證階段：提交用地選址意見，將有關(guān)開發(fā)的建設(shè)用地提交政府職能部門審批，取得用地選址審批意見后，向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第三十四條 申請規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)階段：在向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，應(yīng)要求設(shè)計部提供項目總平面規(guī)劃方案圖，以及提供投資立項批文，同時申請項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。申請規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)入案后，應(yīng)控制項目整體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃無沖突，爭取所批要點(diǎn)的容積率、建筑密度達(dá)到分區(qū)規(guī)劃的最大值，公建配套指標(biāo)達(dá)到城市規(guī)劃控制指標(biāo)的最小值。第三節(jié) 建設(shè)用地通知書辦理第三十五條 根據(jù)公司的開發(fā)策略，在當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)允許的條件下，盡早辦理建設(shè)用地通知書及其加名、轉(zhuǎn)名手續(xù)。在此之前項目公司或相關(guān)部門應(yīng)提供計劃立項批文、3個月內(nèi)資金證明、開發(fā)資質(zhì)證書或合作合同、合作方同意加、轉(zhuǎn)名意見等。第四節(jié) 征地拆遷階段的管理第三十六條 農(nóng)用地的征地管理 控制征地單價，參考周邊地塊的土地征用標(biāo)準(zhǔn)，地面附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，遷墳的標(biāo)準(zhǔn)。對于無產(chǎn)權(quán)、無報建手續(xù)的地上建筑原則上按最低標(biāo)準(zhǔn)賠償。在與被征地單位簽訂征地協(xié)議并支付首期征地補(bǔ)償款后應(yīng)及時辦妥征地結(jié)案過程中所需的各類征地補(bǔ)償表格的填寫和蓋章等工作,以免以后因用地或付款糾紛等問題延誤征地結(jié)案進(jìn)度?？刂普鞯亟Y(jié)案過程中所需的各類征地補(bǔ)償表格中各項目的填寫，土地類別應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，盡量爭取少交稅費(fèi)。控制農(nóng)用地國有化手續(xù)辦理過程中各項稅費(fèi)的減免工作，耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、土地墾復(fù)金或耕地開墾費(fèi)等可按照有關(guān)政策盡最大可能辦理減或免的手續(xù)?？刂妻r(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)，盡量作掛帳處理，先辦理后續(xù)手續(xù)。第三十七條 拆遷在取得用地通知書后及時辦理征地、交納有關(guān)保證金、管理費(fèi)，保證用地前期的合法性，使公司能及時接管所征用地。拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、或兩者相結(jié)合的方式；產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積以原房屋所有權(quán)證的建筑面積為依據(jù)。拆除房屋附屬物如天井、庭院、花園等，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅予以補(bǔ)償。拆遷前了解該房屋產(chǎn)權(quán)狀況，爭取在土地出讓金評估時予以抵扣面積、降低土地成本。第五節(jié) 出讓金的評估及合同的簽訂第三十八條 評估送案前項目公司或相關(guān)部門應(yīng)提供《教育設(shè)施配套建設(shè)項目協(xié)議書》和白蟻防治合同、合作合同、歷史用地證明或拆遷補(bǔ)償協(xié)議、房地產(chǎn)證等權(quán)屬證明或建委及外經(jīng)委批復(fù)等評估所需文件。第三十九條 盡量爭取先行辦理評估手續(xù)，在用地周邊各項配套未成熟前按自報面積評估，可使評估單價下降。第四十條 爭取以最低調(diào)節(jié)系數(shù)的樓層、最低浮動指標(biāo)及各項優(yōu)惠政策評估地價。第四十四條 出讓金評估完成后，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度需要與當(dāng)?shù)貒敛块T簽定出讓金合同。出讓金合同的付款期限盡量延長。第四十五條 盡量利用當(dāng)?shù)卣呔徖U各期出讓金。不能緩繳的地區(qū)，應(yīng)按照合同規(guī)定繳交出讓金，以免出現(xiàn)違約金或滯納金等問題，給公司造成損失。第六節(jié) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書及國土證的辦理第四十六條 辦理完成耕地核減和農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)，完成出讓金評估、簽訂出讓金合同并按時繳納土地出讓金后可辦理〈建設(shè)用地批準(zhǔn)書〉。第四十七條 爭取在辦理〈建設(shè)用地批準(zhǔn)書〉前先行辦理用地的加、轉(zhuǎn)名手續(xù)。第四十八條 如前期的用地結(jié)案手續(xù)未能及時辦完，爭取通過保證及具結(jié)的形式先行辦理〈建設(shè)用地批準(zhǔn)書〉。第四十九條 國有土地使用證，爭取未繳齊出讓金先辦理整個地塊的〈國有土地使用證〉，或按繳納比例辦理相應(yīng)面積的〈國有土地使用證〉。為爭取時間，可提前先行辦理國土證附圖的測量出圖。第四章 規(guī)劃報批管理第五十條 在規(guī)劃報批之前一個月,應(yīng)根據(jù)項目的銷售計劃、目標(biāo)，配合項目公司,會同銷售部﹑設(shè)計部﹑工程部等相關(guān)部門,制定詳細(xì)可行的開發(fā)建設(shè)計劃,明確規(guī)劃報批各階段的時間安排,壓縮總體報批周期,并報經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子批準(zhǔn)執(zhí)行。制定計劃時應(yīng)考慮到因設(shè)計變更而造成的改圖﹑換圖等不可預(yù)見的情況對報批時間的影響。第五十一條 在各階段報批之前，開發(fā)部負(fù)責(zé)組織設(shè)計部﹑總工室對所報批的圖紙資料進(jìn)行會審，確保其符合政府部門的審批要求。對圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應(yīng)要求設(shè)計部門對圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。第五十二條 設(shè)計方案或施工圖經(jīng)政府審批部門審批后如施工時有修改或變更，出現(xiàn)功能性質(zhì)調(diào)整，面積增加等涉及規(guī)劃驗(yàn)收的情況，設(shè)計部必須及時知會開發(fā)部，對報批圖紙重新申報調(diào)整。影響規(guī)劃驗(yàn)收的重大修改須及時知會開發(fā)部，如開發(fā)部認(rèn)為必要，可召集有關(guān)部門舉行論證會并報地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。第一節(jié) 規(guī)劃報批階段第五十三條 總體規(guī)劃方案報批階段：對需進(jìn)行總平面規(guī)劃報批的項目，應(yīng)配合設(shè)計部核準(zhǔn)地塊坐標(biāo)及各項指標(biāo)，將草案預(yù)先征求市規(guī)劃局意見，并在總平面規(guī)劃入案后及時了解審批初步意見并反饋設(shè)計部，對不利于公司的又有彈性的意見先行做通有關(guān)人員的工作，盡量按公司送審的規(guī)劃方案完成報批手續(xù)。第五十四條 修建性詳規(guī)報批階段：會同設(shè)計部向規(guī)劃局提交項目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文件﹑圖紙﹑磁盤等資料，并配合工程進(jìn)度和銷售要求爭取以最短時間通過審批。第二節(jié) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段第五十五條 建筑設(shè)計方案送審階段：根據(jù)設(shè)計部提供的確認(rèn)方案圖到規(guī)劃部門辦理報批手續(xù)。主要控制好單體建筑的間距及退縮要求，外
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