【文章內容簡介】 識； 入伙前二十天開始，長期執(zhí)行 B、對新入伙物業(yè)的各類設備、設施的進行分類標識； B、新入伙物業(yè)的路牌標識系統、園林綠化標識系統、宣傳欄、布告欄等； B、新入伙物業(yè)的辦公室標識系統以及垃圾收集系統。 正常管理期物業(yè)管理工作計劃 管理 策劃 內容描述 備 注 導入長城管理模式 導入 ISO9001 質量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系，建立核心管理系統； 正 式 入住后 導入各項管理規(guī)章制度； 導入公司物業(yè)管理理念以及運作模式； 導入物業(yè)管理軟件系統； 培訓計 劃全面實施； 管理 體系 完善 定期內部評審 ISO9001（ 20xx 版）質量管理體系、 ISO14000環(huán)境管理體系，確保 「上海瀛通綠地大廈」 管理服務體系處于公司的督導之下； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 完善信息局域網，使 公司總部處于良好的交流狀態(tài)，確保技術資料、工作指令、適時培訓、績效考核等信息流處于暢通狀態(tài)，實現遠程管理； 與數字化 大廈 網站首次推出的設計單位 思源公司合作，結合客戶、開發(fā)商以及物業(yè)管理工作的需要，不斷豐富網站承載內容，使數字化 大廈 的構想及實踐更具有實用性； 完善各類現場文件， VI 識別系統； 建立客戶自助查閱系統； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 建立采購單位與之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。 特約服務系統的建立與實施，全面提升服務質量； 服務 持續(xù) 改進 定期對員工進行服務意識、技能培訓； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動； 全面開展 大廈 文化建設 開展各種形式的物業(yè)宣傳活動，協助制作辦事指南； 管理 達標 創(chuàng)優(yōu)目標的實現方案 智能化管理 保證相關閉路監(jiān)控和消防報警等系統的正常運行； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 保 證相關網絡等系統的正常運行； 管理工作的定期報告內容與計劃 時期 報 告 名 稱 責任人 提交時機 提交頻次 備注 正常管理期 《與 開發(fā)商 溝通會議紀要》 月例會后 每月一份 《與 開發(fā)商 溝通報告》 每季度末 每季度一 份 《年度工作計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《工作報告》 季度末 每季一份 《維修基金年度使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 正常管理期 《年度物料使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度 工程改造計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度收支預算書》 年底提交下一年度 每年一份 《物業(yè)管理費收支報表》 每季度末 每季一份 制度的建立與管理 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。 健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu) 質服務的依據，在日常物業(yè)管理實務運行中她既是物業(yè)管理的保障，也是實施物業(yè)的準則。我司編制的管理體系包括了管理服務的全部內容，將全面導入 大廈 的管理服務并嚴格執(zhí)行，以充分體現 我們 服務管理的標準化。 限于篇幅，我們僅作 一項（流程資源） 管理規(guī)章制度的 舉例說明，其它 管理規(guī)章制度 以 目錄摘錄的形式提供，關于公司和分公司層面的管理制度也在其中，主要目的是全面展示我司的管理體系 。 ★ 深圳市 我們 管理股份有限公司 設施與設備管理 編號： PM080114 作業(yè)指導書 版號 /改次： B/1 發(fā)布區(qū)域： DS 電梯維護保養(yǎng) 第 1 頁 共 2 頁 密級： D 1． 0 適用范圍 適用于 公司 各 大廈 的電梯系統。 2． 0 電梯保養(yǎng) 2． 1電梯保養(yǎng)分為半月檢、季檢、年檢。 2． 2 電梯保養(yǎng)委托電梯維保專業(yè)公司進行，分包方 必須 具備勞動局頒發(fā)的資質證書，并且 必須 通 ISO9000 質量管理體系認證。 2． 3 保養(yǎng)內容 必須 符合勞動局相關的要求，電梯運行 必須 有年檢合格證書，并證書在有效期內。 2． 4 管理處 應當 每半月依據《電梯周檢表》的內容對外包方的電梯半月保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 5 管理處 應當 每季度依據《電梯季檢表》的內容對外包方的電梯每季度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 6 管理處 應當 每年度依據所在區(qū)域勞動安全部門的《 上海市 電梯定期檢驗記錄》的 內容對外包方的電梯每年度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 7電梯進 行檢修（含緊急搶修和例行保養(yǎng)）時，管理處 應當 派人到現場確認。 2． 8每半月管理處 應當 在《 上海市 特種設備質量安全檢測所 .上海市 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》上簽字確認和存檔。 3． 0 工作標準 序號 工作標準 標準類別 嚴重 一般 輕微 1 全年無電梯保養(yǎng)不到位引起的系統停機，困人現象。 √ 2 電梯因故困人，在 15 分鐘內解救。 √ 3 對分包方監(jiān)管有效，不發(fā)生未按時保養(yǎng)、維修或不符合合同要求的現象。 √ 4． 0 文件使用 4． 1掌握職位： 分包方技術人員、管理處技術人 員。 4． 2熟悉職位： 管理處經理、管理處經理助理 。 4． 3了解職位： 分公司物業(yè)管理部職員 。 5． 0 支持性文件 5． 1《電梯周檢表》（見外包方） 5． 2《電梯季檢表》（見外包方） 5． 3《 上海市 電梯定期檢驗記錄》 5． 4《 上海市 特種設備質量安全檢測所 . 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》 編制：物業(yè)管理部 審核：梁志軍 批準：梁志軍 發(fā)布日期： 20xx/09/30 ★ B. 管理規(guī)章制度目錄 （包括但不限于以下內容） （ a）管理綱要（ MP）目錄 模 塊 編 號 名 稱 MP00 公司宣言 體系與體系文件（ MP01） MP01— 01 批準頁 MP01— 02 管理體系 — 運營體系 MP01— 03 管理體系 — 體系文件 MP01— 04 管理體系 — 管理綱要 MP01— 05 管理體系 — 體系文件控制 MP01— 06 管理體系 — 記錄控制 管理與管理綱要（ MP02） MP02— 01 管理職責 — 管理承諾 MP02— 02 管理職責 — 相關方需求和期望 MP02— 03 管理職責 — 質量、環(huán)境、安全方針 MP02— 04 管理職責 — 策劃 MP02— 05 管理職責 — 職責和權限 MP02— 06 管理職責 — 管理者代表 MP02— 07 管理職責 — 溝通 MP02— 08 管理職責 管理評審 MP02— 09 資源管理 — 資源提供 MP02— 10 資源管理 — 人力資源 MP02— 11 資源管理 — 設施及環(huán)境 MP02— 12 資源管理 — 信息管理 MP02— 13 資源管理 — 供方及合作 關系 MP02— 14 資源管理 — 自然資源和財務資源 MP02— 15 服務實現 — 實現過程策劃 MP02— 16 服務實現 — 與相關方有關過程 MP02— 17 服務實現 — 采購 MP02— 18 服務實現 — 服務提供控制 MP02— 19 服務實現 — 過程確認 MP02— 20 服務實現 — 標識及其他控制 MP02— 21 服務實現 — 測量和監(jiān)視裝置控制 MP02— 22 測量、分析和改進 — 通用指南 MP02— 23 測量、分析和改進 — 體系業(yè)績測量 MP02— 24 測量、分析和改進 — 內部審核 MP02— 25 測量、分析和改進 — 服務過程監(jiān)控 MP02— 26 測量、分析和改進 — 服務產品監(jiān)控 MP02— 27 測量、分析和改進 — 不合格控制 MP02— 28 測量、分析和改進 — 數據分析 MP02— 29 測量、分析和改進 — 持續(xù)改進 MP02— 30 測量、分析和改進 — 糾正措施 MP02— 31 測量、分析和改進 — 損失的預防 行動與行動綱領（ MP03） MP03— 01 行政資源行動綱領 MP03— 02 人務資源行動綱領 MP03— 03 流程資源行動綱領 MP03— 04 客戶 資源行動綱領 MP03— 05 財務資源行動綱領 （ b）流程資源（ PM）目錄 模塊 程序文件 作業(yè)指導書 編號 名 稱 編號 名 稱 前期與入伙 管理 （ PM01） PM0101 前期介入管理程序 PM010101 前期特約服務作業(yè)指導書 PM010102 物業(yè)建議作業(yè)指導書 PM010103 分公司籌建作業(yè)指導書 PM010104 前期外部關系管理作業(yè)指導書 PM0102 接管驗收程序 PM010201 接管驗收作業(yè)指導書 PM010202 樓宇資料移交作業(yè)指導書 PM0104 裝修管理程序 PM010401 裝修審批要點編制要求 PM010402 裝修管理作業(yè)指導書 PM0105 保修管理程序 PM010501 保修管理作業(yè)指導書 秩序維護員 與車管 服務(PM02) PM0201 秩序維護 服務管理程序 PM020101 大堂崗服務作業(yè)指導書 PM020102 巡邏崗服務作業(yè)指導書 PM020103 車場崗服務作業(yè)指導書 PM020104 秩序 維護 員服飾配置作業(yè)指導書 PM020105 秩序維護員 器材配置作業(yè)指導書 PM020106 內務管理作業(yè)指導書 PM020107 秩序維護 員交接班作業(yè)指導書 PM020108 緊急集合作業(yè)指導書 PM020109 布防作業(yè)指導書 PM020110 防火作業(yè)指導書 PM020111 常見公共秩序問題處理作業(yè)指導書 PM020112 突發(fā)事件處理作業(yè)指導書 PM020113 秩序維護 員禮儀標準 PM020114 秩序維護 員禁令 PM020115 停車場責任險報險作業(yè)指導書 PM020116 控制中心管理作業(yè)指導書 PM020117 滅火應急方案制定作業(yè)指導書 PM020118 重點部位安全管理規(guī)程 PM020119 辦公室安全管理規(guī)程 PM020120 消防安全檢查規(guī)程 PM020121 安全隱患整改規(guī)程 PM020122 會議安全管理規(guī)程 PM020123 職業(yè)健康安全管理方案控制程序 PM020124 職業(yè)健康安全管理方案 PM020125 消防演習規(guī)程 PM020126 經理崗位工作規(guī)程 PM020127 主管崗位工作規(guī)程 PM020128 大堂崗位工作規(guī)程 PM020129 車場巡邏崗位工作規(guī)程 PM020130 員工通道崗位工作規(guī)程 PM020131 監(jiān)控中心崗位工作規(guī)程 PM020132 巡邏崗位工作規(guī)程 PM020133 大門崗位工作規(guī)程 PM020134 車場收費崗位工作規(guī)程 PM020135 巡更管理規(guī)程 PM020136 安全會議管理規(guī)程 PM020137 對講機使用管理規(guī)程 PM020138 鑰匙使用管理規(guī)程 PM020139 對派發(fā) 傳單、物業(yè)內亂竄人員 處理規(guī)程 PM020140 重要賓客及會議接待安全保衛(wèi)規(guī)程 PM020141 施工現場安全管理規(guī)程 服務 提供(PM03) PM0301 客戶服務程序 PM030101 投訴受理作業(yè)指導書 PM030102 咨詢、建議受理作業(yè)指導書 PM030103 其它事務受理作業(yè)指導書 PM030104 《答客問》標準 PM030105 客戶助理禮儀標準 PM030106 電話接聽禮儀標準 PM030107 客戶禁令 PM030108 客戶中心環(huán)境標準 PM030109 客戶助理值班作業(yè)指導書 PM030110 報修受理作業(yè)指導書 PM030111 客戶檔案管理作業(yè)指導書 PM030112 車位租賃受理作業(yè)指導書 PM030113 客戶關系管理軟件作業(yè)指導書 PM030114 代收代付和公共水、電抄表及報表管理作業(yè)指導書 PM030115 水、電表抄報作業(yè)指導書 服務 供方 管理(PM04) PM0401 物料管理程序 PM040101 物料管理作業(yè)指導書 PM0402 服