【文章內(nèi)容簡介】 ，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內(nèi)容?！秴f(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協(xié)議》時，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給傅言誠查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內(nèi)。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣房。一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產(chǎn)系家庭共有財產(chǎn)，在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財產(chǎn)所有權(quán)，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及在共有關(guān)系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財產(chǎn)一般應(yīng)認定無效的司法解釋，認定該《協(xié)議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過程中均有過錯，應(yīng)各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應(yīng)當適用《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據(jù)此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應(yīng)由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決。二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元。三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。一、本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)權(quán)利人同意或者授權(quán)，任何形式的房屋買賣均是無效。二、二審法院判決書中認定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無效已經(jīng)嚴重違反了民法通則、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據(jù)。被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應(yīng)予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個平等主體的真實意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。二、周兵一家的違約行為導致其經(jīng)濟損失300萬元。包括：40萬元已付定金的利息及其投資收益。向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息。投資期間可得利益損失。訴訟費用及往返的各種開支3萬元。三、周兵一家應(yīng)當按《協(xié)議》向其支付違約金100萬元。另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協(xié)議》上甲方。處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協(xié)議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。本案再審爭議的焦點是：一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?二、雙方的過錯及責任應(yīng)如何認定和承擔?本院依據(jù)查明的案件事實及相關(guān)法律規(guī)定逐一評判如下：一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協(xié)議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營形式為周兵等二人為經(jīng)營者的家庭共同經(jīng)營模式。雙方簽定《協(xié)議》的地點是在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調(diào)取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營者的家庭經(jīng)營模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的。其認為此印章代表了周兵全家的意愿。能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關(guān)系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協(xié)議》并不是簡單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過了一段時間的協(xié)商議價的過程。《協(xié)議》的內(nèi)容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關(guān)法律規(guī)定。基于以上查明的事實，對傅言城?！按_有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產(chǎn)”的主張，本院予以采信?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉(zhuǎn)讓的涉訴房產(chǎn)為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據(jù)此，本院認為應(yīng)認定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協(xié)議》，但不能因此而否認買賣協(xié)議的效力。關(guān)于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結(jié)果與本案的事實認定沒有直接的因果關(guān)系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。二、雙方的過錯及責任應(yīng)如何認定和承擔?雙方簽訂《協(xié)議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協(xié)議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產(chǎn)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務(wù)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔由此產(chǎn)生的法律責任。據(jù)此，周兵申請再審認為。其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據(jù)。的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。綜上，原判適用法律及說理不當，再審應(yīng)予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。本判決為終審判決。若負有義務(wù)