【正文】 （房屋買賣合同糾紛）一、案例背景王某與甲房地產公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購單，約定王某意愿購買甲房地產公司開發(fā)的A小區(qū)一戶房屋，并向甲房地產公司交納2萬元定金，該定購單未寫明房屋價格，甲公司銷售人員口頭承諾價格將不超過6300元/平方米，但該項目正式開盤后，王某被告之房屋單價為6700元/平方米，王某認為價格超出個人的承受能力，拒絕購買，要求甲公司退還2萬元定金；甲公司認為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項不應退還；雙方訴至法院。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。訴訟費用及往返的各種開支3萬元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。我國實行建筑工程質量保修制度。2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元?！蹲≌こ藤|量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標準。隨后，南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定，認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產生滲漏的直接原因。[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復整改所需的費用。2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫?！眳⒄赵摋l規(guī)定，只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的，則可以認定存在質量缺陷。所以，原告向被告主張權利有法律規(guī)定上的依據(jù)。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產權證》、《土地使用權證》。一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。其認為此印章代表了周兵全家的意愿。的主張及理由不成立，本院不予支持。協(xié)議簽訂當日，原告向被告支付了2萬元購房定金?，F(xiàn)原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元。但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協(xié)議書》尚未解除的情況下，將房屋轉讓給他人，上訴人黃成建已構成違約，應承擔違約責任。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產權證明，原告當日并未向被告交付剩余購房款。綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。《協(xié)議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權?！秴f(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。注：《中華人民共和國最高人民法院公報》，2010年第11期（總第169期），第3843頁。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。根據(jù)質量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質量負責，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收，由勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質量合格文件后，方可交付使用。2007年12月11日，南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結論為：水景灣10號樓A室產生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結構安全沒有影響，但嚴重影響觀瞻和使用功能。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查，符合國家強制性標準及規(guī)范的要求。原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進行了精裝修。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請求駁回原告的訴訟請求。防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當溫差較大時，房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質量合格的理由，不予采納。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。）云南省高級人民法院 民 事 判 決 書(2013)云高民再終字第32號申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。據(jù)此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產，從而認定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息。基于以上查明的事實，對傅言城。若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。上訴人于