【文章內(nèi)容簡介】 ，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。本通知自發(fā)布之日起實施。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。A房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。對項目進(jìn)行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達(dá)成一致后簽署合作計劃?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤椖炕鸸?，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊對項目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級市。規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。融資金額：1億以上。1融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？ A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金，結(jié)構(gòu)化固定收益基金，主動型基金，完全主動型基金，城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅* 基金方總收益的計算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費(fèi)用）* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營。完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費(fèi)用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運(yùn)作過程支持，保障基金投資項目的成功。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。我們在進(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：土地抵押貸款申請書土地抵押貸款申請書(精選多篇)土地抵押貸款即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關(guān)聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項目前期運(yùn)作。抵押率不超過土地評估價的50％，年利率要求至少7％。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項目融資做抵押。土地抵押貸款所需資料：公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；財務(wù)資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細(xì)借款人主體經(jīng)營情況介紹土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告公司實際所有人身份證復(fù)印件及個人簡歷土地抵押貸款流程 , 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。目錄土地抵押亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá), 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,等待銀行、土地證變更手續(xù)變更申請法人身份證股東會決議變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證工商局變更通知書代理人身份證二、土地登記抵押手續(xù)抵押申請土地證復(fù)印件3法人身份證土地評估報告雙方抵押合同代碼證復(fù)印件代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證三、注銷登記注銷申請法人身份證還款證明他項權(quán)利證書營業(yè)執(zhí)照、代碼證代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險的討論，以及防范風(fēng)險的對策。