【文章內(nèi)容簡介】 ， 計劃到 2021 年貴港市域城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到 489 萬人，非農(nóng)人口規(guī)模將達到 171 萬人，至 2021 年規(guī)劃中心城區(qū)人口規(guī)?？蛇_ 48 萬，城鎮(zhèn)化水平達 35％，城鎮(zhèn)個數(shù)達61 個。 按照常住人口規(guī)模 2021年市域城鎮(zhèn)可分為五個等級： 45萬以上，廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 貴港中心城區(qū)； 20～ 40 萬，桂平、平南； 5～ 10 萬，金田、江口、大安等； 2～ 5 萬，木格、東龍、東津等以及 2 萬以下，五里，中里、新塘等。 二、貴港市房地產(chǎn)市場研究 房供求量對比 20212021年貴港市商品房供求對比（平米）020210040000060000080000010000001202100供應(yīng)面積 銷售面積供應(yīng)面積 509194 992719 1019864銷售面積 438420 788973 9079472021 2021 2021 從上圖可以看到， 20212021 年貴港市的房屋供應(yīng)及銷售面積呈現(xiàn)跳躍式增長，特別是 2021 年，商品房銷售面積漲幅達到了 80%，整個貴港市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出市場需求強勁的態(tài)勢 。 從供求對比分析我們可以看到，貴港市歷年來供求關(guān)系一直呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)，供過于求的態(tài)勢明顯，雖然 0506 年供求面積均有所增漲，但供求不平衡的狀態(tài)依然存在。 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2021 年貴港市各類物業(yè)供求對比0102030405060708090住宅 商業(yè) 辦公供應(yīng) 消化 從 2021 年，在國家宏觀調(diào)控政策下，各類物業(yè)依然取得穩(wěn)步增長。住宅、商業(yè)供需 強勁，而辦公類物業(yè)方面，由于貴港市整體發(fā)展起步較晚，辦公類物業(yè)的供求量目前均處于較低水平。 價格分析 貴港市 2021 年 2021 年商品房銷售價格表 內(nèi)容 年份 銷售均價（元） 住宅銷售均價（元） 商業(yè)用房銷售均價（元） 辦公樓銷售均價（元） 2021 1484 1278 2456 2500 2021 1478 1326 1910 —— 2021 1751 1551 2526 1022 貴港市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，近年來隨著貴港市城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，以及市區(qū)舊城改造、新區(qū)住宅建設(shè)的開發(fā)等市 政規(guī)劃的帶動下，居民對商品房的需求量不斷擴大，貴港房地產(chǎn)市場價格也在日益增多廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 的房地產(chǎn)項目帶動下，呈現(xiàn)“價升量漲”的態(tài)勢。 2021 年商品房整體銷售均價為 1751 元 /㎡，較前期有較大程度的提升，其中商業(yè)物業(yè)價格較上年提升 32%，達到 2526 元 /㎡。 近幾 年 來，在政府大力的招商引資的帶動下， 貴港市 經(jīng)濟發(fā)展平均增 長 率高達 12％，帶動房地產(chǎn)市場突飛猛進 同時也吸引了許多外地的先進和開發(fā)理念，整體市場開始步入正軌。 其房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點： ? 南北發(fā)展不平衡， 房地產(chǎn)整體發(fā)展重心向北，新區(qū)以及 中心舊城改造成為開發(fā)熱點。 近年來，在市政府的不斷支持下，北面新區(qū)的環(huán)境日新月異，許多新增項目也集中于新區(qū)，房地產(chǎn)整體向北發(fā)展的趨勢明顯，而市中心新增項目多為舊城改造，由于大多地段優(yōu)勢明顯，同樣具有較強競爭力，南面則發(fā)展緩慢。 ? 消費觀念改變， 房地產(chǎn)開發(fā) 品質(zhì)升級。 以往產(chǎn)品開發(fā)基本以小規(guī)模的 “ 占天占地 ” 的商住樓為主， 社區(qū)環(huán)境欠缺樓盤的綠化、公建配套、公共空間等人性化考慮。而隨著 國內(nèi)區(qū)外實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)的加盟， 以及本 地房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，滋生 了 許多 先進的管理開發(fā)理念， 提升 了人們的住房觀念，使貴港房地產(chǎn)開發(fā)進入 了一個全新的階段， 項目品質(zhì)也不斷升級，出現(xiàn)許多大型居住社區(qū) 及商業(yè)項目 。 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，投資潛力 不斷增強 。 近年來，貴港市商業(yè)物業(yè)發(fā)展形勢喜人，由于其交通及地理位置優(yōu)勢明顯，在“玉貴走廊” 戰(zhàn)略的實施以及西江產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的帶動下 ，市場上出現(xiàn)了如巨星商廈、貴港國際生活港、華隆商業(yè)廣場等許多商業(yè)地產(chǎn)項目，且已有夢之島百貨、南寧百貨、蘇寧電器等大型商家云集于此，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，居民投資意識不斷增強，商業(yè)市場的發(fā)展迎來了更為廣 闊的空間 。 ? 商品房價格水平較低，存在一定價格拉升空間。 目前貴港市的商品房價格與廣西其它城 市相比還處于較低水平，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展， 城市地位的提升， 基礎(chǔ)設(shè)施的完善， 未來 房地產(chǎn)價格將還具有一定的拉升空間。 ? 本地消費占主流 ，周邊縣市客源為補充 。 目前市場上的項目基本以滿足本地 的需求為主，隨著人們生活水平的提升，城市影響力的增強，也吸引著許多周邊縣市 的消費群 體到貴港購房。 趨勢一：政策支持房產(chǎn)市場開發(fā)，注重城市整體規(guī)劃，市場趨向規(guī)范化。 市政加大舊城改造及新區(qū)住宅建設(shè)，規(guī)劃八大組團配合城市總體發(fā)展，完善道路網(wǎng)絡(luò)，注重水運，公路，鐵路聯(lián)運體系的形成，組成以西環(huán)，南環(huán)，城市公 交線路為主的放射狀交通干道的道路骨架系統(tǒng)，廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 給地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展以大力支持。 趨勢二：城北新區(qū)將成為貴港市地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)區(qū)域。 城北新區(qū)位于貴港重點發(fā)展的北部，擁有貴港市新行政中心、新世紀廣場、會展中心等市政建設(shè)，其它還有許多公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施正日益完善。城北新區(qū)享有高檔樓盤的開發(fā)區(qū)位，深 得市民的追捧，是貴港房地產(chǎn)開發(fā)的重點。而位于 舊城中心及東湖一帶，獨特的地位優(yōu)勢也將形成強有力的競爭。 趨勢三：外地開發(fā)商逐漸增多，不斷引入新開發(fā)理念，相互競爭愈發(fā)激烈。 由于目前貴港市的房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，大部分開發(fā)商都 追求短期的利益，忽略居住環(huán)境的營造，缺少社區(qū)的配套設(shè)施及產(chǎn)品方面的研究，而隨著一些外地知名開發(fā)商的進駐，必定會產(chǎn)生激烈的競爭，一些新的開發(fā)理念及新的營銷理念將會被引入進來。 趨勢四：政策及市場的加壓，開發(fā)市場將面臨新一輪的盤整 。 隨著貴港市地產(chǎn)市場的逐步升溫，競爭壓力日益增大，外加上國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，實力稍差的開發(fā)商將會面臨淘汰，而那些實力雄厚的，注重企業(yè)形象，時刻把握市場，滿足市場需求的開發(fā)商將成為貴港市房產(chǎn)市場的弄潮兒。 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 三、商業(yè)市場分析 貴港市城鎮(zhèn)居民收入 支出比 貴港市城鎮(zhèn)居民收入支出比62097642893846335306 579502021400060008000100002021年 2021年 2021年人均可支配收入 人均消費支出 2021 年以來，貴港市居民人均可支配收入不斷上升，至 2021 年，人均可支配收入達到 8938 元，居民消費力不斷增強。 其中，工薪收入所占比例最大， 居民人均工薪收入達 元，占個人總收入的%， 比 2021 年人均工薪收入增加了 476 元；人均借貸收入達 元，占總收入的 %，排第二；轉(zhuǎn)移性收入占總收入的 18%，排第三； 經(jīng)營收入占總收入的 %， 排位第四。 說明居民整體收入水平不斷提升，但大部分來自工薪收入，其次是借貸收入 ，經(jīng)營性收入水平尚處在相對較低的水平，居民消費力增長受到一定限制。 在支出方面， 2021 年 貴港 市城鎮(zhèn)居民平均消費支出達 元。其中， 食品消費支出占 %，服務(wù)性消費支出占 %，居住消費支出占 %，教育文化娛樂服務(wù)支出占 %，衣著消費占廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 %；醫(yī)療保健消費支出占 %。 除居住消費支出外，貴港市居民在食品、服務(wù)性以及教育文化娛樂方面的支出所占比較大 。 社會消費品零售總額 貴港市社會消費品零售總額（億元）2021 2021 2021 2021 2021 2021 2 0 0 7 年1 8月%%%%%%%%%%總量 增速 貴港市消費市場快速發(fā)展 ,06 年全市社會消費品零售總額突破一百億元大關(guān)。 07 年 18 月全市社會消費品零售總額達到 億元，同比增長 %,保持較快的增長速度。 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 商業(yè)從業(yè)人口（年末數(shù)） 貴港市商業(yè)從業(yè)人口（年末數(shù)：人）127024130051100000110000120210130000140000住宿和餐飲業(yè) 18887 12340批發(fā)和零售業(yè) 111164 1146842021年 2021年 貴港市處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，在加速第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大對第三產(chǎn)業(yè)的扶持力度，商業(yè)發(fā)展較快，其中批發(fā)和零售業(yè)從業(yè)人口較往年有所增長。 發(fā)展規(guī)劃 貴港市商業(yè)近期規(guī)劃布局（ 20212021） 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 1）市級中心 對于舊城區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點 ，規(guī)劃予與有層次的改建保留。結(jié)合中心城區(qū)濱江綠化步行街建設(shè)工程和舊城風(fēng)貌保護， 將人民路、和平路地塊、東湖周圍劃為商業(yè)街區(qū)，沿街的底層建筑作商業(yè)； 保留原有的建設(shè)路、江北大道中段、解放路、和平路等商業(yè)街， 把江北大道中段、東湖周圍培育成為娛樂購物中心；結(jié)合舊城改造，建設(shè)若干規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)設(shè)施，使原有舊城區(qū)形成具有桂東南地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 沿金港大道、中山路設(shè)置上規(guī)模的金融、商業(yè)機構(gòu)，在金港大道沿路建設(shè)規(guī)模較大、層次比較高的專業(yè)市場，形成物流帶，并積極發(fā) 商業(yè)金融用地 廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 展商業(yè)用地，建起以城市商貿(mào)辦公為主的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū) ，特別在近金港大道與中山路交叉處集中發(fā)展。 沿迎賓大道布置大型商業(yè)帶、辦公、金融機構(gòu)，以迎賓大道為軸線帶動整個城西區(qū)發(fā)展，豎立貴港門戶形象。 （ 2）組團中心 在城市組團適當位置設(shè)置若干商業(yè)服務(wù)設(shè)施，這些組團是城西組團、新港組團、城北組團、西江組團、江南組團、八塘組團、糖城組團。在老城組團的西側(cè)設(shè)置適量商業(yè)服務(wù)設(shè)施。組團中心是為各組團生活服務(wù)，方便居民生活。 （ 3）市場 增加市場中介組織能力，建好各種綜合市場，繼續(xù)發(fā)展各類專業(yè)市場。保留現(xiàn)有的 15 個市場。按 萬人設(shè)置一生活性綜合市場，近期新建 10 個，規(guī)劃期 內(nèi)共新建 35 個。 近期共規(guī)劃商業(yè)用地 公頃，新增建設(shè)用地 公頃。 貴港市商業(yè)發(fā)展面臨的機遇 ? 經(jīng)濟發(fā)展、 人口增長 將擴張市區(qū)商業(yè)發(fā)展空間 在實施廣西東靠西聯(lián)略，“玉貴走廊”等城市發(fā)展策略的引導(dǎo)下，貴港市積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使眾多大型工業(yè)企業(yè)落戶貴港，加速貴港市經(jīng)濟發(fā)展步伐。隨著城市框架逐漸拉開，城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，帶動城區(qū)人口增長。根據(jù)《貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》， 2021廣西貴港市廣匯東湖開發(fā)項目 啟動區(qū)商業(yè)定位策劃案 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07558351359