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蘇州世景國際商業(yè)項目策劃案(編輯修改稿)

2025-04-05 01:45 本頁面
 

【文章內容簡介】 項目的地段,規(guī)模與設計特點,我們對于商務部份的定位就是:中央商務區(qū) 1,商務港:蘇州首個 4A 級寫字樓 2,酒店公寓:蘇州首個 4 星級酒店公寓 三、世景的無限優(yōu)勢 透過世景創(chuàng)新的服務,令企業(yè)都可盡享無限優(yōu)勢: 對世景的實際使用者而言:可大幅節(jié)省辦公室成本開支。毋須任何前期資本投入,亦不必為未 被使用的空間支付任何費用。只需按實際需要,隨時都可選擇擴充、縮小辦公空間,免卻長期租約的約束,靈活配置辦公用物業(yè):一頁簡單合約配合完善的支援服務,有效節(jié)省物色理想辦公室所需時間與精力,讓企業(yè)營運盡在掌握。世景會為入住企業(yè)妥備一切:由進入世景辦公室的一刻開始,即可享用世界級資訊科技及硬件設備,傲然掌握分秒,確保時刻盡攬最優(yōu)越商機。 對世景初始投資者而言:在與國際接軌的經營模式下,所帶來的是高額而又穩(wěn)定投資回報,與目前習慣的商鋪、寫字樓、住宅投資不同,由于世景在采用類似于星級酒店的經營模式,迎合靈活辦公的國 際趨勢,同時亦在最大程度上通過自身硬件降低企業(yè)辦公成本,從而獲得最大的入主效率和投資回報。 對使用世景經商者而言:經商關鍵莫過于企劃及財務管理。若開支可準確計算及可將所有隱藏成本統(tǒng)統(tǒng)刪除,業(yè)務已穩(wěn)步踏上成功軌道。 對在世景中的公司而言 : 無論創(chuàng)立一所新公司還是,擴充營運規(guī)?;驅⑵煜罗k公物業(yè)增至最大化,世景都可為之效勞。世景擁有無限彈性,可按實際需要隨時擴充或縮減營運規(guī)模,從容迎接每個挑戰(zhàn),盡掌勝算。 四、項目定位優(yōu)勢的建立基礎 經營策略: 經營哲學:顧客至上。 服務宗旨:以合理售價及租金為顧客 提供完善而優(yōu)質的商務服務。 優(yōu)質服務:引進世界流行的商務服務概念,建筑設計注重擁有更廣闊的空間,并揉合舒適光線,為顧客提供一個舒適的商務環(huán)境。 高效營運系統(tǒng):充分利用星級酒店管理系統(tǒng)及國外先進的商務服務系統(tǒng),加快回應顧客的需要,降低成本,提高營運效率。 競爭優(yōu)勢: 世景國際的核心競爭力來自其三部分功能的相互依賴,共同形成對外部強大的商務輻射能力 首先,立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分,以經營品牌、電訊和數碼科技等時尚商務產品,將項目與周邊商業(yè)、賓館、金融、通訊及娛樂產業(yè)進行嫁接,共同形成進行商 務活動的區(qū)域環(huán)境。 其次,是世景酒店式投資公寓的出現,與臨近兩家四星級酒店遙相呼應,為商務人士提供更 12 完善的服務,同時通過對甲級寫字樓的前期炒做,傲顯酒店式公寓所蘊涵的商機。 第三,是世景甲級寫字樓強勢登場,以其獨樹一幟的經營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設施,通過高檔的形象及相對低廉的租金,將蘇州蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞?、企業(yè)及商家聚集在一起,共同組成項目內部的商務環(huán)境。 最后,在項目內部形成商業(yè)、寫字樓與酒店公寓商務鏈的基礎上,與周邊大環(huán)境進行全面接軌,以本項目為標志共同推進蘇州中央商務區(qū)的全面成熟。 這就是我們項目的最大競爭優(yōu)勢: 完善全面內部商務功能,依托周邊環(huán)境共同組成 —— 商務活動生態(tài)鏈 前景展望: 周到貼心的服務,優(yōu)雅舒適的商務環(huán)境,必將成為引領本地區(qū)商務潮流,極大程度的引導城市功能格局的國際化進程。同時本項目引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經驗,形成獨具特色的商業(yè)文化,為市民提供高品質的商品和服務,有助于提升整體商業(yè)水平,對促進商貿發(fā)展、填補商貿空白、優(yōu)化商貿行業(yè)結構、改善購物環(huán)境和居民生活質量都具有 重要意義。 五、目標客戶群所定及分析 目標客戶群定位: 本案的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大部分。隱性目標客戶群是針對項目本身的氛圍與形象以及服務配套的好話、獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地,以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案來經營的大大小小的各類型商家、公司、企業(yè)及投資者。 目標客戶群描述: 隱性目標客戶群: 這部分主要描述的是進入項目購物、娛樂、商務及辦公的人流,應該包括各種各樣的人:省內省外的人、商 務活動者、本地人等,而且本案要達到的目的是,使來過本案的人都能成為回頭客、熟客,是顯性目標客戶進入的前期和基礎。 省內(市內)人流使其成為熟客、成為其來本地進行商務活動的首選地點 省外人流來到蘇州必到的首選地點 本地人使其認知到這是蘇州市 CBD 的一個最重要標志性商務中心及最值得到的購物地點 顯性 從目前掌握的市場情況來看, 蘇州市寫字樓的租金價格比較平穩(wěn),投資回報率較低,缺乏投資者關注,而中、小型公司因為經濟實力有限,多以租賃為主,購買意向不強;而高檔寫字樓供應量較大,如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉 島、眾成商城等項目,規(guī)模都比較大。同時這些高檔寫字樓租賃情況不理想,中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可; 對于商業(yè)房地產市場,開發(fā)商、銷售商規(guī)模、水平良莠不齊,競爭多處在較低層次;沿街營業(yè)房從設計到銷售同質化現象嚴重;市場定位準確、商業(yè)氛圍濃的項目銷售依然良好。 由此可以看出,本案顯性目標客戶群主要由:國內外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)、中小型企業(yè)、品牌經銷商、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經營者、投資者組成。 A、國內外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè) 13 鑒于展示已有企業(yè)文化及經濟實力的需要,力圖在市區(qū)內最核心、最具標志的物業(yè)中建立自己的辦公場所,以確定企業(yè)形象 B、中小型企業(yè) 經過一段時間發(fā)展的公司,雖然有了一定的經濟實力,但是由于業(yè)務的特殊性,并不愿意太快擴展隊伍,而寧愿保持非常精簡的人員配置。這些公司一直以來都在租用小面積的辦公間,也許是老式寫字樓的一間,也許是酒店的一個房間。然而,隨著時代的發(fā)展,高科技企業(yè)的興起,經營形式的增多,這些小企業(yè)已經發(fā)生了微妙的變化。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個國際化的公司,他們有一定的資金量,注重企業(yè)形象, C、品牌經銷商 此類商家是屬于龐大的連鎖經營的專業(yè)集團,其實力、資金較為雄厚,其進入本案 一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐,其經營貨品檔次高,價格中等以上,類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。 該類知名品牌商家進入,有利于本案檔次定位的提高,使整體的形象更佳。 D、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經營者 此類型商家的規(guī)模有中型,也有小型,有集團經營也有小型公司經營,有效填補了城內真正將購物、商務、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。 E、投資者 投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶,本案作為蘇州著名企業(yè)、知名品牌聚集地及傳統(tǒng)商業(yè)經營地,將達到提升物業(yè)檔次的重要作用。同時穩(wěn)定的商務 客源也可最大程度的支持其投資信心。 第三章 項目整體組合營銷策略報告 一、 項目總體整合營銷策略 營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導下的計謀與謀略,它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定,是對營銷戰(zhàn)略的進一步細化,但自身也是極為豐富多彩的,是可以對戰(zhàn)略進行創(chuàng)造性的發(fā)揮的,從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿,最終得以完美的實現。內容如下: 1、傳播形式的重點是創(chuàng)新性活動 以少而精為原則,適當打一些戶外廣告、車體廣告、報紙廣告、電視廣告、網絡廣告,把重點放在公益性、公關性、文化性的活動廣告上,形成強大的口碑廣告。 活動必須 有所創(chuàng)新,有時需要大創(chuàng)新,這是必須堅持的一個原則,平庸無為的活動寧愿不搞。 許多創(chuàng)新型公關文化活動的原則爭取以最小的投入獲得最大的效果。 把握好市場推廣的節(jié)奏感 這些年的這方面的教訓太多太深刻了,那種開盤初期火爆不久便門可羅雀的經營景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結果。這方面一定從顧客心理和市場實際出發(fā),以追求長期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則,精心策劃營銷階段,寧可先稍低潮一點而逐漸掀起一波波新的高潮,也不可一下子耗盡了競爭力的精華,最后不得善終。 組合營銷,環(huán)環(huán)相扣 項目整體銷售成功的關鍵在于,各功能組合所形成的內部商務鏈及與外部環(huán)境的融合,因此無論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結合,以整體商務環(huán)境做推廣營銷的基礎。 明確堅定的經營思路 在統(tǒng)一規(guī)劃設計、經營整體策劃、經營與管理相結合的前提下(經法律合同認定,不準 14 隨意變更)將項目全部出售,然后統(tǒng)一進行物業(yè)經營管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來進行管理,以保持經營的連續(xù)性、整體性、長期性和雙贏性。 實行銷售合同條款限制 對購房者施于嚴格的合同條款限制是有必要的,這也是許多商鋪銷售教訓所告訴我們的真理。應該規(guī)定,購買者在用途限定的區(qū)域內只能進行相應內容的經營,不得亂來。 慎重承諾,有諾必踐 不要輕易作承諾,尤其不要作過多的、過頭的承諾,因為這只會圖一時快意而埋下可能的隱患(數十萬平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕),盡量只作做得到的進行承諾。但一旦承諾了的就應該做到,有時多付出一些代價也是必要的。 二、總體操盤計劃、步驟 按照最優(yōu)組合,順序如下: 第一階段:商業(yè)部分( 2021 年 4 月 — 6 月) 步驟一:首推二樓通訊專業(yè)城,主要考慮到項目的首次推廣必須最大程度的降低風險,力求一擊成 功,而項目原地塊就是經營手機等通訊產品,因此該部分最為符合首次推廣的要求。 步驟二:三樓通訊專業(yè)城本身就是二樓通訊業(yè)態(tài)的延續(xù),它是二樓經營面積的合理補充,用小面積間隔,最大程度的降低了投資及經營門檻,完全符合這部分商家的經營能力。該部分商鋪由于既可自營又可投資,適用性最強; 步驟三:首層雖然放在第三步進行銷售,但其推廣則是貫穿于整個商業(yè)的銷售過程中。原因在于該部分商鋪涉及金額巨大,買家作出投資決定的時間較長,如力圖在短期內銷售完畢的風險較大。因此我們可在前兩的步驟進行時就對其軟性宣傳已積累客源。在時機成熟時 ,選出商鋪中的絕版位置進行拍賣,既可以將一個項目的人氣炒到最旺,同時可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化,并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說,拍賣既可以放在最前面哄人氣,又可以放在最后面提升價格。 第二階段:酒店式公寓:( 2021 年 7 月 — 9 月) 說明:操作重點在于 橫賣 與 豎賣 。 橫賣 指的是在同一樓層當中賣戶型; 豎賣 指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價格。我們可以先推出 1/3 的樓層來試盤,如發(fā)現哪一戶型賣得特別好,就迅速提價;相對滯銷的戶型就快速調整。 一開始就以操作中 小戶型,建立鮮明的個性形象。以中小戶型為主體,使項目快速熱銷實現資金的快速回籠; 項目進展到中期,銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略,在項目已奠定個性的形象后,轉入進行實效的賣點訴求,如提升產品附加值,在保證均價前提下加快銷售速度,成功拓寬客戶渠道; 然后仔細研究客戶心理,有效進行房號管理。實現均衡銷售,而不靠降價來消化尾盤。 第三階段:寫字樓( 2021 年 9 月 — 10 月) 說明:本項目寫字樓無論是在策劃理念上,還是日后的經營管理上對市場都是個全新的概念,因此需要宣傳后理解的過程較長,但其一旦推廣成 功將在整體項目中占據較大優(yōu)勢,其適用 15 的目標客戶群體很多,放到第三階段銷售又可以避免與酒店發(fā)生沖突,同時,銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。操作手法同酒店式公寓。 第四章 項目產品設計報告 第一部分:世景國際國際公寓產品設計構想 蘇州市世景國際國際公寓的誕生經歷一段長時間的精心規(guī)劃,我們深知在樓市競爭白熱化的今天,優(yōu)越的產品質量只是基本,所以,我們不僅向客戶推薦房子,更是推薦一種健康舒適的居住環(huán)境, 一種超五星級的英式管家服務、一種城市精英的新貴族生活的態(tài)度,而世景國際國際公寓則是這種生活態(tài)度的延伸 及載體。 為了全力打造蘇州市投資型小面積公寓的第一品牌 — 世景國際國際公寓,世景置業(yè)公司在硬件與軟件的投資開發(fā)上是不貴余力的。而我們所有建設世景國際國際公寓的每一位成員共同努力的方向,就是希望所有入住世景國際國際公寓的業(yè)主都在硬件上能夠獲得一個良好健康的生活環(huán)境,軟件上能充分感受到英式管家服務的尊貴性、藝術性及完美性,并引以為榮。 以下就從居住環(huán)境和英式管家服務上來進行設計說明: 環(huán)境設計 21 世紀將是環(huán)境的世紀。我們對于環(huán)境,尤其是居住環(huán)境的講究引導我們地自己環(huán)境觀念的提升,建立一個擴大的綜合環(huán)境觀 。從創(chuàng)造人居環(huán)境的角度來講,第一是環(huán)境,第二是環(huán)境,第三還是環(huán)境。這果,第一個“環(huán)境”是指大的綜合環(huán)境,即要使我們的設計盡可能和周圍的自然的、地理的、景觀的、交通的、人文的、經濟的環(huán)境進行對接,選擇有利因素拉動樓盤發(fā)展定位,使項目融入環(huán)境的同時去改善環(huán)境,與城市總體規(guī)劃相一致。第二個“環(huán)境”是指中環(huán)境,就是居住區(qū)內部的環(huán)境。這一點正是眾多樓盤比較重視的環(huán)境。第三個“環(huán)境”是指住戶內部的小環(huán)境。即在住宅設計中使住宅內部的間隔上升為環(huán)境和空間的思考。那么環(huán)境設計應從以下七個方面著手考慮: 1.空間環(huán)境要滿足人的 活動要求 提供充分的空間環(huán)境是營建居住區(qū)的基本條件:布置居住房屋的空間,教育兒童、購物、文化活動、醫(yī)療、居民交往休閑、老人兒童的通道、道路、停車場地及市政設施用地??住宅的內部空間要滿足人居的會客、起居、餐飲、學習工作、盥洗、烹飪及貯藏等需要。隨著人民生活水平的提高,快節(jié)奏的高效率的現代生活觀念將會滲入居住生活領域,小汽車擁有量會逐漸增加,經濟活動會越來越多地出現在居住區(qū)內。五天工作制的推行以及家務勞動愈社會化,使生活閑暇時間增多,健身文化
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