某市國際商業(yè)街招商策劃案(編輯修改稿)
2025-02-14 00:04 本頁面
【文章內容簡介】 它消費者 20%； C、日常型消費 50%（與周邊業(yè)態(tài)互補）； D、依附性消費 30%（酒店） E、游離性消費 20%（輻射性消費）22KENWARD？誰來消費？誰來購買167。 購買者 本項目采用先租后售的銷售模式，未來大部分購買者幾乎可以肯定是投資者，在這里需要提請貴方注意的問題是： 針對國際品牌的招商在租金上應有所優(yōu)惠 ,但成交租金與未來售價之間如何核算投資回報率？面投資回報率又是投資者關心的首要問題。 如何確定項目發(fā)售期？因為這與品牌商家的租期有一定的關聯(lián)。23KENWARD？誰來消費？誰來購買 我們的建議是： A、現(xiàn)階段只考慮招商，并通過招商的成功來確立 項目發(fā)售時間； B、為使招商成功，優(yōu)惠輻度與日后售價應脫離考 慮； C、建議一次性租期為五年； D、在成功招商 80%左右鋪位時公開發(fā)售，通過價 格策略使購買者先收取一定金額的返租租金， 并承諾 5年內放棄商鋪經(jīng)營權，五年后，由品 牌商家與小業(yè)主自行協(xié)商租金標準，并由小業(yè) 主自行決定是否收回自用。24KENWARD167。 項目進入市場銷售時在發(fā)展商實收均價基礎上進行年回報率計算，如以第一年面價租金 120元 /M2/月，年遞增 5%計，則 5年租金平均值為 120元=132元 /M2/月。167。 如實收均價以 /M2，年回報 6%來計算，則 28000元 247。12=140 元 /M2/月。 與平均租金值相差 8元 /M2。則在銷售面價基礎上加8元 /M2再加上鋪位 5年平均租金值。167。 對購買者而言購買酒店商業(yè)街的鋪位意味著： 做碧湖 Shopping Park業(yè)主，買鋪位即收 5年租，年回報 6%。25KENWARD三、市場培育篇26KENWARD 市場攻擊力在哪里167。 周邊租金狀況研究 由調研數(shù)據(jù)所得，項目所在周邊的租金最高位在公園路與清林東路交匯的十字路口，向四邊輻射時呈遞減趨勢。167。 主要競爭個盤情況 前正進行招商工作，前期曾進行過入市銷售。均價約 15000元 /㎡，但銷售情況一般，從招商的功能定位看，非常凌亂，而且現(xiàn)在對租客的經(jīng)營范圍已無嚴格規(guī)劃，一站式 Shopping Mall已無從談起。27KENWARD167。 綜合分析紫薇商業(yè)步行街后，我們認為該項目的運作已呈敗勢。167。 我們認為：紫薇在招商推廣、功能定位上都存在嚴重不足，且招商租金偏高。28KENWARD 市場攻擊力在哪里167。 塑造市場攻擊力 A、堅持高起點定位 B、充分整合資源：五星級酒店、碧湖公 園以及碧湖品牌 C、細化、貫徹項目功能定位 D、增加附加值 E、靈活的招商優(yōu)惠措施 F、多渠道的推廣29KENWARD 市場攻擊力在哪里167。 租標準建議 A、項目東西中軸以南租金為 80100元 /M2/月 B、項目東西中軸以北租金為 7090元 /M2/月 C、以上租金建議為發(fā)展商實收平均租金，優(yōu)惠措 施如免租金 3—4 個月，則可在平均值基礎上進 行計算。 D、租期五年租金逐年遞增 5%。 30KENWARD167。 例 :以項目平均實收租金 100元計 ,以免租兩個月進行優(yōu)惠招商 ,則 實 收 :100元 /M2/月 X 12個月 = 1200元 /M2/月 租金面價 :1200元 /M2/月 247。10 個月 =120元 /M2/月31KENWARD 市場附加值167。 如前所述，龍城現(xiàn)時的商業(yè)準空白點為： 娛樂性商業(yè) 主題性商業(yè) 高檔品牌商業(yè)167。 建議將酒店的娛樂性功能及商務功能提前定位，融入本項目的招商推廣中，比如，在酒店規(guī)劃龍崗最大的高級夜總會、娛樂性綜合大廳及龍崗最好的商務平臺。32KENWARD 賣點與買點的營造167。 任何商業(yè)項目都存在這樣一條生物鏈條：開發(fā)商 —→ 購買者 —→
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