【文章內(nèi)容簡介】 濱海新興住宅區(qū)域的分布分析 濱海房地產(chǎn)較早兩年 大多是拆遷工程，真正屬于房產(chǎn)開發(fā)的樓盤出現(xiàn)的時間還不長；隨著國家經(jīng)濟大力發(fā)展的帶動下，濱海經(jīng)濟得到很好的發(fā)展時機，同時在全國房產(chǎn)市場的刺激下濱海的新興住宅區(qū)域得到有力的開發(fā)，南湖新區(qū)的出現(xiàn)大大提高了濱海住宅的品質(zhì)。 濱?，F(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在 30 萬方以內(nèi)，也有個別政府安置樓盤突破 30 萬方，但市場總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來濱海房產(chǎn)市場差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢所在。 在即將投入開發(fā)的樓盤，如：華寶財富廣場、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每 年新增加的新項目，初步估計濱海房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達到 200 萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 從今年開始國家開征土地增值稅 政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻 準備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、 專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個需要高度重視的問題。 第三部分 濱海城市總體規(guī)劃描述 濱?？h總體城市規(guī)劃 濱海將隨著濱海港濱海岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長約 20 公里岸段，具有開發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的 理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量億噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，濱海將是結(jié)合航海運輸、陸路運輸、軌道運輸?shù)木C合性港口城市。 江蘇濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@將給濱海帶來勞動力輸出的源地，將是濱海經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進駐將會帶動整個濱海交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。將會以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為濱海經(jīng)濟發(fā)展的龍頭區(qū)域。 以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)用骼?，濱海房產(chǎn)格局將會西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會引導新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。 隨著濱海大多數(shù)行政機關(guān)的西遷至新區(qū)，將會帶動新一輪新區(qū)的發(fā)展。 濱海城市發(fā)展戰(zhàn)略目標 濱海發(fā)展戰(zhàn)略目標集海運港口、鐵路運輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長、上下關(guān)聯(lián)大的精細化工、醫(yī)藥化工等中間體項目，并已初步形成特色。堅持“一次規(guī)劃、分步實施、配套建設(shè)、滾動發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級百強大縣”、“百萬人口經(jīng)濟強縣”的目標。 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 該項目位于濱海主干道迎賓大道和富康路，東面是濱海城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和濱海公園；北面是濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目宗地占地面積約 98畝 (約 61000㎡ )，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約 300m，南北長約 200m。該地塊是濱?？h新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標示。該項目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。 項目所在區(qū)域集中了濱?？h包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及濱海縣主干道迎賓大道，北面是江蘇濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。 第四部分 項目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約 400 萬平方米。完 善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。江蘇濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@，產(chǎn)業(yè)以精細化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積 20 平方公里。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機械倉儲用地和醫(yī)藥加工用地。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 濱海南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項目目前較具規(guī)模的有 7家，主要集中在永安路 、港城路、富康路兩邊，港城路以西和濱海大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項目為主； 南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達 150 萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。碧水綠都總建筑面積 30 萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為 3000 套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有 45萬平方米，現(xiàn)正處于認購中。鳳鳴半島公認的濱海最好的盤之一，依湖而建，占地面積 萬平方米，總建筑面積 7 萬平方米，總戶數(shù)為約 700 戶，容積率低、房型合理，一期開盤當天銷售 110 套，目前二期正在認購中，分為四期開發(fā)。華德名人苑占地面積 15萬平方米，總建筑面積 21 萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。預(yù)計到今年年底濱海南湖新區(qū)的供應(yīng)面積將在 30 萬平方米左右， 第五部分 項目開發(fā)條件分析 地塊概況 ⑴、項目規(guī)模： 項目占地面積 98畝，總規(guī)劃面積 18 萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市 場不可預(yù)測風險。 ⑵、地理位置： 濱海城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α］^其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。 ⑶、人文條件： 該項目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從市場上看，目前競爭項目周邊項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和濱海公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 ⑷、 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級酒店為主，簡約的現(xiàn)代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的建筑風格，以創(chuàng)新的（就濱海現(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對濱海的住宅建設(shè)和住宅消費產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。 ⑸、產(chǎn)品設(shè)計： 項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。 ⑹、環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然環(huán)境，通過項目內(nèi)的大景觀長 軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出濱海少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。 ⑺、配套設(shè)施： 項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項目的定位不符，項目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。科學的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。 ⑻、品牌資源： 借助于該項目是到目前為止是濱海唯一的高層住宅及高 檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在濱海的知名度，提升品牌的價值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項目積累人氣。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 ） 交通 公交 6 號線貫穿整個新區(qū)，濱海城區(qū)的士普遍，價格也很實惠；雙向 6車道的富康路， 8 車道的濱海大道， 6 車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個便捷的交通網(wǎng)，西接 204 國道，東靠濱海港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。 地塊周遍環(huán)境 本項目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項目，西邊為政府機關(guān)用地，西南角 為正鑫城市經(jīng)典地塊；項目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。 項目的 SWOT 分析 ⑴、優(yōu)勢： ① 未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 項目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過迎賓大道、濱海大道連接濱海老城區(qū)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。 ② 自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場 。 ③ 具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 本項目地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項目用地近 100 畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 ④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對 規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。在教育上，該地塊距新區(qū)實驗學校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學就讀的問題。在醫(yī)療上，該地塊與仁慈醫(yī)院的直線距離也比較近。綜合而言，該項目地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 ⑤ 周邊項目開發(fā)相對成熟： 除華德名人苑外，在項目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。 ⑥ 產(chǎn)品獨特： 該項目作為濱海房產(chǎn)界上第一個以高層為主的開發(fā) 項目，獨