【文章內容簡介】 間。一萬平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高綠化地率給你帶來全心的景觀感受。 建設項目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設，美化湖州市容，為湖州市的城市建設更上一個新臺階做扎實的支持工作。 繁榮市場，促進湖州市的經濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮湖州市的經濟，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。 可行性研究結論及建議 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠實現(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務收益狀況也將會明顯好于評估的結果，反之亦然。因此 ，項目的開發(fā)商對此應當給予足夠的重視與關注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調整工程的進度和建設投資。 本項目另一關鍵的部分是建設投資。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。特別是投資控制，應當在項目建設的全過程盡可能的降低建設成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。 “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 7 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策 項 目的基礎資料 項目有關的技術規(guī)范、標準、定額等指標 項目有關經濟評價基本參數(shù)和指標 2 市場分析 宏觀經濟形勢分析 國際方面 受金融、房地產和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結束。預計未來幾年世界經濟增長將可望保持在 %的水平。其中發(fā)達經濟體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨后時間世界經濟復蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn) 定，因此無法解決世界經濟的核心問題。世界經濟需要在深層次上進行結構調整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿出口和物價產生多方面影響。 國內方面 年經濟情況回顧 2021 年國內經濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。 ? 增長較快。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長 9%。 ? 價格回穩(wěn)。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI 當月漲幅達到 %。 ? 結構優(yōu)化。在國民經濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產業(yè)特別是農 業(yè)有了很好的發(fā)展。 2021 年節(jié)能減排也取得了積極進展。 ? 民生改善。 2021 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，實際增長 %； “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 8 農村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內經濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結構矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產業(yè)結構劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、 政府職能等關鍵領域的改革不到位）； 經濟增長方式仍然比較粗放。 年經濟運行預測： ? 三大沖擊 ——中國經濟面臨的風險。一是 “去存貨化 ”成為 2021 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。二是出口負增長可能是 2021 年最為確定性的事件。三是房地產部門的衰退成為 2021 年中國經濟最大的不確定性。 ? 房價調整或會加劇。 ? 政府刺激經濟計劃的成效關鍵在于帶動民間需求。 ? 力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 提升經濟體的效率、釋放經濟活力我們有很多事情要做。 總之，我們必須 加大貫徹落實科學發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠的良方。 三、 對 2021 年主要指標的預測： 下調 2021 年 CPI、 PPI 增長預測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落 “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 9 影響， 2021 年我國 CPI 將負增長 %左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國 PPI 將負增長 %左右。 ? 下調 2021 年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調至 13%，實際增速上調至 %，消費名義增速下調至 %，實際增速下調 至 %，出口增速下調至 %。 ? 下調基準利率預測，下調人民幣匯率預測。存款基準利率下調至 %，貸款基準利率下調至 %，人民幣匯率下調至 。 ? 下調農民人均純收入增速度至 %。 ? 下調 GDP 增長率至 %。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2021 年，在世界經濟陷入衰退、國內周期性調整的雙重壓力下，中國經濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為 2021 年中國經濟的顯著特征。為此，我們對 2021 年投資、消費、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經濟指標的增速預測值進行調整。 房地產市場分析 在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的背景下， 2021 年，國家宏觀調控政策作用顯現(xiàn)，房地產市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 2021 年房地產市場運行特點 (以下是我摘錄的有關信息 )： A、 房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長 從資金供給總量來看，房地產資金在 2021 年第四 季度達到一個頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從 2021 年第四季度已經開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產商的資金主要來自國內貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2021 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠，訂金及預付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者 “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 10 觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經為負增長，同比減少 %。由此可見，房地產資金供給的情況已經不容樂觀。 房地產資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸 款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產投資減緩的重要表現(xiàn)，而這 種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產市場供應量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內宏觀經濟景氣下降、房地產市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經率先成為房價 下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產投資的25％左右，在有些城市超過 50％。對于地方政府而言，房地產投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。 例如，湖州市政府出臺了《關于恢復房地產業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31日期間，購買商品房均可在辦理房產證時獲得購房款總額 %~%的政府補貼；沈 “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 11 陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措 施，希望刺激房地產市場消費，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展 2021 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務院機構改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，并專門成立住房保障司來負責此項工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經濟適用 住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮 低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市 2021 年住房建設計劃》中，規(guī)定經濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設，特別是該計劃中還提到，結合中心城區(qū)產業(yè)調整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經濟適用房用地；《廣州市住房建設規(guī)劃》中指出， 2021 年將供應保障型住房用 地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 ~180 萬平方米， 2021 年計劃供應同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺《 2021~2021 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行） 》， “在水一方家園 ”房地產項目可行性研究報告 12 首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 影響 2021 年房地產市場的國際、國內因素分析 ，間接影響國內房地產市場 2021 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。 2021 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2021 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)