【文章內(nèi)容簡介】 體來看 ,2021 年 的 房地產(chǎn)調(diào)控 主要可以分為兩個截然不同的階段 : 一是第一季度 , 以 “國五條” 和 各地細則為 主 ,仍延續(xù) 2021 年以 來的 抑制需求、控制房價 的調(diào)控思路 。二是二季度以來 , 以加強保障房建設和管理的 主 , 完善住房供應體系的思路。 調(diào)控的重心由抑制房 價、抑制需求為主 ,轉向加大保障房建設 ,健全住房供應體系為主上來。 2021 年 2 月 20 日 , 溫家寶總理主持召開 國務院常務會議 , 研究部署繼續(xù)做 好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作 , 提出五條措施 (簡稱 “國五條” ) : 一是完善穩(wěn)定房價工 作責任制 。 二是堅決抑制投機投資性購房 , 對其他城市房價上漲過快的 , 省級政 府應要求其及時采取限購等措施 。 三是增加普通商品住房及用地供應 。 四是加快 7 保障性安居工程規(guī)劃建設 , 落實 2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程 基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套的任務 。五是加強市場監(jiān)管 ,推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設。 這次出臺的五條政策沒有超出既有的調(diào)控框架 , 對市場影響如何關鍵是要看相關 各部委和地方政府是否有細則跟進落實。 3 月 1 日 , 國務院辦公廳 下發(fā)了 《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》 , “國五條” 細則正式出臺。 細則著重對限購加強、 限貸提高、 稅收加重等抑制需 求的方面 進行細 化 ,特 別是限貸 和稅收 政策 , 引發(fā)市場 “趕末 班車效 應” 。 但各 地方政府均處于觀望等待 ,直到 3 月 25 日 , 廣東省才率先出臺地方細則 ,而大 多數(shù)城市都還是選擇在 3 月最后兩天集中“交作業(yè)” 。截止 4 月 3 日 ,國務院要 求的 35 個大中城市均出臺了地方細則 , 但力度參差不齊。 除北京較為嚴厲之外 , 其他 34 地細則均不同程度的力度打折 ,更有 26 個城市僅公布房價控制目標。 3 月 5 日 , 溫家寶在政府工作報告中提出應 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安 居工程建設。 堅決抑制投機、 投資性需求 , 抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制和房地 產(chǎn)市場調(diào)控政策體系 , 健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。 繼續(xù) 抓好保障性 安居工程建設和管理 , 讓老百姓住上放心房、 滿意房。 今年城鎮(zhèn)保障性住房基本 建成 470 萬套、新開工 630 萬套 ,繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。 7 月 12 日 , 國務院下發(fā) 《關于加快棚戶區(qū)改造 工作的意見》 , 意見提 出 : 加 快推進各類棚戶區(qū)改造 , 重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、 三線企業(yè) 集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造 , 穩(wěn)步實施城中村改造。 2021 年至 2017 年改造各類棚戶 區(qū) 1000 萬戶 ,使居民 住房條件明顯改善 ,基礎設施和公共服務設施建設水平不 斷提高。 以棚改為抓手 , 改善困難群體的住房條件 , 將成為今后推進保障房工作 的新引擎。 7 月 30 日 ,中共中央政治局分析研究上 半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作。 針對房地產(chǎn) , 會議提出要積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化 , 促進房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展。 10 月 29 日 , 中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行 第十次集體學習。 中共中央總書記習近平在主持學習時強調(diào) , 加快推進住房保障 和供應體系建設 , 是滿足群眾基本住房需求、 實現(xiàn)全體人民住有所居目標的重要 任務 , 是促進社會公平正義、 保證人民群眾共享 改革發(fā)展成果的必然要求。 會議 8 提出 構建以政府為主提供基本保障、 以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。 要千方百計增加住房供應 , 同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位 ?, 建立 健全經(jīng)濟、 適用、 環(huán)保、 節(jié)約資源、 安全的住房標準體系 , 倡導符合國情的住房 消費模式。 12 月 1013 日 ,中央經(jīng)濟工作會議召開 ,提出要努力解決好住房問題 ,探 索適合國情、 符合發(fā)展階段性特征的住房模式 , 加大廉租住房、 公共租賃住房等 保障性住房建設和供給 , 做好棚戶區(qū)改造。 特大城市要注重調(diào)整供地結 構 , 提高 住宅用地比例 ,提高土地容積率。 此外四季度以來 , 有 16 個以上的重點一、二線城市出臺調(diào)控收緊措施 ,特 別是一線城市率先加碼。 北京推出 “穩(wěn)房價 ” 七措施 , 加快發(fā)展自住型商品住房 建設 ,在 市場上 引起不 小的轟動 。深圳 為落實 “深八條 ” ,對 差別化 住房信貸政 策作出調(diào)整 , 將深圳二套房首付比例從六成提至七成 。 上海為進一步嚴格執(zhí)行國 家房地產(chǎn) 市場調(diào) 控政策 ,推出 “ 滬七條 ” ,二 套房首付 提至七 成 ,非 戶籍居民購 房門檻提高 。 廣州的調(diào)控新政 “穗六條” 也于 11 月 18 日正式出臺 , 標志著一線 城市調(diào)控政策的全面收緊。 此外 , 南京、 杭州 、 武漢等重點二線城市也紛紛上調(diào) 二套利率和提高非戶籍購買門檻。 三、 房 地產(chǎn) 行業(yè) 總體 態(tài)勢 :加 速上 行、 持續(xù) 回暖 一 市場供 應 1. 房 地產(chǎn) 開發(fā)企 業(yè) 土 地購 ? 面積 : 低谷 反彈 ,實現(xiàn) 同比 正 增長 2021 年 111 月份 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購 ?面積 34773 萬平方米 , 同比增 長 % , 這是自 2021 年以來首次實現(xiàn)同比正增長。 2021 年初以來 , 市場供應冷 清 , 企業(yè)拿地意愿冷淡 , 土地購 ?面積同比開始步入下跌區(qū)間 , 下半年隨著優(yōu)質 地塊入市 ,供地增加。 2021 年以來 ,土地市場伴隨樓市回暖日益火爆 , 龍頭企 業(yè)集中拿地 , 土地購 ?面積同比跌幅 呈現(xiàn) 逐步收窄態(tài)勢。 土地市場的火熱將有利 于未來商品房市場的供應。 9 圖 7 2021 年 以來 我國 房地 產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 完成土 地購 ?面積 及增 長率 萬平方米 50000 50% % 45000 40% % 40000 30% % 35000 20% 30000 % % % % 25000 10% % % 20210 % % 0% 15000 10% % % 10000 20% 5000 0 30% 土地購置面積 增長率 增長率均值數(shù)據(jù)來 源 : 國家 統(tǒng)計 局 從月度累計情況看 ,2021 年以來土地市場整體呈現(xiàn)快速下滑趨勢 ,2021 年 上半年 土地市場的成交量持續(xù)冷清 , 土地 供應量與成交量雙雙下滑 。 下半年 , 房 地產(chǎn)市場有所活躍 ,土地市場開始逐漸升溫 ,隨著房企“ 以 價 換 量 、 回 籠 資 金 ” 政策的進行 , 壓抑多時的剛需人群逐漸入市 , 房企 “去庫存化” 成效顯現(xiàn) 。 進入 2021 年 ,土地市場成交同比跌幅逐月收窄 ,111 月份步入同比正增長。 臨近年 底 , 全國各地為了完成年度供地計劃 , 近期加快了推地步伐 , 有實力的房企也紛 紛增加土地儲備 ,這些都推動了土地成交的大幅上升。 圖 8 2021 年 以來 房地產(chǎn) 開發(fā) 企 業(yè)年 初累 計土地 購 ? 面積同 比增 幅 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30%數(shù)據(jù)來 源 : 國家 統(tǒng)計 局 10 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 111 月 2. 20 個 典型城 市土地成交 建面 :整體 穩(wěn)步 增長 , 一線 城市漲幅 超 三成 為了全面、 客觀、 合理的反映大中城市土地市場的情況 , 本文主要利用中國 房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)進行分析。 根據(jù)樣本的可得性 ,選取了 20 個典型 城市的土地 1 市場 進行樣本研究。 其中東部城市 12 個 , 中部城市 5 個 , 西部城市 3 個。 具體 城市見備注。 2021 年 111 月 ,全國 20 個典型城市經(jīng)營性土地成交 建筑面積 為 50722 萬 平方米 , 同比增長 2%,與 2021 年全年增幅基本持平。 今年土地市場依舊延續(xù)了 去年下半年以來的回暖態(tài)勢 ,土地成交量基本穩(wěn)定。 圖 9