【文章內(nèi)容簡介】 3200 畝，總建約 300 萬㎡ 沒有別墅 錦繡香江 占地近 1300 畝，總建 123 萬㎡ 已開發(fā)約 534 套別墅，開發(fā)完畢 麗江花園 占地近 1200 畝，總建 149 萬㎡ 別墅組團(tuán)開發(fā)完畢 清華坊 占地近 200 畝，總建約 10 萬㎡ 200 套聯(lián)排開發(fā)完畢 珊瑚灣畔 占地近 740 畝，總建約 50 萬㎡ 規(guī)劃中共 160 套別墅，經(jīng)已開發(fā) 37 套江景別墅 南湖板塊 江南世家 占地近 1300 畝，總建約 79 萬㎡ 一期共 198 套別墅，開發(fā)完畢，二期為洋房 頤和山莊 占地近 300 畝，總建約 20 萬㎡ 別墅開發(fā)完畢 南湖雅居樂 占地近 300 畝，總建約 20 萬 ㎡ 新一期推出 89 套別墅，聯(lián)排及獨(dú)棟別墅 154388 ㎡ 萬科南湖項(xiàng)目 占地近 12 畝，總建約 14 萬 ㎡ 將有比例較少的獨(dú)立別墅和聯(lián)排推出 （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 21 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，城市別墅待開發(fā)量遠(yuǎn)比遠(yuǎn)郊別墅要少得多，待開發(fā)量為 32%。華南板塊大部分別墅用地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，僅華南碧桂園、南湖雅居樂、萬科等有別墅供應(yīng)以外，其余均以洋房開發(fā)為主。 根據(jù)以上分析可知，城市別墅供應(yīng)量相對遠(yuǎn)郊別墅要少，區(qū)域競爭 環(huán)境相對緩和。對于處于城市別墅的華南板塊，有先天之利。在未來三到四年內(nèi)，華南板塊開發(fā)別墅的市場承受空間較為寬松，可行性強(qiáng)，前景喜人。 近郊別墅各項(xiàng)目開發(fā)量對比圖0%20%40%60%80%100%華南碧桂園 廣州雅居樂 錦繡香江 麗江 清華坊 珊瑚灣畔 南湖雅居樂 萬科開發(fā)量 待開發(fā)近郊別墅開發(fā)量對比圖待開發(fā)量32%已開發(fā)量68%已開發(fā)量待開發(fā)量廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析 廣州市區(qū)高端洋房 多數(shù)集中在 珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目 中。 廣州市區(qū)高端洋房待開發(fā)總量4114521514 1410221216100102030405060中海 合景 嘉裕 保利 廣控 力迅 珠實(shí)新世界恒燁 匯景天鵝灣待開發(fā)總量（萬㎡） （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23 珠江新城板塊 在售的凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等項(xiàng)目，近年珠江新城地鐵、青少年宮、歌劇院等公建配套逐步完善，中海、富力、廣控、保利、力迅等大型發(fā)展商已經(jīng)準(zhǔn)備開發(fā)他們儲備的地塊，合力打造一個豪宅板塊 。 沿江一線的高端項(xiàng)目 包括凱旋會、金海灣、中信君庭、城啟天鵝灣等項(xiàng)目，由于江景資源稀缺，不少早期江景的項(xiàng)目已經(jīng)有了一定程度的價格漲幅。不少大發(fā)展商都較好地控制開發(fā)量和存量，保持江景項(xiàng)目供應(yīng)量呈不飽和狀況。 部分個性豪宅項(xiàng)目 如廣園東的匯景新城 ， 有前期別墅的支持，洋房的創(chuàng)新性較強(qiáng)，如疊加復(fù)式，也奠定了高端檔次。 以上市區(qū)高端板塊共性特征如下 —— ? 位于城市的經(jīng)貿(mào)核心帶和景觀帶，擁有市政的規(guī)劃以及環(huán)境支持，發(fā)展已經(jīng)居住狀態(tài)良好； ? 從東風(fēng)東到天河北，繼而到珠江新城，商貿(mào)行政重心輻射，濱江板塊的環(huán)境優(yōu)勢，板塊綜合價值 高； ? 板塊價格高企，逐漸形成富人、精英人士的聚居地，“圈層”效應(yīng)興起； ? 網(wǎng)羅的客戶群處于金字塔中高層，具有自己對生活和居住的獨(dú)特品味，居住生活向享受型進(jìn)化； ? 各大板塊內(nèi)出現(xiàn)不少建筑精品，成為廣州建筑博覽、先進(jìn)理念的展示平臺。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 24 ? 廣州市區(qū)各高端板塊特點(diǎn)對比 板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 價格區(qū)間 （毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征 珠江新 城板塊 以高層為主，輔以小高層、多層 新中央商務(wù)區(qū) CBD 68009500元 /㎡ 已建 20 個樓盤，尚有 53塊地塊未開發(fā) 作為廣州新 CBD，可預(yù)見前景無限， 升值保值潛力大。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區(qū)的啟動，相信該情形很快改善。 星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園 121150 ㎡的三房二廳、151180 ㎡的四房二廳 集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級公務(wù)員 天河北 板塊 以高層為主 城市 CBD 62008000元 /㎡ 可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4個（多為舊樓盤推新貨） 廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場活路。但該板塊過度成熟，可供應(yīng)量少，人口密集度大，交通堵塞嚴(yán)重，可發(fā)展空間 小。 名雅苑、帝景苑、中怡城市花園、希爾頓陽光 早期 100120㎡的三房二廳；后期 120－ 150 ㎡ 集中于 2635 歲之間，主要為外資白領(lǐng)、私企業(yè)主及企業(yè)中高管理層 濱江東 板塊 以高層為主 江景豪宅區(qū) 950015000元 /㎡ 一線江景不再批出用地，居住用地基本開發(fā)完畢 以江景稀缺資源為主要賣點(diǎn)，成為廣州豪宅區(qū)，富人集中地。但因位于海珠區(qū)，板塊發(fā)展難以撐托整體環(huán)境檔次，而一線江景用地的禁批及開發(fā)基本完畢，后續(xù)力量弱。 中海錦苑 匯美景臺 140230 ㎡的四房二廳 集中于 35 歲以上，主要為私企業(yè)主 東山（東風(fēng)東、五羊新城） 板塊 以高層為主 教育強(qiáng)區(qū)、成熟配套 69007500元 /㎡ 居住用地基本上開發(fā)完畢 早期豪宅區(qū)，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環(huán)境略顯雜亂，密度又過大，已大大降低其居住舒適度。且可開發(fā)用地基本完畢，后續(xù)供應(yīng)難以跟上。 豪景大廈 錦城花園 東山雅筑 早期 94100 ㎡的小三房二廳120150 ㎡的三房二廳、 集中于 30 歲以上，主要為高級公務(wù)員 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 25 廣州市郊高端洋房 多數(shù)集中在 番禺板塊部分豪宅項(xiàng)目 中。 廣州市郊高端洋房待開發(fā)總量1413350846215421009020406080100120140廣控雅居樂錦繡香江 華南新城祈福 南奧星河灣珊瑚灣畔 中海藍(lán)灣待開發(fā)總量（萬㎡） 近年來番禺板塊的洋房價格提升較快，如星河灣新一期星座、中海藍(lán)灣、珊瑚 灣畔的疊加洋房都以 180－ 250 ㎡的“大”面積， 800－ 3000元 /㎡的附加裝修檔次，總價達(dá)到 100 萬以上。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年搶閘開售。 注：華南板塊所儲備的未知地塊也較多，部分?jǐn)?shù)據(jù)未能盡錄 。 市區(qū)高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價值較高；市郊土地資源多，項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，并具有相對價格以及環(huán)境優(yōu)勢，廣州高端洋房待開發(fā)總量市郊62%市區(qū)38% 市區(qū)市郊廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 26 以區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)吸納高端客戶群 。 ? 市郊板塊特征對比 板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 價格區(qū)間 （毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征 番禺板塊 多層、小高層、高層 大社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、景觀、低密度 50006000 元 /㎡ 大量儲備土地，可開發(fā)量大 環(huán)境優(yōu)越，適宜安居，價格比市區(qū)低，區(qū)域逐漸成熟；但交通、醫(yī)療等公建配套完善程度不足。 星河灣、珊瑚灣畔 175300 ㎡左右的三房、四房 私企、政府高級公務(wù)員、外企高級管理人員 其它 多層、小高層 近市區(qū)、社區(qū)氛圍 80009000 元 /㎡ 儲備土地量大，可開發(fā)量大 物業(yè)檔次 高，戶型有特色，社區(qū)氛圍成熟，物業(yè)管理優(yōu)越，距離市區(qū)近， 匯景新城 180250 ㎡疊加復(fù)式 外企高 級管理人員、開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、珠三角企業(yè)家 廣州高端洋房產(chǎn)品分析 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 80㎡以下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡以上 總體一房一廳 % %二房二廳 % % % %三房二廳一衛(wèi) % % % % % %三房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳三衛(wèi) % % %五房二廳二衛(wèi) % % %五房二廳三衛(wèi) % %總體 % % % % % % % 注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 20xx/1/11 目前市場的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150 ㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（ %）；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高， 150180， 180 ㎡以上的戶型呈上升趨 勢，并出現(xiàn)市場空白。 待開發(fā)項(xiàng)目基本都朝著 150180 ㎡以上的戶型所設(shè)計(jì)，居住朝大、寬、舒適享受方面發(fā)展。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 28 三、 廣州目前別墅以及高端洋房價格走勢分析 廣州別墅按照價格檔次來分，分為價格型和價值型別墅 廣州別墅的主要分為 價格型 和 價值型 別墅兩種， 價格型別墅主要以低價優(yōu)勢吸引消費(fèi)者 ，如鳳凰城“白領(lǐng)也能住別墅”所倡導(dǎo)的 50 萬一套別墅，金碧御水山莊 60 萬一套別墅等等。 價值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍等內(nèi)化的因素引導(dǎo)消費(fèi)者， 如：匯景新城 —— “看得見的國際社區(qū)，看不見的名流生活”；清華坊的“中國院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活”。這些項(xiàng)目售價在 300－ 3000 萬之間，真正賣出了豪宅的價值，更讓買家覺得物有所值，認(rèn)同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。 項(xiàng)目 規(guī)模 戶型面積 價格 鳳凰城 占地約 667 萬㎡，總建 380 萬㎡ 聯(lián)排： ㎡ 獨(dú)立： ㎡ 聯(lián)排： 萬元 獨(dú)立： 92405 萬元 翡翠綠洲 占地約 534 萬㎡， 首期開發(fā)約 113 萬㎡ 聯(lián)排： 156 240 ㎡； 獨(dú)立： 2251532 ㎡ 聯(lián)排： 3600 元 /㎡ (毛坯 ) 獨(dú)立： 7000 元 /㎡ (毛坯 ) 廣州雅居樂歐洲故事 占地約 314 萬㎡， 聯(lián)體： 172273 ㎡；獨(dú)立： 300390 ㎡ 3698～ 5000 元 /㎡ 華南碧桂園翠山藍(lán)天 占地約 67 萬㎡ 3001000 ㎡ 8500 元 /㎡ 匯景新城明月清泉 別墅占地 萬 獨(dú)立： 345 ㎡至 950 ㎡ 15000 元 /㎡ 清華坊 占地 12 萬 聯(lián)體： 317450 ㎡ 56008600 元 /㎡ 珊瑚灣畔 占地 49 萬㎡，總建 149 萬㎡ 獨(dú)立： 350800 ㎡ 8500 元 /㎡ 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 29 我司將二種別墅進(jìn)行以下對比： ? 價格型與價值型別墅的所占份額對比 0100200300400500600價格型 價值型價格型和價值型別墅開發(fā)量對比價格型價值型 價格型和價值型別墅所占比例83%17%價格型價值型 價格型別墅開發(fā)量為 萬平方米，所占比例為 83%； 價值型別墅開發(fā)量少，僅 萬㎡，所占比例為 17%。在整個別墅市場中，由于價值型所要求項(xiàng)目的規(guī)