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正文內(nèi)容

20xx年別墅策劃案(編輯修改稿)

2025-01-26 00:20 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ownhouse18戶(雙拼別墅,面積230㎡),是目前無(wú)錫最大的別墅群落。由于地處馬山,離市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn),有著明顯的不足之處,定位在度假別墅?,F(xiàn)在此項(xiàng)目一期以40006500元的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)銷售一空,因?yàn)槠涠ㄎ慌c本項(xiàng)目有很大的差異性,故不會(huì)對(duì)本案造成太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。上海新聯(lián)康的營(yíng)銷策略也沒(méi)有很大的突破,作為2003年秋季房交會(huì)上唯一的參展的別墅項(xiàng)目,金色水岸卻也賺足了人氣。
  馬山檀溪村地塊
  本地塊為供電局拍下,占地1200畝,現(xiàn)在正在拆遷階段,一部分對(duì)供電局內(nèi)部職工,一部分對(duì)外銷售,銷售價(jià)格會(huì)有較大優(yōu)勢(shì),估計(jì)會(huì)在明年五、六月份上市。
  巨大中高檔樓盤(pán)對(duì)本案的沖擊
  以上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是別墅物業(yè),但本案不是純粹的別墅社區(qū),還有相當(dāng)?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房,所以,整個(gè)無(wú)錫市場(chǎng)今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來(lái)巨大的市場(chǎng)沖擊,如“財(cái)富廣場(chǎng)”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽(yáng)光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊,也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成巨大的市場(chǎng)沖擊,而現(xiàn)在無(wú)錫各大樓盤(pán)都越來(lái)越重視營(yíng)銷企劃或全案代理的導(dǎo)入,所以各項(xiàng)目的動(dòng)向都應(yīng)該及時(shí)關(guān)注。
  第二章、SWOT分析
  一、 現(xiàn)狀分析
  無(wú)錫有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和豐富的人文資源,無(wú)錫近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)上都取得了極大的發(fā)展。城市中心南移,市民廣場(chǎng)、太湖大道等市政重點(diǎn)工程先后建成,隨著政府“打太湖牌,唱運(yùn)河歌,建山水城”理念的逐漸深入,五里湖將成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
  本地塊位于五里湖之畔,無(wú)論是到市區(qū)還是太湖風(fēng)景區(qū)都非常便捷,西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容,而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國(guó)際級(jí)演藝中心,所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。
  二、 項(xiàng)目SWOT分析
  優(yōu)勢(shì):
  地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯,三面環(huán)湖,擁有不可再生的自然資源,將成為無(wú)錫真正的濱湖高尚社區(qū)。
  規(guī)模優(yōu)勢(shì)也很明顯,今年上半年樓盤(pán)多為大盤(pán),大盤(pán)也成為市民購(gòu)房的一個(gè)重要籌碼,本項(xiàng)目建筑面積22萬(wàn)多平米,也是市民心目中最理想的規(guī)模。
  地塊方正,規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。
  亮麗的美湖路已成為一道風(fēng)景,周邊的綠化等都已初具規(guī)模。
  市民對(duì)臨湖而居的生活有種向往,五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn),這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實(shí)。
  無(wú)錫樓市一路高走,擁有極龐大的購(gòu)房人群,投資者也對(duì)樓市充滿信心。
  政府對(duì)蠡湖及湖濱的改造方案累計(jì)了一部分持幣觀望的購(gòu)房者,本案優(yōu)越的地理位置也會(huì)吸引這部分人群形成購(gòu)買,即具備天時(shí)和地利。
  蘇錫路和美湖路交叉口,正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購(gòu)物帶來(lái)很大的方便,易初蓮花賣場(chǎng)等使周邊的生活配套逐步完善。
  規(guī)劃中金城路將與長(zhǎng)江路貫通,屆時(shí)本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了,將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。
  劣勢(shì):
   目前周邊配套不夠成熟,給生活帶來(lái)諸多的不方便。(隨著政府規(guī)劃不斷進(jìn)展,配套會(huì)逐漸完善,小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會(huì)彌補(bǔ)這方面的不足)
   目標(biāo)客戶都比較注重學(xué)區(qū),但本社區(qū)沒(méi)有很好的學(xué)校。(建議利用泰德學(xué)校超前而氣派的硬件設(shè)施,聯(lián)系名校進(jìn)駐,變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì))
   地塊的保留建筑為94年建造的,無(wú)論是外觀立面、整體布局,還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì),都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。(可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團(tuán),對(duì)其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整)
   地塊對(duì)岸的現(xiàn)狀破舊不堪,成為目標(biāo)客戶的形成購(gòu)買的障礙。(隨著規(guī)劃不斷進(jìn)展,政府重金打造的金色港灣將很快啟動(dòng),這些都將得到徹底改善,銷售說(shuō)辭和銷售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢(shì))
   市民對(duì)本地塊還比較生疏,要認(rèn)識(shí)其價(jià)值,除靠政府規(guī)劃宣傳外,還需要較長(zhǎng)時(shí)間的導(dǎo)入。(全面導(dǎo)入營(yíng)銷策略,新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標(biāo)客戶的心理距離)
   離市中心有一定距離,目前公交線路不多,住戶必須有私家車,會(huì)縮小了目標(biāo)客戶的范
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