【文章內(nèi)容簡介】 多幢獨立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實主義建筑的巧妙結合，景觀設計中強調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。房型設計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。內(nèi)部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為358m2528m2花園面積在500900m2之間主力戶型主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實景圖佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司代理商：旭陽傳播萬欣房產(chǎn)建筑設計：同濟規(guī)劃建筑設計研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計有獨立別墅130幢工程進度：今年10月一期整體交付物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司月2）交通情況經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心20分鐘可達市中心。3）內(nèi)部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設計用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設計成為一大亮點。房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應用也較為合理。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為296m2485m2花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。交付日期一期今年10月交付立面實景圖6）淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述：◆ 定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎和依托，與市場對接時強調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮?！?規(guī)劃對像佘山銀湖一樣總占地達7000畝的超大型項目而言，首期的銷售至關重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用?！?房型房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理。◆ 營銷佘山銀湖的售價達到了800010000萬元/m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結構主要為港澳臺人士和外商組成。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈。市中心區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設計缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過國外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內(nèi)仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹慎。嘉苑別墅（上海領地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨立別墅85幢工程進度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理物管費用：3元/月m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實景銷售價格獨立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價：750元/平方米每幢售價220萬元起銷售進度一期售罄，二期尚未推出5）淺析嘉苑別墅去年6月開盤，號稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。值得一提的是開發(fā)商對花園的處理，并非簡單的鋪設草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場環(huán)境頗為吸引人。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃