某商務(wù)別墅詳細(xì)策劃案(編輯修改稿)
2025-02-17 20:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；④員工沒有休息或休息間條件差；⑤停車位秩序差；⑥辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；⑦工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。商務(wù)別墅的優(yōu)點：①優(yōu)秀的生態(tài)氛圍；②建筑風(fēng)格獨具個性；③有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化、靈活個性的辦公、生活空間；④更舒適高檔的休閑會談場所；⑤體現(xiàn)非常尊貴與人性化的高級商務(wù)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和造欲感；⑥入駐感受：尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲。（2）形象定位商務(wù)別墅的理由①當(dāng)前聊城市場商務(wù)別墅屬于空白，并且有巨大的市場潛力，也能夠沖擊聊城商務(wù)辦公業(yè)態(tài)環(huán)境；②避免了當(dāng)前以及未來人流、人氣不旺對項目的影響；③作為企業(yè)或公司來說，購買力強(qiáng)，承租力也強(qiáng)；④規(guī)避了單行道問題：單行道對于企業(yè)公司而言影響不大，他們基本出行都是有車一族；⑤商務(wù)辦公的生態(tài)化、人性化環(huán)境的需求；⑥本項目建筑模式、建筑風(fēng)格與商務(wù)別墅相當(dāng)。項目形象包裝建議①項目名稱的詮釋由于本項目在建設(shè)開始到銷售一直使用“風(fēng)彩水岸”這個項目名稱，在房屋管理局備案，為了不影響項目的現(xiàn)有公眾知名度與美譽(yù)度，不改變項目名稱，但必須對項目名稱重新進(jìn)行詮釋。 “*****”詮釋意義：“**”必須在項目宣傳中詮釋成為企業(yè)公司在商業(yè)競爭這個戰(zhàn)場上的獨占鰲頭的風(fēng)采，使用“*”主要是詮釋公司在辦公狀態(tài)中的彩色——綠色、紅色等元素的融入，體現(xiàn)綠色健康商務(wù)辦公環(huán)境，也體現(xiàn)企業(yè)充滿活力、熱情的紅色；“**”主要是針對項目緊鄰運河，依水而工作，在聽著河水潺潺的流動的聲音中工作，在呼吸著透著水的涼爽的空氣中工作。在整個項目的銷售工作中，必須統(tǒng)一對“****”的詮釋，并著重詮釋商業(yè)競爭中的獨占鰲頭的風(fēng)采，體現(xiàn)一種企業(yè)實力，從而體現(xiàn)入住“風(fēng)彩水岸”這個商務(wù)別墅中的尊貴企業(yè)身份。②項目標(biāo)志制作項目標(biāo)志必須延續(xù)前期標(biāo)志，在售樓中心以及圍墻圖案上都已經(jīng)形成了一定的公眾知名度，但在這些標(biāo)志的基礎(chǔ)上必須引入“商務(wù)別墅”的字樣，在宣傳方案中也要加入這樣的字樣。標(biāo)志詮釋上盡量使用“聊城第一生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)”的字樣，人性化、生態(tài)化的宣傳圖案、標(biāo)志設(shè)置也必須盡量多使用。③項目整體性改造A、項目整體性改造主要是針對于項目目前處于一個不封閉狀態(tài)，給市場群體一個松散、凌亂的感覺，項目沒有一個整體的形象。針對于此，建議在項目南北兩頭修建一個形象門（閘口進(jìn)項目的路口與利民西路進(jìn)項目的路口），并且標(biāo)明“****”、“商務(wù)別墅”字樣，形象門建設(shè)要顯示大氣、豪華、高貴。B、目前項目中間地帶的樓體外立面工程以及內(nèi)部裝飾工程尚未完工，建議在首期銷售完成的款項中抽出部分盡快完善后期工程。④銷售展示中心色彩設(shè)計銷售展示中心本就是體現(xiàn)項目整體形象的第一窗口，也是體現(xiàn)企業(yè)文化的第一窗口。銷售中心的色彩必須體現(xiàn)明亮、生態(tài)化、人性化，色彩以綠色為主調(diào)，輔以紅色，體現(xiàn)生態(tài)、綠化，同時以紅色體現(xiàn)活力與繁榮。七、價格定位與策略可類比項目市場價格分析周邊項目以及聊城相似項目的價格分析：①聊城主要商業(yè)項目價格表項目名稱銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡/月）商鋪面積（㎡）威尼斯25008400元/㎡24108元/㎡/月84240㎡新東方廣場42808750元/㎡2598元/㎡/月40120㎡水城中街39803988元/㎡1350元/㎡/月95220㎡陽光晶華城31215500元/㎡2460元/㎡/月60155㎡中通商業(yè)步行街41008486元/㎡2598元/㎡/月4886㎡鴻順新天地35007000元/㎡2540元/㎡/月50120㎡韓國不夜城26803980元/㎡1245元/㎡/月124300㎡聊百大廈3700元/㎡2550元/㎡/月107—150㎡建工大廈3720元/㎡3089元/㎡/月76—130㎡②項目周邊主要競爭商業(yè)項目價格分析通過商業(yè)項目價格分析，主要地段的項目如威尼斯、新東方廣場、中通時代廣場商業(yè)步行街等價格均在8000元/平方米，而普通地段價格也都在4000元/平方米左右。本項目位置位于威尼斯購物公園周邊，位置優(yōu)越，但鑒于本項目的前期運作，以及周邊商業(yè)構(gòu)成的威脅，本項目的實際銷售價格不能夠超過威尼斯，并且本項目的定位屬寫字樓相關(guān)物業(yè)形態(tài)，價格主要參照應(yīng)該結(jié)合商業(yè)與寫字樓價格。③主要商業(yè)項目招商狀況分析A、威尼斯購物公園運營狀況：2004年5月內(nèi)部認(rèn)購期間，銷售價格過高，最高售價每平方8000元，開盤后銷售滯銷，%，現(xiàn)開始對外招商。原定項目2005年元旦開業(yè)，由于招商不成功，所以目前地下保龍倉超市以及其他幾家服裝專賣，剩余很多商鋪，大約有50%沒有招租成功。B、新時代城市廣場步行街運營狀況：北步行街原定餐飲娛樂，由于招商不利，已改為電動車大世界對外招商，原百貨大樓關(guān)閉改為魯西科技城，目前經(jīng)營相對繁榮。C、鴻順新天地運營狀況：2004年6月6號開盤前幾天銷售情況良好，2004年9月18日舉行溫州招商會，直到10月份只銷售底層商鋪，二、三層未售，后來一直處于滯銷狀態(tài)，到目前為止，銷售狀況并不良好。價格策略①定價方法 本項目定價方法主要是參照其他樓盤類比價格法與成本分析法相結(jié)合；同時，結(jié)合地段、面積、方位等方式進(jìn)行差價調(diào)控。②價格分期策略及銷售均價確定（建議價格）通過前面對聊城商業(yè)市場的統(tǒng)計分析，以及項目實際狀況，建議銷售均價控制在4500元/平方米左右。重新推出市場期（招租期）：建議銷售均價在3500元/平方米左右，本階段銷售不是重點工作，重點是進(jìn)行中小型公司的招商，當(dāng)企業(yè)入駐或意向入駐達(dá)到30%時，價格提高15%，即是3500（1+15%）=4025元/平方米；當(dāng)入駐達(dá)到50%時，價格提高30%，即是3500（1+30%）=4550元/平方米；熱銷期（產(chǎn)權(quán)銷售期）：建議銷售均價在4500元/平方米左右，本階段主要工作是進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)式”銷售，屬于盡快回款期；“產(chǎn)權(quán)式”銷售方式是分離使用權(quán)和房屋所有權(quán)的銷售模式，使用權(quán)由統(tǒng)一招商，投資者（房屋所有權(quán)者）獲得利益回報。③付款方式、優(yōu)惠度、方位差價的制定A、一次性付款，優(yōu)惠5%；B、分期付款，優(yōu)惠2%；C、銀行按揭，優(yōu)惠4%；D、位于項目兩頭處的商務(wù)別墅價格在均價基礎(chǔ)上增加3%，位于單棟商務(wù)別墅的兩頭
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