【正文】 南北對(duì)流 4500 元 /㎡ (含 1000 元 /㎡的裝修 ) 第二期 賞心園、貴族公寓 三房二廳：。 米的超寬客廳 300800 ㎡大花園 國(guó)際生態(tài)別墅 全套房設(shè)計(jì) 歐式入口門廊、前后花園 地下花園、多功能室 入戶空中花房 南北對(duì)流 四房二房： 132234 ㎡ 四層結(jié)構(gòu)、天臺(tái)花園 5500 元 / 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 49 樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價(jià)格 廣 州 雅 居 樂(lè) 洋房 第一期 雅逸庭、雅翠庭、雅 悅庭（歐洲故事） 二房二廳： 90 ㎡ 三房二廳 100110 ㎡ 入戶空中花園設(shè)計(jì) 4500 元 /㎡ （含 800 元 /㎡裝修） 別墅 怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰 翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園 獨(dú)立 250600 ㎡ 聯(lián)排 180～ 218 ㎡ 全套房設(shè)計(jì) 8000 元 /㎡ 華南碧桂園 洋房 紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺(tái) 二房二廳 :6780 ㎡ 三房二廳 :88114 ㎡ 四房二房 :119135 ㎡ 挑空 6 米 南北對(duì)流 雙工人房，雙車庫(kù) 雙空中大露臺(tái) 雙入戶（工人房室外入戶） 中式民居 總體來(lái)說(shuō)別墅出現(xiàn)供小于求，價(jià)格上漲的趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂(lè) 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。而獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅在同一個(gè)盤的比例各有不同。在近十年的別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)中，華南板塊一共推出別墅約 20xx 余套，在總量上，獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅少 80 余套左右，比例相當(dāng)。巨大的發(fā)展?jié)摿熬幼∈孢m度的提高 ,決定了高檔樓盤的需求量亦隨之增加 ,凝聚高尚住宅群體。按照廣州市的交通體系規(guī)劃，新光快速路向北將通過(guò)規(guī)劃中的獵德大橋接獵德路、天河?xùn)|路，與天河區(qū)連接，于去年 12 月 8 日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 20xx 年底與地鐵三號(hào)線同時(shí)建成通車。 ? 廣州“南拓”實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要交通基礎(chǔ)設(shè)施 —— 新光快速路將縱貫天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū) ，成為廣州大道與華南快速干線之間的又一條南北交 通大動(dòng)脈。 ? 地鐵三號(hào)線即通車。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 46 ? 政府將興建三位一體的商業(yè)中心超級(jí) SHOPMALL—— 漢 溪商業(yè)中心， 根據(jù)規(guī)劃，漢溪商業(yè)中心將根據(jù)區(qū)內(nèi)地形地貌特征、交通干道配置和周邊環(huán)境配合狀況，在地鐵出口以東、漢溪大道和興業(yè)路之間的空地規(guī)劃發(fā)展以“ shopmall＋特色消費(fèi)區(qū)（街）＋休閑廣場(chǎng)”為主題的中心商業(yè)區(qū)；在鐘村鎮(zhèn)以東、興業(yè)路兩側(cè)、以大坪崗和石塢崗為核心的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型汽車主題公園；在興業(yè)路以南、紅山湖及金山大道兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以商務(wù)酒店及寫字樓為主體的園林式商務(wù)休閑區(qū)。 西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂(lè)中心等，成為華南重要的商務(wù)活動(dòng)中心。這里將是前往珠海輕軌的起點(diǎn)，到珠海、中山將不到一個(gè)小時(shí)，到東莞的車程也差不多如此，通過(guò)地鐵三號(hào)線和七號(hào)線以及龐大的路網(wǎng)，這里將和廣州老城區(qū)密切相連?；洊|方向，東莞和深圳的人流，可直接在番禺換乘，經(jīng)虎門橋和規(guī)劃中的珠三環(huán)橋過(guò)江，不需再經(jīng)廣州市區(qū)上廣深線；往南，廣珠輕軌和廣珠高速將客流帶到珠海、中山；西南線，順德、江門一帶可以緊緊地與廣州連在一起。 ? 亞洲最大的火車站 —— 廣州新火車站將落戶番禺鐘村石壁 。南區(qū)將建設(shè)為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。盡管代價(jià)昂貴，但抓住了居住郊區(qū)化前期的市場(chǎng)命脈，贏得了民心，促進(jìn)了政府，爭(zhēng)取了社會(huì)資源，最終為自身回歸市場(chǎng)行為和企業(yè)利益獲得了實(shí)質(zhì)支持。在廣州總體售價(jià)疲軟、豪宅掉價(jià)的市況下，產(chǎn)品價(jià)格一直堅(jiān)挺，略為走高。 ? 刻意打造產(chǎn)品本體和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 與一些城市大炒前衛(wèi)、另類概念，一些開發(fā)商文化包裝好但眼高手低產(chǎn)品差不同，華南板塊主流開發(fā)商非常重視產(chǎn)品本體的外觀、戶型、通風(fēng)采光、實(shí)用率、精裝用材 品位等人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，注重建筑設(shè)計(jì)與江湖山林自然環(huán)境保護(hù)、人工環(huán)境營(yíng)造、人文氛圍渲染的融合，被譽(yù)為掀起中國(guó)房地產(chǎn)界的一場(chǎng)產(chǎn)品革命和環(huán)境革命。 ? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價(jià)比 華南板塊住區(qū)以突出的性價(jià)比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時(shí)代買方市場(chǎng)的消費(fèi)者。 ? 充分利用大盤的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng) 占地千畝以上，建筑面積 50－ 100 萬(wàn)㎡，規(guī)劃人口 2－ 6 萬(wàn)，社區(qū)生活服務(wù)配套相對(duì)可自成體系、規(guī)模，既是購(gòu)房者看中的開發(fā)商實(shí)力因素和社區(qū)居住生活的適宜尺度，又使得開發(fā)商能充分施展綜合開發(fā)、精心配套的抱負(fù)和才干，并在郊區(qū)大片低價(jià)用地、住宅產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新、園林人文環(huán)境塑造、公建配套設(shè)施營(yíng)運(yùn)方面綜合平衡，在控制總成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地開發(fā) 價(jià)值的最大化。 ? 20xx 年，香港和黃集團(tuán)的珊瑚灣畔別墅群、中式園林風(fēng)格的清華坊聯(lián)排別墅，星河灣四期的三層臺(tái)階式陽(yáng)臺(tái)設(shè) 計(jì)，使本區(qū)域產(chǎn)品細(xì)化，進(jìn)入高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 ? 此時(shí)期中高端產(chǎn)品逐漸增多，低端產(chǎn)品的比例縮小，到華南板塊購(gòu)房的客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲諝馇逍?、環(huán)境清幽的居住地的客戶，以廣州的買家居多，香港買家有所減少。 55%31%14%低端小面積洋房 中端洋房 獨(dú)立別墅廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 41 ? 20xx－ 20xx 年 5 月，爆發(fā)期 ? 以 20xx 年五一黃金周星河灣高調(diào)入市引爆華南板塊，同年 7－ 10 月南國(guó)奧園、錦繡香江、華南新城陸續(xù)大熱開 盤為標(biāo)志，在王志剛“中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南”的策劃效應(yīng)下，在《南方都市報(bào)》等主流媒體近一 年的強(qiáng)力炒作下，華南板塊正式得名，并以大盤運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)品革命的鮮明特色揚(yáng)名全國(guó)。華碧以相同 的“抵食夾大件”價(jià)廉營(yíng)銷策略試圖再顯威力，但因該地段離廣州城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊幾無(wú)配套，產(chǎn)品本身又無(wú)新的超越，只能陷入艱難的持久戰(zhàn)。 ? 1998－ 20xx 年，試探期： ? 此期間，華南快速干線已通車，迎賓路已拓寬。 ? 上世紀(jì) 90 年代初中期，廣州人普遍沒(méi)有選擇郊縣樓盤、長(zhǎng)住郊外的概念，但受與廣州海珠區(qū)一橋之隔的番禺洛 溪、大石地區(qū)大量廉價(jià)樓盤的吸引，部分有番禺情結(jié)的廣州個(gè)體戶、下海者，陸續(xù)購(gòu)置祈福新村的商品住宅， 作為周末度假、節(jié)日小住和投資理財(cái)之用。該板塊地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部、鐘村鎮(zhèn)東南部，以迎賓路為自然分界 (迎賓路的一邊是鐘村，另一邊是南村 )，兩鎮(zhèn) 總建設(shè)用地約 萬(wàn)畝（約 90K ㎡），其中用于房地產(chǎn)開發(fā)約 4 萬(wàn)畝。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 35 ? 典型別墅的成功主題包裝展示 雅郡 在我們的項(xiàng)目中，這是非常具有借鑒意義的。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 34 五、 別墅市場(chǎng)典型個(gè)案對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)啟示 在以往開發(fā)的別墅項(xiàng)目中，有不少典型的別墅項(xiàng)目給市場(chǎng)留下了深刻的影響，以下抽取三個(gè)典型的城市別墅的個(gè)案進(jìn)行對(duì)比分析，分別是雅郡、清華坊、麗江花園別墅群（王臺(tái)別墅、玉樹別院、棕櫚灘）。 ? 在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力， 根據(jù)以上市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)的啟示，價(jià)格型別墅在市場(chǎng)仍占主流地位，不容忽視。 ? 在供求方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力， 根據(jù)以上市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)的啟示， 本項(xiàng)目開發(fā)別墅與洋房占地比例保持在 2： 1；建筑面積比例為 1： 較為合適。不會(huì)脫離價(jià)值杠桿，保持一定的市場(chǎng)消化率，但整體銷售速度并不會(huì)太快，保持在 年銷售整體 86%以上的水平。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 廣州高端洋房?jī)r(jià)格對(duì)比 廣州高端洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)9300120xx110001700078007600850055007500580068004000 6000 8000 10000 120xx 14000 16000 18000凱旋新世界金海灣中信君庭凱旋會(huì)匯景新城保利香檳力迅上筑星河灣星座珊瑚灣畔雅居樂(lè)上善若水天鵝灣均價(jià)（元/㎡) 注：以上各項(xiàng)目均價(jià)為 毛坯價(jià)，部分帶裝修銷售的項(xiàng)目已經(jīng)扣減裝修價(jià)值。 綜合對(duì)比以上兩種別墅，價(jià)格型所消費(fèi)的客戶群較廣，價(jià)值型所消費(fèi)的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價(jià)格型的別墅風(fēng)險(xiǎn)要比價(jià)值型別墅的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個(gè)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格體系。由于總量控制得當(dāng)，價(jià)值型別墅在市場(chǎng)銷售狀況較好。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31 價(jià)值型別墅總價(jià)統(tǒng)計(jì)900400350110013000200400600800100012001400匯景新城 麗江王臺(tái)別墅 清華坊 珊瑚灣畔 二沙新世界棕櫚園總價(jià)（萬(wàn)元/套） 價(jià)值型別墅總價(jià)均超過(guò) 300 萬(wàn) /套，最高可以達(dá)到 3000 多萬(wàn)一套的超豪華別墅，價(jià)格處于上游。在整個(gè)別墅市場(chǎng)中，由于價(jià)值型所要求項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、人文環(huán)境等綜合價(jià)值較高，因此該類別墅是鳳毛麟角， 開發(fā)的項(xiàng)目較少，僅匯景新城、麗江王臺(tái)別墅、玉樹別院、棕櫚灘系列、清華坊、珊瑚灣畔，目前正在動(dòng)工興建的有保利林語(yǔ)山莊、南沙奧園 。這些項(xiàng)目售價(jià)在 300－ 3000 萬(wàn)之間，真正賣出了豪宅的價(jià)值，更讓買家覺(jué)得物有所值，認(rèn)同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 28 三、 廣州目前別墅以及高端洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 廣州別墅按照價(jià)格檔次來(lái)分，分為價(jià)格型和價(jià)值型別墅 廣州別墅的主要分為 價(jià)格型 和 價(jià)值型 別墅兩種， 價(jià)格型別墅主要以低價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者 ，如鳳凰城“白領(lǐng)也能住別墅”所倡導(dǎo)的 50 萬(wàn)一套別墅，金碧御水山莊 60 萬(wàn)一套別墅等等。 星河灣、珊瑚灣畔 175300 ㎡左右的三房、四房 私企、政府高級(jí)公務(wù)員、外企高級(jí)管理人員 其它 多層、小高層 近市區(qū)、社區(qū)氛圍 80009000 元 /㎡ 儲(chǔ)備土地量大，可開發(fā)量大 物業(yè)檔次 高，戶型有特色，社區(qū)氛圍成熟，物業(yè)管理優(yōu)越，距離市區(qū)近， 匯景新城 180250 ㎡疊加復(fù)式 外企高 級(jí)管理人員、開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、珠三角企業(yè)家 廣州高端洋房產(chǎn)品分析 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 80㎡以下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡以上 總體一房一廳 % %二房二廳 % % % %三房二廳一衛(wèi) % % % % % %三房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳三衛(wèi) % % %五房二廳二衛(wèi) % % %五房二廳三衛(wèi) % %總體 % % % % % % % 注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 20xx/1/11 目前市場(chǎng)的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150 ㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（ %）；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高， 150180， 180 ㎡以上的戶型呈上升趨 勢(shì)，并出現(xiàn)市場(chǎng)空白。 市區(qū)高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價(jià)值較高；市郊土地資源多，項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，并具有相對(duì)價(jià)格以及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，廣州高端洋房待開發(fā)總量市郊62%市區(qū)38% 市區(qū)市郊廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 26 以區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)吸納高端客戶群 。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后