【導(dǎo)讀】廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司南村別墅項(xiàng)目策劃案。中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理1

　　

【正文】 益于天時(shí)地利人和的良好環(huán)境 廣州房地產(chǎn)業(yè)和商品住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十年的風(fēng)雨磨練，已具相當(dāng)實(shí)力、成熟、理性，政府已將其列入城市的支柱產(chǎn)業(yè)；大廣州東進(jìn)南拓，城市空間發(fā)展規(guī)劃及交通建設(shè)帶來(lái)極大利好 ，番禺具有極適宜低密度休閑居住的清新自然環(huán)境，廣州知識(shí)、創(chuàng)富型中產(chǎn)階層已經(jīng)形成規(guī)模其對(duì)住宅郊區(qū)化的認(rèn)同與新型生活方式的向往，加速了華南板塊的應(yīng)運(yùn)而生。 ? 充分利用大盤的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng) 占地千畝以上，建筑面積 50－ 100 萬(wàn)㎡，規(guī)劃人口 2－ 6 萬(wàn)，社區(qū)生活服務(wù)配套相對(duì)可自成體系、規(guī)模，既是購(gòu)房者看中的開發(fā)商實(shí)力因素和社區(qū)居住生活的適宜尺度，又使得開發(fā)商能充分施展綜合開發(fā)、精心配套的抱負(fù)和才干，并在郊區(qū)大片低價(jià)用地、住宅產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新、園林人文環(huán)境塑造、公建配套設(shè)施營(yíng)運(yùn)方面綜合平衡，在控制總成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地開發(fā) 價(jià)值的最大化。 ? 創(chuàng)新的開發(fā)理念與開發(fā)模式 以祈福、南奧、星河灣為主要代表的華南板塊開發(fā)商，借鑒國(guó)際先進(jìn)理念與經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)本地開發(fā)得失，提煉自身多年經(jīng)商感悟，結(jié)合華南板塊區(qū)位特征，在當(dāng)時(shí)的廣州乃至全國(guó)，開創(chuàng)了一系列的新主題、新概念、新產(chǎn)品、新流程、新環(huán)境、新營(yíng)銷、新管理，引起了市場(chǎng)的熱烈反響。 ? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價(jià)比 華南板塊住區(qū)以突出的性價(jià)比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時(shí)代買方市場(chǎng)的消費(fèi)者。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 44 ? 強(qiáng)烈的樓盤品牌意識(shí)和住區(qū)人文氛圍 華南板塊各大盤率先集體意識(shí)到眼球效應(yīng)、主流話語(yǔ)權(quán)、意見(jiàn)領(lǐng)袖、主流媒體主題策劃對(duì) 樓盤品牌建立的重要性、必然性，不遺余力地倡導(dǎo)國(guó)際居住方式、現(xiàn)代生活方式、白領(lǐng)精英文化，不斷強(qiáng)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售中心與樣板展示空間設(shè)計(jì)、 CI 設(shè)計(jì)、環(huán)境標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、主題訴求、活動(dòng)推廣、媒體溝通、老板（老總）對(duì)話等感性營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷的重要環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，極大地提升了區(qū)位、樓盤的心理價(jià)值與文化認(rèn)同，基本到達(dá)了品牌知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度的統(tǒng)一。 ? 刻意打造產(chǎn)品本體和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 與一些城市大炒前衛(wèi)、另類概念，一些開發(fā)商文化包裝好但眼高手低產(chǎn)品差不同，華南板塊主流開發(fā)商非常重視產(chǎn)品本體的外觀、戶型、通風(fēng)采光、實(shí)用率、精裝用材 品位等人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，注重建筑設(shè)計(jì)與江湖山林自然環(huán)境保護(hù)、人工環(huán)境營(yíng)造、人文氛圍渲染的融合，被譽(yù)為掀起中國(guó)房地產(chǎn)界的一場(chǎng)產(chǎn)品革命和環(huán)境革命。： ? 住區(qū)開發(fā)共性維護(hù)與產(chǎn)品營(yíng)銷個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一 在“華南聯(lián)合宣言”的引導(dǎo)下，開發(fā)商用共同的聲音和默契的實(shí)踐維護(hù)了板塊區(qū)位的共性、尊嚴(yán)和美譽(yù)，又用差異化的產(chǎn)品和營(yíng)銷手段展開良性競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到了板塊內(nèi)的共贏，近三年板塊銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離對(duì)手。在廣州總體售價(jià)疲軟、豪宅掉價(jià)的市況下，產(chǎn)品價(jià)格一直堅(jiān)挺，略為走高。 ? 貼錢辦村巴，主動(dòng)引名校，參與城市運(yùn)營(yíng) 在政府規(guī)劃滯后、行動(dòng)不力、思維錯(cuò)位的準(zhǔn) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，開發(fā)商勇于承擔(dān)起提供公共產(chǎn)品的功能。盡管代價(jià)昂貴，但抓住了居住郊區(qū)化前期的市場(chǎng)命脈，贏得了民心，促進(jìn)了政府，爭(zhēng)取了社會(huì)資源，最終為自身回歸市場(chǎng)行為和企業(yè)利益獲得了實(shí)質(zhì)支持。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 45 華南板塊利好 ? 番禺將建成廣州中心 CLD 社區(qū)， 廣州新城的大致位置可以描述為：沙灣水道南岸的東涌鎮(zhèn)、魚窩頭鎮(zhèn)，以及沙灣水道北面市橋以東的地方，包括石基鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)和化龍鎮(zhèn)的一部分。南區(qū)將建設(shè)為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。未來(lái) 20 年的鐘村將新增三大主要的功能區(qū)：新火車站板塊、廣州西湖城 市主題公園板塊以及漢溪商業(yè)中心板塊，成為高檔商住區(qū)。 ? 亞洲最大的火車站 —— 廣州新火車站將落戶番禺鐘村石壁 。新火車站南移到番禺之后，火車站可以形成幾個(gè)方向的輻射?；洊|方向，東莞和深圳的人流，可直接在番禺換乘，經(jīng)虎門橋和規(guī)劃中的珠三環(huán)橋過(guò)江，不需再經(jīng)廣州市區(qū)上廣深線；往南，廣珠輕軌和廣珠高速將客流帶到珠海、中山；西南線，順德、江門一帶可以緊緊地與廣州連在一起。鐘村將成珠三角中心從區(qū)位來(lái)看，鐘村鎮(zhèn)是廣州市都會(huì)區(qū)和廣佛大都市圈的幾何中心，從鐘村到廣州市現(xiàn)有城市中心區(qū)（珠江北）、南沙以及佛山市區(qū)和順德區(qū)、南海區(qū)的中心 區(qū)均為半小時(shí)左右的汽車?yán)锍?。這里將是前往珠海輕軌的起點(diǎn)，到珠海、中山將不到一個(gè)小時(shí)，到東莞的車程也差不多如此，通過(guò)地鐵三號(hào)線和七號(hào)線以及龐大的路網(wǎng)，這里將和廣州老城區(qū)密切相連。 ? 廣州西湖將建成全新生態(tài)開發(fā)區(qū)。 西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂(lè)中心等，成為華南重要的商務(wù)活動(dòng)中心。由于高級(jí)寫字樓區(qū)形成大公司總部群，周邊區(qū)域地價(jià)隨之增高。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 46 ? 政府將興建三位一體的商業(yè)中心超級(jí) SHOPMALL—— 漢 溪商業(yè)中心， 根據(jù)規(guī)劃，漢溪商業(yè)中心將根據(jù)區(qū)內(nèi)地形地貌特征、交通干道配置和周邊環(huán)境配合狀況，在地鐵出口以東、漢溪大道和興業(yè)路之間的空地規(guī)劃發(fā)展以“ shopmall＋特色消費(fèi)區(qū)（街）＋休閑廣場(chǎng)”為主題的中心商業(yè)區(qū)；在鐘村鎮(zhèn)以東、興業(yè)路兩側(cè)、以大坪崗和石塢崗為核心的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型汽車主題公園；在興業(yè)路以南、紅山湖及金山大道兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以商務(wù)酒店及寫字樓為主體的園林式商務(wù)休閑區(qū)。通過(guò)三大規(guī)劃項(xiàng)目的有機(jī)組合及滾動(dòng)式開發(fā)，從整體上形成一個(gè)集飲食購(gòu)物、城市觀光、商務(wù)會(huì)展、旅游度假、休閑娛樂(lè)、汽車展銷 等綜合功能、具有“生態(tài)型、休閑式、高檔化、多組團(tuán)”特征的現(xiàn)代大型綜合商貿(mào)區(qū)。 ? 地鐵三號(hào)線即通車。 廣州地鐵三號(hào)線是實(shí)現(xiàn)廣州城市總體規(guī)劃，拉開廣州城市布局，加快廣州城區(qū)向南發(fā)展的戰(zhàn)略線路，其功能定位是加強(qiáng)廣州與番禺區(qū)以及周邊地區(qū)的交通聯(lián)系，促進(jìn)海珠區(qū)發(fā)展和提升番禺新區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，鞏固廣州作為華南地區(qū)中心城市的地位，進(jìn)一步增強(qiáng)其與珠江三角洲城市群的聯(lián)系，提高國(guó)際影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 廣州“南拓”實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要交通基礎(chǔ)設(shè)施 —— 新光快速路將縱貫天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū) ，成為廣州大道與華南快速干線之間的又一條南北交 通大動(dòng)脈。新光快速路沿廣州新城市中軸線前進(jìn)，另建一新光大橋通過(guò)珠江后海航道，有望緩解目前洛溪大橋的交通壓力。按照廣州市的交通體系規(guī)劃，新光快速路向北將通過(guò)規(guī)劃中的獵德大橋接獵德路、天河?xùn)|路，與天河區(qū)連接，于去年 12 月 8 日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 20xx 年底與地鐵三號(hào)線同時(shí)建成通車。 番禺區(qū)域由原來(lái)“城郊”“性價(jià)比高”的房產(chǎn)板塊，轉(zhuǎn)變?yōu)榻袢瞻l(fā)展迅速、升值潛力大、廣州未來(lái)的居住中心。巨大的發(fā)展?jié)摿熬幼∈孢m度的提高 ,決定了高檔樓盤的需求量亦隨之增加 ,凝聚高尚住宅群體。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 47 華南板塊別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖1735841711604551683631090%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣州雅居樂(lè) 華南碧桂園 錦繡香江 清華坊 珊瑚灣畔聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅 華南板塊別墅市場(chǎng)供應(yīng)量情況 在華南板塊別墅一直是供 應(yīng)的重點(diǎn)，在不少大盤均出現(xiàn)別墅這種類型的產(chǎn)品。在近十年的別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)中，華南板塊一共推出別墅約 20xx 余套，在總量上，獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅少 80 余套左右，比例相當(dāng)。 華南板塊別墅主要以經(jīng)濟(jì)型和度假型別墅為主，除了 20xx 年 5 月推出的清華坊是純別墅項(xiàng)目以外，其余均有少量的洋房供應(yīng)。而獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅在同一個(gè)盤的比例各有不同。如：華南碧桂園獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅多 55%,而錦繡香江和廣州雅居樂(lè)則以聯(lián)排別墅為主。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂(lè) 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。 20xx 年 底，國(guó)家不再批復(fù)別墅用地設(shè)施出臺(tái)，別墅供應(yīng)量受到宏觀限制； 20xx 年之后，仍然擁有較大量別墅開發(fā)用地儲(chǔ)備的項(xiàng)目只有華南碧桂園，其次為廣州雅居樂(lè)及珊瑚灣畔有可能在 20xx 年繼續(xù)進(jìn)行別墅開發(fā)。總體來(lái)說(shuō)別墅出現(xiàn)供小于求，價(jià)格上漲的趨勢(shì)。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 48 華南板塊別墅市場(chǎng)產(chǎn)品特色分析 樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價(jià)格 清華坊 / / 聯(lián)排： 330450 ㎡ 中式民居 后院花園 雙入戶（工人房室外入戶） 陽(yáng)光車庫(kù)（廳經(jīng)中庭天井車庫(kù)） 5600 元 /㎡（一期） 6700 元 /㎡（二期） 珊瑚灣畔 別墅 / / 獨(dú) 立： 284605 ㎡ 雙空中大露臺(tái) 天臺(tái)花園 雙工人房，雙車庫(kù) 獨(dú)立衣帽間 120xx 元 /㎡ 洋房 / 疊加式多層洋房 170230 ㎡ 南北對(duì)流 躍式客廳 挑空 6 米 雙空中花園 全套房設(shè)計(jì) 8000 元 /㎡ 華南碧桂園 洋房 紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺(tái) 二房二廳 :6780 ㎡ 三房二廳 :88114 ㎡ 四房二房 :119135 ㎡ 6 層無(wú)電梯洋房 入戶空中花園設(shè)計(jì) 4500 元 /㎡ （含 800 元 /㎡裝修） 別墅 怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰 翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園 獨(dú)立 250600 ㎡ 聯(lián)排 180～ 218 ㎡ 陽(yáng)光浪漫別墅 四層結(jié)構(gòu)、天臺(tái)花園 5500 元 / 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 49 樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價(jià)格 廣 州 雅 居 樂(lè) 洋房 第一期 雅逸庭、雅翠庭、雅 悅庭（歐洲故事） 二房二廳： 90 ㎡ 三房二廳 100110 ㎡ 房間外飄窗臺(tái)較大 4000 元 /㎡ (含 600 元 /㎡的裝修 ) 第二期 上善若水 三房二廳 amp。四房二房： 132234 ㎡ 三錯(cuò)層一梯兩戶設(shè)計(jì) 南北對(duì)流 米中空客廳 入戶空中花房 雙套房躍式 設(shè)計(jì) 6500 元 /㎡ (含 1000 元 /㎡的裝修 ) 別墅 第一期 御景灣 獨(dú)立： 371552 ㎡ 地下花園、多功能室 首層前后雙花園 6500120xx 元／㎡ （含 900 元 /㎡裝修） 第二期 灝湖居 聯(lián)體： 172273 ㎡ 獨(dú)立： 300390 ㎡ / 3698 元 /㎡起 第三期 歐洲故事 四聯(lián)排： 142172 ㎡ 聯(lián)排： 146203 ㎡ 獨(dú)立： 208380 ㎡ 歐式入口門廊、前后花園 私家碼頭 全套房設(shè)計(jì) 躍式，主人房連超大觀景露臺(tái) 四聯(lián)排： 6500 元 /㎡ 聯(lián)排： 7400 元 /㎡ 獨(dú) 立： 8600 元 /㎡ 錦 繡 香 江 洋房 第一期 紫荊園 二房二廳： 90 ㎡ 三房二廳： 100120 ㎡ / 3500 元 /㎡ （含 650 元 /㎡裝修） 第二期 山水園 二房二廳 :8598 ㎡ 三房二廳 :98126 ㎡ 四房二房 :145148 ㎡ / 4300 元 /㎡ （含 600 元 /㎡裝修） 別墅 / 玉蘭園、百合園、 紫滕園 聯(lián)排別墅： 159247 ㎡ / 6700 元 /㎡ / 薔薇園、丹桂園 聯(lián)排別墅 : 150－ 160 ㎡ 獨(dú)立別墅 : 300－ 500 ㎡ 國(guó)際生態(tài)別墅 私家湖岸線 300800 ㎡大花園 雙車庫(kù) 10100 元 /㎡ 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 50 樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價(jià)格 星 河 灣 第一期 朗心園、怡心園、暢 心園、逸心園 三房二廳 :120130 ㎡ 米的超寬客廳 主人房為套房及帶有衣帽間 南北對(duì)流 4500 元 /㎡ (含 1000 元 /㎡的裝修 ) 第二期 賞心園、貴族公寓 三房二