【導(dǎo)讀】廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)﹐而且外來投資的比例不斷上升?樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。東山區(qū)廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對(duì)于日漸膨脹的市場(chǎng)需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。此為折現(xiàn)率7%時(shí)之計(jì)。稅前息后內(nèi)部回報(bào)率方案一為%，方案二為%，均高于廣州的平。元，總量?jī)H次于北京，比上年增長(zhǎng)%。至去年為止﹐廣州市已連續(xù)7年保。持13%左右的增長(zhǎng)速度﹐在全國(guó)十大城市中，廣州經(jīng)濟(jì)增速居于前列。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)4,586美元，高于北京和上海。來參考，廣州的現(xiàn)代化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。格局不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)上升。20xx年底﹐廣州市的總?cè)丝谶_(dá)到994萬。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到15,117元，同。品零售總額超過1000億元人民幣﹐位居全國(guó)前列。州為進(jìn)軍國(guó)內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進(jìn)軍廣州市場(chǎng)﹐帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)上升。在內(nèi)的多種金融機(jī)構(gòu)分工合作的金融組織體系；金融資產(chǎn)規(guī)模居全國(guó)大城市前列。

　　

【正文】 Net Absorption Vacancy （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部 E﹔ 估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù)字） 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的推動(dòng)下，自 20xx 年甲級(jí)寫字樓的租金保持上升的趨勢(shì)，空置率則持續(xù)下降。20xx 年廣州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) ％﹐實(shí)際利用外資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)﹒至 20xx 年初，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 299 家在廣州投資了 144 個(gè)項(xiàng)目，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 22家，外資金融機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá) 33 家，由于中國(guó)已正式加入 WTO,預(yù)計(jì)外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。 由于目前廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積短缺，大面積的寫字樓單位更甚。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，或不得不接受業(yè)主 15%至 20%的租金升幅續(xù)租。商業(yè)區(qū)大型物業(yè)裙樓改為寫字樓后受到商家歡迎，許多需要對(duì)外經(jīng)營(yíng)的企業(yè)如保險(xiǎn)、證券、金融、超市、 IT 業(yè)等傾向于租賃裙樓物業(yè)，便于辦公和業(yè)務(wù)往來。 小結(jié) 第二節(jié) 甲級(jí)物業(yè)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 受中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的利好影響，廣州中心城市的地位得以進(jìn)一步加強(qiáng)，而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，有助于進(jìn)一步推動(dòng)甲級(jí)物業(yè)的的市場(chǎng)狀況，擴(kuò)大甲級(jí)物業(yè)的需求。另外，隨著廣州市政府 三年一中變 的市政改造計(jì)劃的的進(jìn)一步推進(jìn)，令廣州市的市容市貌不斷改觀，道路交通路綱的不斷完善，大都市的格局初步形成，將在一定程度上將推動(dòng)廣州市甲級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)固發(fā)展。 一、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分析 東山區(qū) 東山區(qū)市廣州甲級(jí)寫字樓最集中的地區(qū)，目前占全市甲級(jí)寫字樓的存貨量的 46%。 由于近三年來新的供應(yīng)量有限，但需求持續(xù)較為穩(wěn)定，令東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率不斷下降，截至 20xx 三月，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率為 %,較 20xx 第同期下降了 %；與此同時(shí)，租金這較去年同期上升了 %，月租金平均為 美元每平方米，租金最高的電子大廈月租金可達(dá)到 17 美元每平方米。雖然東山區(qū)大部分的甲級(jí)寫字樓落成的時(shí)間較早，但由于東山區(qū)配套設(shè)施完善，東山區(qū)的甲級(jí)寫字樓仍然很大型跨國(guó)金融、保險(xiǎn)公司受歡迎，預(yù)計(jì)東山區(qū) 20xx 年沒有新增供應(yīng)量有限，到 20xx 年底，空置率將較年初下降 3%，售價(jià)則有 %的增幅。 天河區(qū) 截至 20xx 第一季度，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的存量約為 326,774 平方米，占全市總量的 29%。由于天河區(qū)被規(guī)劃為新的廣州市城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，甲級(jí)辦公樓素質(zhì)高但存貨量較東山，空置率為全市各區(qū)最低。截至 20xx 年 3 月，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的空置率為 %，較去年同期下降了%，而租金則上升了 %。天河區(qū) 20xx 年第一季度甲級(jí)辦公樓新增來自平安保險(xiǎn)大廈 萬平方米的供應(yīng)量。由于國(guó)內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)天河區(qū)甲級(jí)辦公樓需求殷切，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的成交較其它各區(qū)更為活躍 。 20xx 年 3 月底，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓平均月租金為 美元每平方米，與上一季度相比變化不大。目前天河區(qū)空置率最低的二座甲級(jí)辦公樓 中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)租金為 美元每平方米，空置率則低于 3%。已停工多年的維多利廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)準(zhǔn)備復(fù)工，另外還有新上馬的項(xiàng)目中泰國(guó)際廣場(chǎng)和新聞報(bào)業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 20xx 年后天河區(qū)的甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量將大幅上升，空置率估計(jì)也會(huì)隨之上升，屆時(shí)租金和售價(jià)將面臨下調(diào)的壓力。 越秀區(qū) 截至 20xx 年第一季度，越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓存貨量為 萬平方米占全市的 25%。越 秀區(qū)甲級(jí)寫字樓主要分布在東風(fēng)路沿線，不及東山區(qū)和天河區(qū)集中，租金因而相對(duì)較低，平均月租金為 美元每平方米。由于租金較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其在中國(guó)加入 WTO 后許多中小型國(guó)內(nèi)公司為提高公司形象紛紛遷入該區(qū)，越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率去年全年下降 %, 預(yù)計(jì) 20xx 繼續(xù)下降 5%，租金則由 5%的增幅。由于廣州市城市中心東移，預(yù)期越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)在未來兩年難以大幅上升，分別有 4%和 5%的增幅。 二、甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)走勢(shì) 廣州甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)走勢(shì)05000100001500020xx0250001H942H941H952H951H962H961H972H971H982H981H992H991H002H001H012H011H02E2H02E1H03F2H03F1H04F2H04F人民幣020406080100120140160180200平均售價(jià)( 元/ 平方米) 平均租金( 元/ 平方米/ 月) （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部 E ：估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù) 字） 廣州 20xx 第一季度年甲級(jí)寫字樓平均月租金為 美元每平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 %，但較上一季度卻沒實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)檗r(nóng)歷新年期間成交較少。但由于新供應(yīng)將被市場(chǎng)迅速吸納，符合跨國(guó)公司大面積甲級(jí)寫字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為7%，未來兩年預(yù)期有每年 5%的穩(wěn)定增幅。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例在 500 平方米以上免租期都在兩個(gè)月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。 20xx 年第一季度主要成交案例 公司 地區(qū) 大廈 面積（ 平方米） 美國(guó)瓊森 東山 東山廣場(chǎng) 1,400 新加坡航空 東山 東山廣場(chǎng) 300 宏利保險(xiǎn) 東山 電子大廈 1,700 三星電子 天河 大都會(huì)廣場(chǎng) 1,400 耐克 天河 高盛大廈 800 UL 越秀 健力寳大廈 1,600 佳實(shí)多 越秀 捷泰廣場(chǎng) 1,050 （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 20xx 年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)為 1,520 美元每平方米，與上一季度持平。廣州甲級(jí)寫字樓的投資者主要來自香港及其它東南國(guó)家，這些地區(qū) 20xx 年年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫字樓買賣并不活 躍。但目前廣州甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率有 8%11%，且 20xx 年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)20xx 年甲級(jí)寫字樓售價(jià)將上升 8%，隨著 20xx、 20xx 年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)將趨于穩(wěn)定。 三、甲級(jí)寫字樓租戶分析 根據(jù)東山區(qū)六間代表性甲級(jí)寫字樓的抽樣調(diào)查顯示 ,目前廣東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的租戶主要是跨國(guó)公司及來自香港﹑澳門和臺(tái)灣的公司，所占的比例超過 60%。國(guó)內(nèi)公司所占的比例約為 40%﹐但發(fā)展成上升趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)公司數(shù)量雖有增加，但公司租用面積普遍較小，多數(shù)在 100 平方米至 200平方米，多數(shù)為商貿(mào)業(yè)的公司。跨國(guó)公司在 公司租用面積則比較大，平均在 300 平方米以上。港澳臺(tái)公司租用的寫字樓面平均積均在 200 平方米以上。 項(xiàng)目名稱 租戶類型 所占比例 發(fā)展趨勢(shì) 典型單位面積 東山廣場(chǎng) 跨國(guó)公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國(guó)內(nèi)公司 45％ 35％ 20％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 持續(xù)增加 3002500 300800 100300 世貿(mào)廣場(chǎng) 跨國(guó)公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國(guó)內(nèi)公司 35％ 50％ 15％ 持續(xù)增加 減少 增加 350800 200800 150300 電子大廈 跨國(guó)公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國(guó)內(nèi)公司 45％ 35％ 25％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001300 200500 200500 好世界廣場(chǎng) 跨國(guó)公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國(guó)內(nèi)公司 35％ 25％ 40％ 持續(xù)增加 減少 穩(wěn)定 3001200 200500 15020 宜安廣場(chǎng) 跨國(guó)公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國(guó)內(nèi)公司 15％ 35％ 60％ 增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001000 300500 150200 （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 小結(jié) 中國(guó)加入世界貿(mào)易 組織后，將過渡性地全面或極大限度地開放保險(xiǎn)業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國(guó)保險(xiǎn)公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機(jī)﹐力求搶占先機(jī)﹐積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級(jí)寫字樓最大的需求者。隨著中國(guó)進(jìn)一步落實(shí)和履行世界貿(mào)易組織成員權(quán)利和義務(wù)﹐預(yù)計(jì)這種需求仍將持續(xù)。 第四部分 針對(duì)性分析 第一節(jié) 區(qū)位分析 一、東山區(qū)概況 東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重 接近 95%。而寫字樓租賃及企業(yè)總部的進(jìn)駐在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中又扮演著十分重要的角色。東山區(qū)僅 平方公里，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各類商業(yè)寫字樓宇超過 100 座，聚集著大小企業(yè)（法人）達(dá) 1 萬多家，億元以上規(guī)模企業(yè) 214 家，世界五百?gòu)?qiáng)的分公司、辦事處和地區(qū)總部 20 多家。眾多大型企業(yè)入主東山區(qū)的寫字樓，有效帶動(dòng)了東山區(qū)餐飲、娛樂和服務(wù)業(yè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，培植了豐富的稅源。 20xx 年?yáng)|山區(qū) GDP 預(yù)計(jì)達(dá) 億元，稅收 億元，其中地稅 億元。據(jù)有關(guān)分析顯示，上述稅收至少有一半與區(qū)內(nèi)寫字樓密切相關(guān)。 東 山區(qū) 20xx 年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo) 項(xiàng)目 20xx 年 （億元） 比上年同期 增減百分點(diǎn)（ %） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 % 工業(yè)總產(chǎn)值 10% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 % 外貿(mào)出口總值 (美元 ) % 實(shí)際利用外資 (美元 ) % 一般預(yù)算收入 % 一般預(yù)算支出 % （資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 東山區(qū)主要外資公司寫字樓分布 公司 國(guó)家 大廈 西門子（ Simenz） 德國(guó) 東山廣 場(chǎng) 阿迪達(dá)斯 (Adadas) 德國(guó) 東山廣場(chǎng) 瓊森 (Johnson amp。 Johnson) 美國(guó) 東山廣場(chǎng) 聯(lián)邦快遞 (Fedex) 美國(guó) 東山廣場(chǎng) 畢馬威 (KPMG) 美國(guó) 電子大廈 索尼 (Sony) 日本 電子大廈 宏利保險(xiǎn) (Manulife) 意大利 電子大廈 花王 (Kao) 日本 電子大廈 可口可樂 (Coca Cola) 美國(guó) 好世界廣場(chǎng) 日電 (NEC) 日本 好世界廣場(chǎng) 普華永道 (Price Water House) 美國(guó) 宜安廣場(chǎng) 第二節(jié) 東山區(qū)及項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分 析 一、寫字樓現(xiàn)存量和預(yù)計(jì)新供應(yīng)量 截至 20xx 第一季度，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的存量為 萬平方米，占全市總量的 46%。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫字樓開發(fā)的用地十分有限。 1998 年至今新落成的甲級(jí)寫字樓數(shù)量很少。預(yù)計(jì)廣東電信大廈在 20xx 年第四季度落成，屆時(shí)將提供 39,916 平方米的新供應(yīng)量。 環(huán)市東路 主要甲級(jí)寫字樓現(xiàn)存量情況一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 落成時(shí)間 東山廣場(chǎng) 廣州市先烈南路 233 號(hào) 1996 電子大廈 廣州市環(huán)市東路 183 號(hào) 1997 廣州世界貿(mào)易中心 廣州市環(huán)市東路 371375 號(hào) 1993 好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市東路 362366 號(hào) 1997 宜安廣場(chǎng) 廣州市建設(shè)六馬路 33 號(hào) 1997 廣東國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) 1992 亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326 號(hào) 20xx （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 二、東山區(qū)甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)與空置情況 預(yù)計(jì)東山區(qū) 20xx 年沒有新增供應(yīng)量有限，到 20xx 年底，空置率將較年初下降 3%，售價(jià)則有 %的增幅。 由于國(guó)內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)東山區(qū)甲級(jí)寫字樓需求殷切，東山區(qū) 甲級(jí)寫字樓的成交活躍，由于落成的甲級(jí)寫字樓租金適中，并未能推動(dòng)全區(qū)租金大幅上升， 20xx 年 3 月底，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓平均月租金為 美元每平方米，租金較去年同期上升了 %，空置率為 %,較 20xx第同期下降了 %。目前東山區(qū)空置率最低的二座甲級(jí)寫字樓 東山廣場(chǎng)和電子大廈租金分別為1 16 美元每平方米，空置率則低于 3%。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個(gè)月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。 環(huán)市東路 主要甲級(jí)寫字樓租金和空置率 項(xiàng)目名稱 落成時(shí) 間 目前租金 （人民幣 /平方米 /月） 目前空置率 東山廣場(chǎng) 1996 110 3% 電子大廈 1997 140 3% 廣州世界貿(mào)易中心 1993 80 13% 好世界廣場(chǎng) 1997 120 8% 宜安廣場(chǎng) 1997 85 11% 廣東國(guó)際大酒店 1992 100 15% 亞洲國(guó)際大酒店 20xx 90 12% （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 20xx 年 東山區(qū) 第一季度主要大宗租賃成交案例 公