【正文】 0xx 年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預計達到 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％，成為全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長，“九五”期間區(qū)財政的收入年均增長速度超過 27％， 20xx 年財政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財力近 10 億元。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過 80 億元，占全市總量近 1/3，占全省的 1/8，為增強廣州市綜合經(jīng)濟實力發(fā)揮了積極的作用。 2．廣州市的商貿(mào)集散地 通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進一步增強。目前，全區(qū)社會消費品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區(qū)內(nèi)超億元百貨零售業(yè) 5 家，占廣州市總量的六分之一，全年營業(yè)額超過 30 億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場 70 家，其中綜合市場 32 家，專業(yè)市場 38 家，年成交額超過 25 億元，年增長率保持在兩位數(shù)字。 以環(huán)市東、海印、英雄廣場以及農(nóng)林下路 —— 龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊， 促進全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。商品購銷規(guī)模進一步擴大。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，比上年增長 %。連鎖、超級市場等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進一步促進規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展， 20xx年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 240家，實現(xiàn)商品購進總額 億元、商品銷售總額 億元，完成利潤 億元，上繳各項稅金 億元； 20xx年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè) 97 家 ，實現(xiàn)營業(yè)收入 億元。 環(huán)市東路周邊配套設(shè)施 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一。上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的 1/3 強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。 東山區(qū)的星級酒店數(shù)共有 30 家，其中五星級 2 家，四星級 5 家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。近年來，星級酒店為促進東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。東山區(qū)的星級酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細資料如下： 星 級 酒店名 稱 地址 開業(yè)時間 五 花 園 酒店 環(huán) 市 東 路 368 號 1985 五 廣東國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 339 號 1992 五 亞 洲 國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 號 20xx 四 遠 洋 賓館 環(huán) 市 東 路 412 號 1986 四 文化假日酒店 環(huán) 市 東華僑 新村光明路 28 號 1988 三 白云 賓館 環(huán) 市 東 路 367 號 1979 三 云山大酒店 先烈中路云 鶴 北街 8 號 三 嘉 應(yīng)賓館 環(huán) 市 東 路 418 號 三 浙江大 廈 富春 賓館 先烈中路 85 號 小結(jié) 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀分析 一、 20xx 年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 20xx 年廣州商品房總成交量同比增長接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長的良好勢頭。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積 萬平方米，同比增長％；成交金額 億元，同比增長 ％。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn) 了大幅增長的好勢頭。 20xx 年廣州 10 區(qū)商品房的預售面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交均價則比前年微跌 ％。 在多層住宅方面，全市 10 區(qū)的可預售面積同比減少了 23％，但成交面積仍然增長了％，總成交面積達到 萬平方米。其中，成交面積增長幅度最大的是花都，增幅達 ％，番禺區(qū)位列第二，增幅為 ％。高層住宅方面，無論是預售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢頭，同比分別增長了 ％、 ％和％，但成交均價則微跌 ％。 20xx 年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698 平方米，同比增長了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為 572084 平方米，同比增長了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達 ％。 二、 20xx 年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況 今年 1~4 月全市房屋交易 萬平方米，交易金 額 億元，同比增長 ％、％，其中商品房交易 萬平方米，金額 億元，同比增長 ％、 ％。表明一季度廣州市房地產(chǎn)市場未受非典型性肺炎影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 非典型性肺炎對廣州市房地產(chǎn)業(yè)尤其是外銷住宅市場的影響較大，對內(nèi)銷住宅和寫字樓的影響則不明顯， 但 長期會有多大影響仍需要看非典對 廣州 經(jīng)濟的影響程度。 三、廣州寫字樓市場發(fā)展概況 在經(jīng)濟穩(wěn)定增長和中國加入世界貿(mào)易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。雖然受全球經(jīng)濟衰退 和伊拉克戰(zhàn)爭影響，退對中國物業(yè)市場的影響，預料將會較區(qū)內(nèi)其它國家小。 作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟都市的廣州的房地產(chǎn)市場仍錄得凈吸納量及租金的增長。盡管租金不斷上揚，寫字樓市場的基本需求持續(xù)殷切，需求來自國際金融機構(gòu)﹑保險公司、電訊公司﹑信息科技公司及廣告公司。 廣州甲級寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。預計甲級寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢頭。 廣州房地產(chǎn)市場在八十 年代末九十年代初期開始啟動，此后經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期。 廣州市市早期（ 1980－ 1990）甲級辦公樓物業(yè)發(fā)展甚少，主要以四、五星級酒店為代表，但僅作出租使用。 92 年開始部分可作售賣的甲級辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和高級住宅，約 20 萬平方米，受當時經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，甲級物業(yè)呈嚴重供不應(yīng)求的狀況，租售價格在短期內(nèi)急劇上升，價格遠遠高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤，同時也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。 從九一至九五年，隨著經(jīng)濟的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價及租 金都大幅回落。九十年代中期﹐受亞洲金融風暴影響﹐經(jīng)濟發(fā)展形勢逆轉(zhuǎn)﹐房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。因此受到政府的干預和調(diào)控，收緊銀根﹐并大力控制新增房地產(chǎn)項目的開發(fā)，物業(yè)的售價和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢。在物業(yè)市場蕭條的期間，全市辦工樓空置率高達四成半﹐有多個大型項目都處于停工和半停工狀態(tài)。 經(jīng)過四年調(diào)整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)﹐并受到中國落實加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫字樓為首的物業(yè)租金在九九年開始見底回升。到目前為止，全市甲級寫字樓的平均空置率降至不足百分之十， 而部分超甲級寫字樓項目﹐例如最具代表性的中信廣場﹑大都會廣場﹑電子大廈﹑金利來大廈﹑好世界廣場等項目﹐都已經(jīng)接近全部租出， 20xx 年的租金升幅達到 10％－15％。 20xx 年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698 平方米，同比增長了 ％；成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％。 廣州市 1993 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 投資額 356 387 （資料來源：廣州市統(tǒng)計局） 廣州市商品房空置量統(tǒng)計（單位：萬平方米） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 總計 191 267 621 其中住宅 116 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 1998 20xx 年廣州市寫字樓租賃市場發(fā)展情況統(tǒng)計表 : 年份 宗數(shù) 增長 % 租賃面積 (平方米 ) 增長 % 1998 527 118,578 1999 719 171,597 20xx 上半年 867 218,991 20xx 下半年 1018 250,669 三年合計 3131 759,835 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 小結(jié) ? 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升? ? 住宅市場總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長的趨勢﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競爭激烈。 ? 寫字樓市場于20xx年下半年復蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。 第三部分、廣州市 甲級寫字樓市場分析 第一節(jié) 廣州甲級寫字樓市存量分析 一、甲級優(yōu)質(zhì)寫字樓定義 甲級寫字樓的定義：總建筑面積 20,000 平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為 1,200 平方米以上﹐配有中央空調(diào)系統(tǒng)，電梯服務(wù)充足，地理位置優(yōu)越，具備完善的物業(yè)管理服務(wù)之商業(yè)大廈，或四、五星級酒店、賓館附設(shè)之商業(yè)樓宇。 二、廣州高 級商務(wù)中心區(qū)的地理分布 東山區(qū) 環(huán)市東路 環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級酒店、甲級寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。是廣州市最佳的旅游、甲級商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。此區(qū)域可考慮為本項目的主要潛在競爭區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和 IT 業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓 ，同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。 天河區(qū) 天河北路段 得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)。具代表性的甲級寫字樓物業(yè)有：中信廣場，大都會廣場、市長大廈、國貿(mào)中心、高盛大廈、金利來大廈、以及時代廣場財富廣場等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。 越秀區(qū) 東風路段 東風路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東 西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長年的改造 ,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司 (如 :中國銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑建設(shè)銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國際信托投資公司等 )辦公所在地都位于東風路西段和中段﹐市政府也曾經(jīng)把東風路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風路已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔國際金融大廈、國際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務(wù)中心區(qū)尚需時日。此路段可考慮為本項目的一般潛在競爭區(qū)域。 越秀區(qū) 人民中路 、 中山六路段 該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū) ﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進展相當緩慢。地鐵一號線的開通對該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計劃完成前﹐難以成為商務(wù)中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項目的非潛在競爭區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級寫字樓包括美國銀行中心﹑捷泰廣場和中旅商業(yè)城等甲級寫字樓。 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州 國際電子大廈 東山區(qū) 30,000 主要競爭對手 好世界廣場 東山區(qū) 56,000 主要競爭對手 東山廣場 東山區(qū) 89,989 主要競爭對手 廣州世界貿(mào)易中心大廈 東山區(qū) 180,000 主要競爭對手 廣東亞洲國際大酒店 東山區(qū) 112,510 競爭對手 宜安廣場 東山區(qū) 60,000 次要競爭對手 中信廣場 天河區(qū) 232,000 競爭對手 大都會廣場 天河區(qū) 74,321 競爭對手 金利來集團中心 天河區(qū) 53,000 競爭對手 高盛大廈 天河區(qū) 41,500 次要競爭對手 健力寶 大廈 越秀區(qū) 73,500 次要競爭對手 中旅商業(yè)城 越秀區(qū) 126,000 次要競爭對手 捷泰廣場 越秀區(qū) 39,018 次要競爭對手 達寶廣場 越秀區(qū) 30,657 次要競爭對手 廣州市在建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣東電信廣場 東山區(qū) 39,916(對外招商部分 )